גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

במקרים בהם מוחזקים מקרקעין על ידי חברה שמניותיה מוחזקות על ידי יחידים, מכירת המקרקעין עשויה להוביל למס גבוה, כאשר הכוונה היא לחלק את תמורת המכירה עד לבעלי המניות היחידים. במקרה כזה, מכירת המקרקעין ישירות מהחברה תחוייב במס חברות בשיעור של 26.5%, וחלוקת הסכומים כדיבידנד תחוייב במס נוסף של 30% על היתרה (ועוד 2% מס יסף ביחס להכנסות העולות על 811,000 ₪ לשנה). סה"כ שיעור המס עלול להגיע לכ - 50% מהרווח.

במקרים לא מעטים, צעד של פירוק החברה והעברת המקרקעין לבעלי המניות לפני המכירה, עשוי בהחלט להיות משתלם מבחינת מס. במקרה כזה, המקרקעין יימכרו ישירות מהיחידים ויחול מס שבח פעם אחת בלבד על מכירה כיחיד.

עם זאת, אין המדובר במהלך פשוט וקיימים לא מעט שיקולים שראוי לקחת בחשבון בטרם קבלת החלטה כאמור. בין אלה ניתן למנות, בין היתר, את הבאים: האם עצם ההעברה תהיה פטורה ממס שבח בהתאם להוראות סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע תנאים שונים; האם ההעברה תהיה פטורה ממס רכישה? האם יחול מס נוסף על הרווח בפירוק (מס לפי סעיף 71א לחוק מיסוי מקרקעין)? שיקולים נוספים נוגעים לשאלת החבות במיסים אחרים, כגון היטל השבחה ומע"מ כתוצאה מהפירוק, וכן במקרים בהם מעורבים תושבי חוץ.

בפסק דין שניתן לאחרונה (5.3.2015) ע"י בית המשפט העליון (ע"א 5238/13) התעוררה שאלת זכאותו של המערער, ד"ר משה ויינברג, לפטור ממס רכישה בעת העברה אגב פירוק של שלוש דירות שהיו בבעלות חברה שהיה בעל מניותיה. הפטור ממס רכישה, המוקנה מכח סעיף 27(ב) לתקנות מס רכישה מותנה בכך שההעברה נעשתה אגב פירוק לבעלי מניות יחידים בפטור ממס שבח לפי סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין, וביחס לכך לא היתה מחלוקת שתנאי זה מתקיים. תנאי נוסף הינו שהזכות היתה בבעלותו של האיגוד ביום 27.7.1983, ועל כך נסבה המחלוקת.

באותו מקרה, הבעלות בדירות נרכשה על ידי החברה עוד בשנת 1980, ועל כן לכאורה התקיים התנאי. אלא, שבעת רכישת הבעלות, היו הדירות מוחכרות למשך 999 שנה לדיירים מוגנים, כך שערכה של זכות הבעלות היה קטן מאוד. החברה רכשה את זכויות החכירה, ומיזגה אותן עם זכויות הבעלות, רק בשנים מאוחרות לשנת 1983.

בית המשפט העליון, אישר את החלטתה של ועדת הערר, וקבע כי בדין חוייב המערער במס רכישה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין. אמנם, התקנה קובעת כי הפטור יחול אם הזכות היתה בבעלות האיגוד בשנת 1983 - אך יש לפרש את הדברים תוך הבחנה בין בעלות בסוגי זכויות שונים. בנסיבות העניין קבע בית המשפט שיש להבחין בין זכויות החכירה והבעלות גם בעת הפירוק, וזאת על אף שזכויות אלה התמזגו קודם לכן בעת השלמת הרכישה על ידי החברה.

זכויות הבעלות נרכשו ע"י החברה לפני שנת 1983 אך היו כמעט חסרות ערך מאחר שהדירות הוחכרו בדיירות מוגנת לתקופה של 999 שנה. ביחס לשווי יחסי קטן זה, אכן קיימת זכאות לפטור ממס רכישה. לעומת זאת, זכויות החכירה, שהן מהוות את רובו המכריע של השווי, נרכשו לאחר שנת 1983, ועל כן בעת הפירוק רובו המכריע של השווי לא יהיה זכאי לפטור ממס רכישה.

בית המשפט דחה טענות נוספות של המערער ביחס לבקשה להגשת ראיות נוספות וחייב את המערער בהוצאות בסכום של 45,000 שקל.

הכותב הינו ממשרד אלתר עורכי דין

האמור במאמר הינו על דעת הכותב בלבד, אינו משקף בהכרח את עמדת רשויות המס ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני.