מדריך לנטילת משכנתא: איך תמנעו מחנק משפחתי קטלני?

מה ההון העצמי שצריך כדי לקנות דירה? איך יודעים כמה משכנתא ניתן לקחת? ומה הטעויות שצריך להימנע מהן בעת לקיחת משכנתא?

משכנתא / צילום: שאטרסטוק
משכנתא / צילום: שאטרסטוק

מערכת מהון להון, מדריכים פיננסים

המשכנתא היא ההלוואה הגדולה ביותר של רוב המשפחות בארץ. המשכנתא הממוצעת למשפחה בארץ נאמדת ב-620-640 אלף שקל, כאשר ההלוואות הנוספות של משפחה ממוצעת (אוברדרפט, הלוואות בבנקים, הלוואת דרך מימון חוץ בנקאי, לרבות כרטיסי אשראי ועוד) נאמדות בסדר גודל של 50-100 אלף שקל. במילים אחרות, המשכנתא היא החוב הגדול ביותר שלנו. סך המשכנתאות של כלל הציבור נאמד ביותר מ-240 מיליארד שקל.

גם מהצד השני, זה של המלווים, מדובר במספרים גדולים. המערכת הבנקאית תלויה באורח משמעותי מאוד בשוק המשכנתאות. הבנקים למשכנתאות אחראים על יותר מרבע מהאשראי הכולל של המערכת הבנקאית, וההלוואות לשוק הנדל"ן בכלל מהוות יותר משליש ההלוואות במשק.

הנתונים האלו לא אמורים להפתיע. אחרי הכל, משכנתא נלקחת לצורך רכישת דירה ורכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר של משפחה ממוצעת והיא גם הנכס העיקרי ביותר של משפחה ממוצעת. דירה ממוצעת מוערכת ב-1.5-1.7 מיליון שקל, בעוד שיתר הנכסים (רכב, פיקדונות, חסכונות, השקעות, פנסיה, ביטוחים ועוד) מוערכים ב-300 אלף שקל.

טעויות נפוצות בלקיחת משכנתא

הדירה והמשכנתא אמורים להישאר איתנו זמן רב. כך שאם טעינו בשלב בבחירתם, במקרים רבים זו טעות קריטית שקשה מאוד לתקנה. זו עלולה להיות טעות כלכלית כמו רכישה בסכום גבוה מדי, "קפיצה מעל הפופיק"; טעות בחישוב ענייני המיסוי על הדירה; טעות בבחירת המיקום של הדירה ועוד.

טעות בבחירת המשכנתא גם עלולה להיות קריטית. המשכנתא צריכה להתאים להכנסה הפנויה של המשפחה (השתכרות המשפחה פחות הוצאותיה השוטפות), ובחירת מסלול משכנתא עם החזרים כבדים עלולה לגרום לבעיות תקציביות-פיננסיות של המשפחה.

למדריכי משכנתא נוספים – מהון להון מדריכים לצרכנות פיננסית

מעבר לכך, בחירת משכנתא במסלול אחד עלולה להתברר כשגויה, אם בדיעבד מתברר שמדובר במסלול יקר לעומת החלופות האחרות. זו הסיבה שבשנים האחרונות מאוד נפוץ לקחת משכנתא עם מספר מסלולים – ריבית משתנה, ריבית קבועה והצמדה למדד.

טעות שכיחה בלקיחת המשכנתא היא חוסר התייחסות לקנסות בעתיד אם תרצו (אם תהיה לכם האפשרות) לסגור את המשכנתא, או אם תרצו לפרוע חלקית את המשכנתא או לעבור ממסלול למסלול (מתנאים לתנאים).

מעבר לכך, רבים טועים, או ליתר דיוק מתפתים, לקחת משכנתא בריבית משתנה שהיא זולה יות מהריבית הקבועה, אבל… היא יותר מסוכנת – ברגע שהריבית בשוק עולה אזי במקביל גם הריבית המשתנה עולה. הריבית הקבועה, בהגדרה, לא זזה! אז נכון, המשתנה יותר זולה, אבל הקבועה יותר בטוחה. זה לא אומר שאתם צריכים לוותר על המשתנה, ממש לא, אבל אתם צריכים להיות מודעים לעניין, ואתם צריכים להבין את הסיכון בריבית משתנה. אם הבנתם והפנמתם, סביר שתגוונו את המשכנתא שלכם במרכיב קבוע.

משכנתא היא עניין גדול, עניין מורכב, עניין שלכאורה נראה מפחיד, אבל זה לא אמור להיות כך. המשכנתא היא בראש וראשונה הלוואה – הלוואה שהבנק למשכנתאות נותן לנו כפוף לערך הדירה וליכולת ההחזר שלנו. כל מה שאנו צריכים לעשות זה בעיקר להגדיר כמה משכנתא לקחת, באיזה מסלולים ותנאים, לכמה שנים לקחת את ההלוואה כשזה משפיע כמובן על ההחזר החודשי.

אנחנו צריכים לעשות הרבה שיעורי בית, לפנות אל הבנקים כדי לקבל הצעות; אנחנו צריכים להיות בטוחים שבחרנו את המשכנתא הנכונה לנו. אבל ברגע שזה כך, המשכנתא כלל לא מפחידה ואפשר לחיות איתה ברוגע. נכון, מה שבחרנו היום עלול להתברר בעתיד כשגוי, אבל ברגע שעושים את כל שיעורי הבית, בודקים את מה שמציעים לנו בכמה מקומות, אז ברור שעשינו את המקסימום למזער סיכונים עתידיים.

