יגאל דמרי מורה לנו להיזהר, אבל בעצמו מדלג בקלילות בין הברזלים והמוטות באתר הבנייה, ואחר-כך שועט קדימה במדרגות האפלוליות בין הקומה ה-17 וה-18. זה קורה בבניין הנבנה והולך ב"דמרי בשמורת ים" בין גבעת האירוסים לקו החוף של דרום נתניה, ובעל הבית מנצל את זמן הסיור כדי להעביר עין בוחנת בחדרים, לבדוק את התקדמות העבודה. כאשר אנחנו מחכים למעלית החיצונית העמוסה עכשיו חלונות ענקיים, עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של י.ח.דמרי, צועק למפעיל המעלית, "בעל הבית מחכה". אבל כנראה מוראו של מנהל העבודה גדול בהרבה משל האיש בחליפה, ודמרי נאלץ להמתין למעלית בסבלנות. כשהיא סוף-סוף עוצרת, מצמידים לחלונות ידיות ואקום ונושאים אותם לאדנים שעליהם יורכבו, נושאים אותם החוצה, ורק אחר-כך מסכים מפעיל המעלית להוריד אותנו אל פני הקרקע.
דמרי לא מראה סימני התרגשות. על אף החליפה והמרצדס עם מושבי העור המהודרים, ניכר כי הוא מרגיש באתר הבנייה כמו דג במים. מספרים עליו שפעם הגיע לאחד הבניינים שלו, יצא מהמרצדס, נשען עליה, הביט למעלה ואמר, 'הקיר בקומה עשר עקום'. את הוויכוח שהתעורר אחר-כך הכריע הפלס, שכמובן אישר את ההבחנה של דמרי (אחרת, מן הסתם, הסיפור לא היה מסופר כלל), ולא עזרו למנהל העבודה במקום כל מחאותיו, הוא היה צריך להרוס את הקיר ולבנותו מחדש. גם היום, ואחרי שחצה את קו 2,000 יחידות הדיור בשנה, וחרג מזמן מהדימוי המקורי של "הקבלן מנתיבות שבונה שכונות בנות השגה בדרום", דמרי עדיין מנהל את הוויכוחים שלו בעצמו תוך שהוא לא חוסך בצעקות על המתכנן באשר לאופן שבו עליו לעשות את עבודתו.
האזור הזה של נתניה, עיר ימים שמו, חדש לגמרי. עד לפני כעשר שנים היו פה רק דיונות. עכשיו קו השמיים מלא מנופים ושכונות על שכונות נבנות כאן, של חברות יזמיות רבות. בדמרי מתגאים בבכורה בזיהוי המקום, ב-2001. "אתה עומד על הכביש ורואה את הים", מספר דמרי בראיון בלעדי ל-G, "אנשים הרימו גבה כשעשיתי את העסקה לרכישת הקרקעות כאן. זו הייתה עסקה עם הרבה יומרנות". ויש לו גם סיפור כמעט חלוצי: "יום אחד ניסינו לזהות איפה המגרשים שלנו. נסענו עם הג'יפ, נכנסנו לדיונות, שקענו ועברו שעות עד שהוציאו אותנו". כיום, מהפנטהאוז שאליו העפלנו ושנמכר בתשעה מיליון שקלים, וכשהוא חולש על אחת מחברות הבנייה למגורים הגדולות בארץ, הדיונות הטובעניות ההן נראות כמו זיכרון רחוק.
אנחנו הולכים לאכול צהריים במסעדה טריפוליטאית המתמחה בקוסקוס באזור התעשייה של נתניה. כל דירקטוריון החברה כבר פקד את המקום, החביב במיוחד על דמרי ועל אנשיו. מתישהו במהלך הארוחה מביאים לשולחן מישהו. מתברר שהוא בעסקי אולמות האירועים, ולדמרי יש "במקרה" אולם אירועים בנתיבות, שאין לו מפעיל כרגע, ואולי יש על מה לדבר. מה המטראז'? איך המטבח? מתעניין איש האירועים, ודמרי מפגין בקיאות בפרטים. וכמה המנה? 160-150, עונה דמרי. נמוך, מתאכזב בן שיחו. הכול נמוך לך שם, משיב לו דמרי, גם הארנונה. יש מצב, מתרצה איש האירועים.
לא בכל יום רואים מנכ"ל של חברה ציבורית בשווי 450 מיליון שקלים סוגר בעצמו פינה קטנה כזאת, אבל דמרי לא גדל בפקולטות לניהול והוא אינו טורח להסתיר זאת. ההפך. בתחילת השנה, כאשר חברת הדירוג מדרוג החזירה לדירוג אגרות החוב שלו (2A) אופק יציב - לאחר שהורידה אותו לתקופה מסוימת לשלילי בשל התחייבויות שנבעו מרכישת קרקעות - היא ציינה את שיעורי הרווחיות הגולמית הבולטים לטובה ביחס לענף, את קצב המכירות, את הפרופיל העסקי ה"בולט לטובה" ואת צבר הקרקעות העומד לרשות החברה. בצד החובה, לצד חשיפה לנדל"ן ברומניה ובצ'כיה (186 מיליון שקלים בספרים, קרקעות שרובצות כרגע כאבן שאין לה הופכין, ללא התחלות בנייה), ציינה מדרוג שהשפעתו הניכרת של בעל השליטה יוצרת תלות בכישוריו ובניסיונו.
