מדריך למס רכישה: איך לחסוך מס? מהו אפקט כחלון?

הממשלה אישרה: מס הרכישה יעלה לעד 10% על דירות להשקעה ■ עוד במדריך: מכה לשוכרי הדירות ■ חישוב ומחשבון מס רכישה ■ זוגות נשואים ומס רכישה ■ וגם: כמה תצטרכו לשלם על דירה במתנה?

...

מס הרכישה הוא מס מוזר. בדרך כלל, כאשר מוכרים נכס (דירה, רכוש, ניירות ערך - מניות , אגרות חוב וכו') המוכרים צריכים לשלם מס על הרווח (ההפרש בין התמורה לבין העלות), ויש בזה הגיון: מיסים משולמים רק על רווחים. מבחינה זו, מס הרכישה הוא יוצא מן הכלל.

למדריכים נוספים – הון, מדריכים פיננסים

מס רכישה משולם כאשר רוכשים דירה, לא כאשר מוכרים אותה ברווח (כי אז מדובר במס שבח - מס על רווח ההון על השבח של הדירה). בשלב הרכישה אין רווח, אלא השקעה בלבד. אז על מה ולמה משולם מס כבר בשלב זה?

מס הרכישה נקבע מאילוצי תקציב ומתוך ניסיון להשפיע על שוק הדירות ועל המחירים בו, במיוחד על שוק הדירות להשקעה. המס הזה אינו זהה לכולם: לרוכשי דירה יחידה יש פטור עד תקרה מסוימת, בעוד למשקיעים להם כמה דירות יש מס בשיעור גבוה יותר! המס הזה משחק תפקיד חשוב בניסיון של המדינה לווסת את שוק הדירות ולהקטין את הביקושים לדירות, בעיקר מצד משקיעים.

 למדרגות מס רכישה מעודכנות

קונים דירה ורוצים למכור את הנוכחית? יש לכם שנה (במקום שנתיים)

ומה קורה אם מדובר ברוכש דירה, שמחזיק בשתי דירות אך אינו משקיע? אחרי ככלות הכול, יש רבים שקודם קונים דירה ורק אחר כך מוכרים - ולכן יש תקופת ביניים שהם מחזיקים בשתי דירות. רשויות המס מבינות ומקבלות את המצב הזה, ולכן יש פטור ממס רכישה על הדירה אם בטווח של השנתיים הקרובות הנישום ימכור את הדירה הקודמת שבבעלותו. אבל, זה עומד להשתנות.

בתוכנית שר האוצר, משה כחלון, יש התייחסות משמעותית למס רכישה. כחלון מתכוון לשנות את שיעורי המס לרוכשי דירה שנייה, לצד שינוי בתקופת ההמתנה המותרת לרוכשי דירות למכור את דירתם הקודמת.

ראשית, מס רכישה למשקיעים יעלה ל-8% על דירה שמחירה עד 4.8 מיליון שקל (בעבר מס רכישה היה 5%-7%) ול-10% לדירה שמחירה עולה על 4.8 מיליון שקל (לעומת 8%-10%).

בנוסף לכך, הופחתה תקופת ההמתנה המותרת למשפרי דיור. עד כה, כאמור, מי שרכש דירה ומכר את דירתו הקודמת בטווח של עד שנתיים לא נחשב כמחזיק שתי דירות ולכן שילם מס רכישה מופחת. מעכשיו, הטווח מצטמצם לשנה בלבד!

המהלכים האלו במס הרכישה בתוכנית כחלון, צפויים להפחית בצורה משמעותית מאוד את מספר השחקנים בשוק הדירות להשכרה. מי ירצה ויוכל לקנות דירה במס רכישה כל כך גבוה (סוג של קנס), כדי שאחר כך הדירה תושכר? ככל שהקנס גבוה יותר, כך התשואה של בעל הדירה יורדת וחשוב יותר מכך: מדובר בעלות ש"הולכת לאיבוד" כבר בעת הרכישה, קרי: בהפסד מיידי לרוכש. המוטיבציה של משקיעים לרכוש דירות תפחת מאוד, וזה בעצם מה ששר האוצר כחלון רוצה - להוציא אותם מהשוק.

הוצאת המשקיעים מהשוק תגדיל את היצע הדירות המיועד לרוכשי דירה ראשונה/ או משפרי דיור. אם ההיצע גדל, צפוי שהביקושים ייענו ולכן הכוח במשא ומתן אמור לעבור לרוכשים, והתקווה היא שזה יתבטא גם במחירי הדירות.

עם זאת, החיסרון הבולט במהלך של העלאת מס רכישה הוא השינוי במצבם של שוכרי הדירות. פחות דירות למשקיעים, משמע פחות דירות להשכרה. מצב זה עלול, כמובן, להוביל לעלייה במחירי השכירות.

מהי בכלל דירת מגורים?

ההגדרה המשפטית אולי יבשה ומשעממת, אבל אל תוותרו על הפרק הבא. זו נקודת המוצא להבנת הסטטוס של הדירה שאתם רוכשים, הבנה שעשויה לחסוך לכם תשלום של מס רכישה.

מס רכישה משולם בעת רכישת נכסים וקרקעות, כאשר יש הקלות ומדרגות שונות (מדרגות בשיעורי המס) אם מדובר בדירת מגורים. אבל, מהי בעצם דירת מגורים?

ההסבר לכך נמצא בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה). בסעיף זה מוגדרת "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה כדירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים. ככלל, דירת מגורים היא דירה שבנייתה נסתיימה, דירה שמתאימה כבר לשמש למגורים (ואינה בתהליך בנייה, גם לא בתהליכים סופיים).

עולה השאלה מה קורה אם רוכשים דירה מקבלן והיא עדיין לא הושלמה. ובכן, במקרים של רכישת דירה מהקבלן, יש לבחון את התחייבות הקבלן. אם רוכשים דירה מקבלן ואין התחייבות מצדו לסיים את בניית הדירה, אזי הדירה לא נחשבת דירת מגורים ושיעור מס רכישה עליה יהיה כמו על קרקע (מס בשיעור גבוה). אם הקבלן מתחייב בהסכם העסקה להשלים את בניית הדירה, אזי הדירה נחשבת כדירת מגורים לצורך תשלום מס רכישה, ויש הקלות בשיעורי המיסוי (לפי מדרגות – פירוט בהמשך).

רוכש של דירת מגורים שתשמש כולה או רובה לצורכי עסק ולא לצורכי מגורים, אינו זכאי לשיעורי מס רכישה מדורגים החלים על דירת מגורים. במקרה כזה, שיעור מס הרכישה בעת רכישת הדירה יהיה מלא וגבוה יותר. למעשה, רק בעת רכישת דירת מגורים יש הקלה משמעותית במס רכישה.

מדרגות מס רכישה

שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים על ידי יחיד שזו דירתו היחידה, מדורגים: עד מדרגה ראשונה, שיעור המס הוא ‎0%; המדרגה השנייה כבר מחויבת בשיעור מס של 3.5%; המדרגה השלישית - 5%; הרביעית - 8%; והאחרונה - 10%. חשוב לציין שהמדרגות האלו מתעדכנות לעיתים תכופות, כמעט בתדירות של החלפת ממשלות. מעבר לכך יש תכנוני מס שקשורים למעמדכם מול רשויות המס, ולמרות שהרוב הגדול משלם מיסים שוטפים לפי המדרגות יש חריגים לא מעטים - וכדאי לכם לבדוק את זכויותיכם.

חשוב להדגיש: "רוכש הדירה" אינו בהכרח יחיד, אלא תא משפחתי – רשות המיסים מתייחסת לכל התא המשפחתי, כולל בני זוג וילדים מתחת לגיל 18. המשמעות היא כי אם לבת הזוג (לרבות ידועה בציבור) יש דירה, הרוכש לא ייחשב כבעל דירה יחידה.

למחשבון מס רכישה

להלן מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה יחידה:

■ 0% על חלק השווי עד 1,623,320 שקל. פטור לרוכשי דירה ראשונה (בשנת 2016 הפטור היה עד 1,600,175 שקל).

■ 3.5% - המדרגה שבין 1,623,321 שקל עד 1,925,460 שקל.

■ 5% – על המדרגה שבין 1,925,461 שקל עד 4,967,445 שקל.

■ 8% – על המדרגה שבין 4,967,446 שקל עד 16,558,150 שקל.

■ 10% – מעל 16,558,151 שקל.

הסכום במדרגות מתעדכן מדי שנה, על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.

כאשר רוכשים דירה נוספת (כלומר לרוכש יש דירה בבעלותו), אין הקלות, קרי: יש שיעור מס גבוה יותר. חישבנו כאן את המספרים, בהינתן שתוכנית כחלון תעבור:

■ 8% – על השווי שעד 4,967,445 שקל.

■ 10% – משווי של 4,967,446 שקל ומעלה.

