כבר ב-2008 המליץ ארגון "תחבורה היום ומחר", המקדם תחבורה בת-קיימא בישראל, על מעבר ממדיניות של סיפוק ביקושי חניה למדיניות של ניהול וריסון ביקושים, במטרה לעודד שימוש ופיתוח מערכות תחבורה ציבורית רבות-קיבולת.
וכעת, בשנת 2011, למרות שקשה לראות מתי גם אצלנו תהיה תחבורה ציבורית ראויה כנהוג ברחבי העולם, וכשגם ככה לא מעט חניונים פתוחים נעלמים בשנים האחרונות לטובת מגדלים, החליט משרד הפנים לעשות מעשה, מתוך תקווה שהתחבורה הציבורית כבר תיישר קו. לאחר שהתקבל אישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, חתם לאחרונה שר הפנים, אלי ישי, על תקנות חדשות למקומות חניה, המחליפות את התקנות הישנות מ-1983, ומצמצמות דרמטית את מספר תקני החניה במרכזי הערים הגדולות בהן מתוכננת מערכת להסעת המונים.
תקנות אלה צפויות להיכנס לתוקף בתקופה הקרובה, ולדברי משרד הפנים, מטרתן "לצמצם את זיהום האוויר, לעודד שימוש בתחבורה ציבורית ולאפשר ניצול שטחים לטובת הציבור לפארקים וכדומה, ולא לחניה".
הפאניקה מרעיון צמצום תקני החניה לא איחרה לבוא, והתגלמה לפני כשבוע, לקראת סיומו של מכרז המגדלים הענק של מינהל מקרקעי ישראל בדרום הקריה בת"א, כשחלק מהמתמודדים חששו שעם כניסת התקנות לתוקף יצטרך הזוכה במכרז להתמודד עם 500 מקומות חניה במקום ה-1,500 שאפשר לבנות שם היום.
אם בתקנות הקיימות מ-1983, מותרת חניה אחת לרכב פרטי על כל 40 מ"ר שטחי משרדים והיי-טק, הרי שבתקנות החדשות מותרת חניה אחת מקסימום לרכב פרטי על כל 250 מ"ר משרדים והיי-טק באזורים שנמצאים ברדיוס של עד 350 מטר אווירי מתחנת הסעת המונים (אזור א') ביישובי "גלעין מטרופוליני" (כל הערים הגדולות), בעוד שלשטח בנייה של יותר מ-400% משרדים והיי-טק ייקבע תקן של חניה אחת מקסימום לכל 500 מ"ר באזור א' ביישובי "גלעין מטרופוליני". ביישובי פריפריה תותר חניה אחת מקסימום לכל 125 מ"ר משרדים והיי-טק באזור א' ובשאר היישובים חניה אחת לפחות לכל 35 מ"ר משרדים והיי-טק באזור א'. תקנות אלה זהות גם באזורי ב' של התקן - אזורים שנמצאים ברדיוס של 350 עד 650 מטר במרחק אווירי מתחנת הסעת המונים. המצב שונה באזורי ג' של התקן, שלא נמצאים בטווח של עד 650 מטר מתחנת הסעת המונים: חניה אחת מקסימום לכל 50 מ"ר משרדים והיי-טק ביישובי "גלעין מטרופוליני" ובישובי פריפריה מטרופולינית וחניה אחת לפחות לכל 35 מ"ר משרדים בשאר היישובים.
דילמת היזמים
תקנות אלה ייושמו רק בשלב הסופי, בעת הפעלת שני קווים של מערכת לתחבורה ציבורית עתירת נוסעים (למשל רכבת קלה) בתחום היישוב.
גם במגורים מחמירות התקנות החדשות בהשוואה לתקנות הקיימות. היום נהוג שעבור דירות בנות יותר מ-120 מ"ר בבניין שיש בו יותר מדירה אחת, מותרת חניה אחת לכל שלושת רבעי דירה וחניה אחת לכל חצי דירה בבתים שיש בהם דירה אחת בת יותר מ-120 מ"ר. בתקנות החדשות, בבניין למגורים בן יותר משתי יחידות דיור בנות פחות מ-70 מ"ר, באזורים במרחק של 350-650 מטר מתחנות הסעת המונים, תותר חניה אחת מקסימום לכל חמש יחידות דיור.