ובמילים אחרות, י.ח.דמרי, בשונה מחברות בנייה אחרות שאפשר לדמיין בהן חילופי הנהלות, היא מופע של איש אחד.
"אין לי עסקות בעלי עניין"
"אצלנו ברוך השם החברה שקופה, אין לי עסקות שאני מוכר קרקע פרטית שלי לחברה. בזמנו כל המחסנים של החברה היו במשק שלי (במושב בית הגדי), ולקחתי מהחברה רק 30 אלף שקל בשנה, עד שמשרד הפנים עשה בעיות, כי זה שטח חקלאי והעברנו את המחסנים לפארק נועם, ושם לדעתי רק הארנונה תהיה פי כמה וכמה ממה ששילמו לי".
לפני חודשיים הודיעה חברת דמרי כי כרגע לא תבצע צעד שהתכוונה לעשות, מכירת שש דירות בפרויקטים שונים בארץ למשפחת דמרי תמורת כ-10 מיליון שקלים, 5 שנועדו לשלושת ילדיו של דמרי ועוד אחת ליגאל ולאיריס דמרי. המכירה אושרה בדירקטוריון, אולם אנטרופי, חברת הייעוץ לגופים מוסדיים, הסתייגה, ורשות ניירות ערך הודיעה שרק אסיפה כללית יכולה לאשר זאת.
- מה עוד מפריע ברגולציה?
"כל ההוראות האלה, תיקון 20, תיקון 16, כל היום במקום לבנות בתים אתה מתעסק בניירת. למה זה טוב? אין לזה ערך מוסף ברמת ההון, או בשום רמה אחרת. אם הגענו למצב שגם את השכר של העובדים אני לא יכול לקבוע, הדברים איבדו פרופורציה; ובאמת אפשר לראות שהרבה מאוד חברות נמחקות מהמסחר ועוזבות את הבורסה. אז הכוונה שלנו היא אכן לצאת מהבורסה, אבל זה לא פשוט ומדובר בהרבה כסף. אם לא נצליח לעשות את זה, נישאר ציבוריים ונקווה שעם השנים אנשים אולי יתעשתו".
"יש לנו מדינה עקומה"
מי שעוד צריכה להתעשת היא הממשלה החדשה, שחלק מחבריה רכבו היטב במהלך קמפיין הבחירות שלהם על מצוקת הדיור. את שר השיכון החדש אורי אריאל הוא לא פגש אישית, אבל שמע אותו בכנס. "הוא דווקא יצא בסיסמה טובה", אומר דמרי, שעוד כאשר החלו הפגנות מחאת הדיור יצא במבצע לזוגות צעירים והקצה 50 דירות, שיימכרו בהנחה של עד מאה אלף שקלים למטרה זו (3,000 הפניות שהגיעו עוד באותו יום גרמו למרכזייה לקרוס). "הוא קרא לעשות משהו שאני כבר כמה שנים קורא לעשותו, להוריד את המע"מ לדירה ראשונה לזוג צעיר. אבל ברגע שהוא יצא בהצהרה הזאת, האוצר הודיע שהוא מתנגד, מפני שזה יעלה 3 מיליארד שקל בשנה".
- אז מה המסקנה שלך?
"שמדינת ישראל לא רוצה שמחירי הדירות ירדו, בגלל הכסף שהיא מרוויחה מהמיסוי על נדל"ן. הכול סיסמאות. המדינה מצהירה שהיא רוצה להוזיל את מחירי הקרקעות, אבל לא כל-כך עושה את זה. היום גם הכלים שלה מוגבלים מאוד, ואין כמעט עתודות קרקע".
- אז שהמינהל ישחרר קצת קרקעות, לא?
"למינהל אין כלום. אם מסתכלים במכרזים של המינהל, אלה אותם מכרזים כל הזמן. במרכז הארץ אין להם קרקעות. בפריפריה יש להם קצת יותר. אבל אני טוען, שהחוסר הזה דווקא יביא איתו דבר טוב, שאנשים ילכו לגור בפריפריה".
- שר האוצר מדבר על 150 אלף דירות להשכרה.
"איך בדיוק? יש לו קרקע לבנות עליה את הדירות האלה? יש לנו מדינה עקומה. לנו, למשל, יש קרקע מאוד גדולה בחדרה, ועד היום לא הצלחנו לבנות כי לא נגמרו תהליכי האישור. אם היו רוצים לקדם בנייה, היו מקצרים את התהליכים האלה".
- אז אפשר להבין שאתה לא תולה תקוות גדולות בוועדה שיאיר לפיד הקים לבחינת מצוקת הדיור.