מס רכישה במקרים ספציפיים

בתקנות מס רכישה יש התייחסות למקרים נוספים, לרבות החלפה של דירת מגורים. ברכישת הזכות החלופית תינתן הקלה במס הרכישה כך שעד לגובה שווי הדירה הנמכרת ישולם מס רכישה בגובה של ‎50% בלבד ממס הרכישה.

מקרה חריג נוסף - פינוי ובינוי. דירת מגורים שאותה מקבל הדייר מהיזם במתחם פינוי בינוי או מחוצה לו, בתמורה לדירתו הישנה במתחם - פטורה ממס רכישה.

כמו כן, יש קבוצות שזכאיות לתשלום מס רכישה מופחת על דירת מגורים (‎0.5%). רשות המיסים מגדירה הקלות לזכאים לתשלום מס רכישה מופחת:

■ נכים - לפי שיעור הנכות.

■ משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה.

■ תושבים חוזרים ועולים חדשים.

מה המצב בהעברת נכס בין בני זוג בהליך גירושים?

פעולה כזו לא נחשבת עסקה במקרקעין ולכן אין עליה מס רכישה. עם זאת, חשוב מאד להקפיד שבהסכם הגירושים יהיה סעיף שמאפשר אותה. אם בני זוג הרוכשים דירה כשלאחד יש דירה נוספת ולשני לא, אזי כל אחד מהם ישלם לפי מדרגות מס הרכישה המתאימות לו לפי שווי הדירה כולה, חלקי שניים. לא ממש הגיוני, אבל זה החוק!

מה קורה כאשר דירת מגורים ניתנת במתנה (ללא תמורה) מקרוב משפחה?

ככלל נקבע כי יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (ללא תמורה) ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל. העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה (ללא תמורה) פטורה ממס רכישה לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה, הם ישלמו שליש ממס הרכישה הרגיל.

הצהרה ותשלום

רוכש דירת מגורים חייב להצהיר תוך ‎30 יום, על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס ‎7002. לאחר מכן יקבל שומת מס רכישה, שיש לשלמה תוך ‎14 יום מיום קבלתה. אם רוכש הדירה ייחשב את מס הרכישה בעצמו, הוא רשאי להגיש הצהרה למשרד האזורי על גבי טופס ‎7002 בצירוף תשלום המס שחישב – כל זאת, תוך ‎50 יום מיום הרכישה. כל איחור בתשלום מחייב תשלומי הצמדה, ריבית (בשיעור ‎4%) וקנס.

מס רכישה כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה מלפני הנישואים

לאחרונה עלתה שאלה חשובה לדיון משפטי – מה קורה כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה מלפני הנישואים – האם כשהזוג קונה דירה מדובר על דירה ראשונה או שנייה? ובכן, השופט קבע שלא מדובר בדירה ראשונה לצורך מס רכישה.
העניין עלה לדיון כאשר בין בני הזוג לבין מנהל מיסוי המקרקעין בחדרה התעוררה מחלוקת בקשר לגובה מס הרכישה. בני הזוג טענו בערעור שהגישו לבית המשפט העליון כי בהתאם להלכה שקבע בית המשפט ב-2004, כאשר לאחד מבני הזוג יש דירה נוספת מלפני הנישואים ולשני לא – אין לשלול מהשני את הזכאות להטבת מס לרוכש דירה יחידה ולכן במקרה כזה לא רואים את בני הזוג כיחידה משפחתית אחת.
במס הכנסה טענו מנגד כי על פי תקנות משרד האוצר, כשמדובר בשותפים יש לחשב את אחוז המס שיוטל על כל אחד מהם מתוך שווי הבית כולו. לטענת רשות המס, החישוב שמציעים בני הזוג מביא לכך שהבעל משלם מס מופחת על דירה שנייה ומקבל למעשה הטבת מס שלא מגיעה לו.
השופט חנן מלצר הודיע כבר בתחילת דבריו כי עמדת בני הזוג המערערים אינה מקובלת עליו. לדבריו, פרשנותם אינה תואמת את החוק וההלכה ואף אינה הגיונית ברמה הכלכלית. השופט הסכים כי יש ביקורת מצד גורמים שונים על כך שתקנות משרד האוצר אינן צודקות אך הבהיר כי התקנות עדיין תקפות ומנהל מיסוי המקרקעין לא טעה בפרשנותן.

למחשבון מס רכישה

* המדריך נכתב על ידי מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במדריך אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור נכסים כלשהם; וכן אינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.

לכתבה הקודמתמסגרת אשראי – כל מה שצריך לדעת