שוק המשרדים הסחיר בישראל הסתכם בסוף דצמבר 2011 בכ-2.5 מיליון מ"ר, ובשווי הוגן של כ-23 מיליארד שקל.
התפלגות הנכסים המהותיים מראה כי עיקר השטח (51%) והשווי (72%) מרוכזים במחוז תל-אביב (הכולל את הערים אור-יהודה, בני-ברק, בת-ים, גבעתיים, הרצליה, חולון, קריית-אונו, רמת-השרון ותל-אביב). השווי מרוכז בעיקר בשתי ערים: תל-אביב (60% משטח המשרדים במחוז, 74% במונחי שווי הוגן) והרצליה (32% משטח המשרדים במחוז ו-20% משוויים).
מהמדגם שלנו עולה כי השווי ההוגן הממוצע למ"ר בסוף דצמבר 2011 במשרדים בישראל הסתכם בכ-9,600 שקל למ"ר. שווי הנכסים ירד בכ-4% ב-2010 ושב ועלה בכ-2% ב-2011. במצטבר נרשמה ירידה קלה של כ-2% בשווי.
מעניין להשוות את המגמה בישראל לארה"ב. בין השנים 2009 ו-2011 עלו המחירים בארה"ב בכ-18% במצטבר. גם לאחר עלייה זו, מחירי המשרדים לא חזרו לרמות השיא מ-2007. המחיר למ"ר בארה"ב עמד בסוף 2011 על כ-2,200 דולר, מתקרב למחיר בארץ, אך זול בשליש בערך (כלומר כ-1,400 דולר) אם מתחשבים בכוח הקנייה היחסי.
התשואה שומרת על יציבות
התשואה בפועל במדגם שלנו שומרת על יציבות בתקופה, ונעה סביב ה-7%.
היציבות היחסית בשווי הוגן ובתשואות מטעה מעט. אם מסתכלים על נכסים בהקמה שעליהם מדווחות החברות הציבוריות, ניתן לראות עננים מתקדרים באופק: מדובר על תוספת של כ-555 אלף מ"ר, כרבע מהמלאי המשרדים הקיים.
כאשר נקודת ההתחלה היא תפוסה של 89% (ירידה מכ-93% ב-2009) וחוסר ודאות מסוים ברמת המאקרו - מדובר בסביבה עסקית מאתגרת עבור החברות הפעילות בסקטור המשרדים.
* רו"ח נירית ברגמן וד"ר דניאל באראז הכותבים שותפים בחברת הייעוץ והמחקר B-BRE, המקדמת יחד עם קבוצת פורום את הקמת מאגר המידע הראשון לנדל"ן מניב בישראל - דאטאבריקס.