"אם הם יעשו כמה צעדים נכונים, כמו הורדת מע"מ לזוגות צעירים, או מיתון גובהם של היטלי הפיתוח שגובים מאיתנו, הורדת המיסוי על העובדים הזרים לבנייה והגדלת מכסות העובדים הזרים, אולי הם כן יביאו בשורה. אבל לא יכול להיות שהמדינה תבוא ותגיד לי, בוא נוריד מחירים, אבל אני לא אתרום כלום ואתה תתרום הכול. זה מה שהם רוצים בעצם. אתם חושבים שלנו נוח שהמחירים עולים? אני מעדיף שיהיה איזון, שרמת המחירים תהיה נורמלית ושהשוק יהיה רגוע".
- אתה לא רוצה לעבור לסביון? לתל-אביב, מגדלי יו? אור בבבלי?
"חס וחלילה, אין לי מה לחפש שם. גם אם תשלמו לי 10 מיליון דולר לא אגור בתל-אביב. יש לי בתים כאלה שקניתי אישית (כלומר לא דרך החברה אלא בכספו הפרטי - ש' ל') לילדים, להשקעה, אבל אני לא יודע איך הם נראים. שנים לא ביקרתי בהם. טוב לי בנתיבות".
בשלב מסוים האח פרש והלך לעבוד לבד, ודמרי ואביו חזקיה נשארו לעבוד יחד. עד שבשנת 1989 "התחלנו פעילות כיזמים כמעט במקרה", הוא משחזר. "קבלן שעובד ומסתובב, מעניינת אותו כל הזמן הבנייה. הסתובבתי בנתיבות וראיתי פרויקט של דירות למכירה שמחפשים מי יבנה אותו. שאלתי איך עושים את זה, ואמרו לי, אתה צריך להקים חברה משכנת. אמרתי, מעניין אותי. היו לי שאיפות בחיים".
"לא קורא לזה יוקרה"
גם את ההתרחבות של דמרי הוא עשה בקצב מסחרר. הוא החל לבנות בבאר שבע, אחר-כך באשדוד ובגן יבנה החדשה, התפשט לאילת ולאשקלון ואחר-כך צפונה עד חדרה, שם הוא מחזיק קרקע שנקנתה בעיצומו של המשבר במחיר נוח, ושאפשר לבנות עליה 5,000 יחידות דיור. גם רמות המחיר התגוונו. למשל, בבניין בדמרי בשמורת ים בנתניה, אין דירה זולה יותר מכ-2.5 מיליון שקלים, ויש לו אחד הפרויקטים היותר יקרים בארץ, שנקרא דמרי לגאסי, שכונה בעיר דוד בעיר העתיקה, שם המחיר למטר (ועוד ברוטו) מגיע ל-25 אלף דולרים.
- אז עכשיו אתה בונה מגורי יוקרה?
"אני עד היום לא קורא לזה יוקרה. אני מבחינתי בונה בכל הארץ. יש עסקות שעושים בלי להתכוון דווקא להיכנס ליוקרה. אני מעדיף להיות בפרויקטים העממיים לעם ישראל. אם תסתכלי בפרויקטים של דמרי, תראי שאולי מבחוץ הם לא מרהיבים מי-יודע-מה, אבל ברמה הפרקטית כל דירה עד הסוף. אולי ברמה של 'שופוני יא נאס' זה פחות טוב, אבל אנחנו בונים לטווח הארוך, ובאמת יש לנו 30%-20% לקוחות חוזרים".
- אם כבר הזכרנו מגדלי יוקרה, מה דעתך על קבוצות הרכישה?
"הייתי מגדיר רכישת דירה בצורה הזאת כהטלת מטבע, משחק של עץ או פלי. אולי יצליח ואולי לא. רמת הסיכון מאוד גבוהה. אתה יודע איך אתה נכנס, אבל לא יודע איך ומתי זה ייגמר. היחיד בקבוצות הרכישה שאיכשהו עושה את זה נורמלי יחסית זה בסר".
- אתה לא בונה בתל-אביב, ובכל זאת לפני שלוש שנים ניסית דווקא לדרוך במשבצת הכי תל-אביבית יוקרתית, שישה מבנים לשימור בנחלת בנימין, ובסופו של דבר ויתרת על הרעיון והבניינים בתהליכי מכירה.
"הבנו שהחברה לא בנויה לזה, זו עבודה בפינצטה. בזמן ששם בונים קומה, אני בונה שכונה שלמה".
- תגיד, עם כל הפרויקטים והכנסים, יש לך בכלל זמן פנוי?
"בטח. יש לי זמן לילדים, לבית, לנכדה החדשה שלי (חודשיים וחצי). מבלה הרבה עם החברים, בעיקר במשחקי קנסטה, יוצאים ומבלים. נוסעים ביחד, בשבוע הבא אנחנו יוצאים עם כמה חברים להפלגה באזור איטליה. לא עובדים קשה מדי".
הכתבה המלאה - במגזין G