כיצד מגיב הענף לתקנות? "זהו תקן חניה לאזורי הסעת המונים עוד בטרם יצאה הרכבת מהתחנה", אומרת עליזה כהן, מנכ"ל ובעלי רשת רשף נכסים, "החלת התקן כבר היום מהווה בעיה חמורה, שכן יש פער זמנים גדול בין תכנון בניין ואישורו ברשות, לבין תחילת הפעלת הרכבת הקלה או כל הגברת תחבורה באזורים השונים. נכון להיום מחירי השכרת החניות באזור המרכז מראים כי הביקושים לחניה גבוהים והתשואה היא כמו תשואה למ"ר משרדים ואף יותר מכך. נכון להיום, יזם שמתכנן בניית מגדל משרדים באזור שעתידה לעבור בו הרכבת הקלה מתבקש להיצמד לתקן חניה חדש שמתיר לו כרבע מכמות החניות שהותרה בעבר. היזמים עומדים בפני דילמה קשה, שבה הם מתבקשים מחד לצמצם חניונים ומצד שני, אנשי השיווק מודיעים כי לא יוכלו לשווק משרדים ללא חניות זמינות. מבחינת תפיסה, אין חברות היי-טק או חברות מסחריות שיהיו מוכנות לשכור משרדים ללא חניה כפי שהורגלו עד היום, בסדר גודל של 1:60. הן לא יהיו מוכנות לשכור לפי 1:250 כפי שידרוש התקן החדש".
עו"ד עפר טויסטר מזהיר שהתקנות החדשות "ינחיתו מכה קשה על ענף הנדל"ן ובעיקר על ענף המשרדים". לדבריו, רק בשבוע שעבר שני לקוחות שלו המחזיקים בשני פרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים, החליטו לשקול את המשך הפרויקטים. לדבריו, "יזמים שקנו מגרשים במיטב כספם או שילמו היטל השבחה כמתחייב, ימצאו עצמם עם מוצר נחות שערכו פחות. ברור לכל שבניין משרדים באזור המרכז ללא חניה מספקת, ערכו יהיה נמוך דרמטית מבניין משרדים מקביל שמציע חניות".
1,500 שקל לחניה
עד כמה חזקה הבהלה לחניות, בעיקר בהתחשב בהיעדרה של מערכת הרכבת הקלה בכל אחת מהערים הגדולות? נתונים שאספו חברות תיווך ושיווק נדל"ן שונות מלמדות על עליית מחירי החניה והעלייה בביקושים, אותם, כאמור, מבקש משרד הפנים לרסן.
על פי נתוני רשף נכסים, התשואה כיום מהשכרת חניה במרכז הארץ מגיעה גם ל-8% ויותר (שכירות שנתית מול עלות רכישת חניה).
סקירת מחירי שכירות חודשיים במתחמי משרדים בת"א והמרכז, שערכה חברת נת"מ - קוליירס בינלאומי, מצביעה על עליות מחירים בטווח השנה האחרונה במספר מיקומים בולטים (ראו טבלה). לדברי סמנכ"ל השיווק של נת"מ - קוליירס בינלאומי, זוהר סגל, "העליות מוסברות בעלייה באכלוס שטחי המשרדים אל מול מחסור בחניות או היעדר שינוי בהיצע החניות. כשאחוז האכלוס עולה מחפשים איפה עוד להרוויח וכשהיצע החניות נשאר ללא שינוי, מעלים את מחירי החניה".
אם מסתכלים על שינויים בטווח של חצי שנה, ההבדלים צנועים בהרבה. נתוני אנגלו סכסון פורסמו ב"גלובס" באוקטובר האחרון. השוואה בינם לבין הנתונים הנוכחיים של אנגלו סכסון מראה עלייה קלה במחיר החניה לשעה באזור בתי המשפט בת"א, מ-20 שקל לשעה באוקטובר ל-20-25 שקל לשעה היום. המחיר החודשי במתחם נשאר ללא שינוי - 1,000 שקל לחודש. המחירים במגדלי עזריאלי בת"א נשארו אף הם ללא שינוי - 15 שקל לשעה ו-850 שקל לחודש. אולם באזור שד' רוטשילד חלה עלייה קלה מ-1,100 שקל לחודש ל-900-1,200 שקל לחודש. כך גם במתחם הבורסה בר"ג, מ-15 שקל לשעה באוקטובר ל-15-20 שקל לשעה היום, בעוד שמחיר החניה לחודש לא השתנה באזור זה ונשאר 600-700 שקל לחודש.
נתונים שנאספו על ידי אתר הלוחות יד 2 מלמדים על מגמות בביקוש לחניות. לפי הנתונים, שאינם מפרידים בין ביקוש לחניה למשרדים או למגורים, בת"א מתרכזת רוב הפעילות של השכרת ומכירת חניות. בין החודשים פברואר ומאי חלה עלייה של כ-33% במספר חיפושי החניה להשכרה בת"א באתר - 3,328 חיפושים לשכירת חניה בחודש האחרון.
לפי נתוני יד 2, המחיר הממוצע הגבוה ביותר לחניה היה בינואר - 529 שקל לחודש. המחיר הגבוה ביותר שהתבקש להשכרת חניה נרשם במאי - 1,500 שקל לחניה לחודש. יחס ההיצע מול ביקוש שנרשם בינואר היה הגבוה ביותר - 47 מחפשים על כל מודעה.