מהי משכנתא?

משכנתא היא הלוואה שניתנת לרוב לצורך רכישת דירה. זו יכולה להיות דירה ראשונה, או החלפת דירה (בדרך כלל, שדרוג הדירה). כמו כן, ניתן לקבל משכנתא גם לשימושים "קרובים": לצורך בניית בית, שיפוץ ו/או הרחבה של בית קיים.

בשנים האחרונות, כמה בנקים למשכנתאות הרחיבו עוד יותר את הגדרת המשכנתא והם מספקים ללווים קיימים שיכולת הפירעון שלהם טובה, אפשרות להגדיל את המשכנתא, או לקחת הלוואות נוספות שלא בהכרח קשורות לדירה (לא לשם שיפוץ, הרחבה וכו').

המשכנתא ניתנת בריבית נמוכה (ביחס להלוואות אחרות), במקביל לשעבוד הדירה לגוף המלווה (לרוב בנקים למשכנתאות, אך גם חברות ביטוח). משכנתא ניתנת לטווח של עד 30 שנה, כאשר מדי חודש בחודש מעבירים הלווים לבנק (או חברת הביטוח) תשלום בגין המשכנתא (תשלום החזר משכנתא). ברגע שמסיימים את כל תשלומי המשכנתא (ההחזרים החודשיים) והחוב לבנק מתאפס, מוסר המשכון על הדירה.

רגע לפני שלוקחים משכנתא: המחיר האמיתי של דירה

המשכנתא נלקחת בהתאם לצרכי המימון הספציפיים של הלווים וכתלות במחיר הדירה והשתכרות הלווים, שמשפיעה על גובה ההחזר החודשי. מחיר העסקההוא לכאורה נתון ברור: זה הסכום שנקבע מול מוכר הדירה, הסכום שאנו אמורים לשלם למוכר הדירה. אבל, זה לא מדויק: על מחיר הדירה עצמה יש להוסיף עלויות עסקה נוספות, שיכולות להיות משמעותיות ושצריך לשקלל אותן בחישוב המחיר האפקטיבי של הדירה ובחישוב גובה המשכנתא שיש לבקש מהבנק.

הנה הפירוט:

■ דמי תיווך: רכישה דירה דרך מתווך עולה כסף. דמי התיווך אמנם יכולים עקרונית להגיע ל-3% ואף יותר מכך, אבל בפועל, ברוב המקרים דמי התיווך מסתכמים בין 1% ל-2% מערך הדירה.

העלות הכבדה הזו, אגב, במקרים רבים היתה יכולה להיחסך (באופן חלקי) שכן במקרים רבים הסתבר שהדירה שהראה המתווך היא אחת מיני דירות רבות שיצאו לשוק והתפרסמו באינטרנט ובעיתונות הכתובה.

מעבר לכך, מחפשי הדירות נוטים לחתום במהירות על הסכם תיווך ללא התמקחות מכיוון שלא מדובר על כסף שיוצא להם מיד מהכיס. אבל, זו התמקחות שעשויה להתברר ככלכלית מאוד, בכמה דקות אפשר לחסוך כמה אלפי שקלים, לפעמים אפילו עשרות אלפי שקלים.

■ מס רכישה: מדובר במס מוזר, אחרי הכל מס משלמים על רווחים ובעסקת רכישת דירה אין לרוכש רווחים, ההיפך – יש לו רק הוצאות. למרות זאת, המס קיים והבעיה היא שבמקרים רבים של רכישת דירה ראשונה רוכשים רבים בכלל לא מביאים אותו בחשבון פשוט בגלל חוסר ידיעה.

מס רכישה צריך לשלם בהתאם למדרגות מס ולתנאים מסוימים שקבועים בתקנות מס הכנסה. אם הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה של הרוכש, קיים פטור ממס עד מדרגה מסוימת כשלאחר מכן יש מספר מדרגות שבכל אחת מהן יש שיעור מס גבוה יותר! (הסכומים מתעדכנים אחת לשנה, בינואר). אם מדובר על רוכש שיש ברשותו דירה, מס הרכישה עולה משמעותית – וכבר אין מדרגת פטור.

■ תשלום לעורך דין: עורך דין הוא חלק אינטגרלי מעסקת רכישת דירה. הוא אמור לוודא שהדירה שאתם קונים היא באמת דירה שרשומה על שם המוכרים, שלא מדובר בהונאה, שהכל מבחינת הרישומים תקין. מעבר לכך, עורך הדין רושם את הדירה על שמכם. שכר הטרחה של עורך הדין נע בין סביב 0.5%, או מתחת לזה.

■ עלויות הובלה: מעבר דירה הוא כאב ראש לא קטן. צריך לרוקן את כל "החיים" לקרטונים, להזמין סבלים שדיוק הוא לא התכונה החזקה אצלם, לדאוג שבמעבר הכל עובר חלק. זה כאב ראש של כמה ימים, שמגיע לשיא ביום המעבר. וגם אז עדיין לא הכל נגמר: צריך לרוקן את הארגזים, לסדר את הדירה החדשה...

כיום יש חברות שאמורות לעשות בשבילנו הכל: לארוז את הציוד, ללוות את המובילים ולפזר את תכולת הארגזים בבית החדש. העלות הכוללת של של השירות הזה יכולה להגיע ל-5,000 עד 10,000 שקל, כולל ההובלה. אם אתם מסתפקים בהובלה סטנדרטית בלבד העלות עשויה להסתכם בין 2,000-3,000, אבל זה תלוי בהיקף של התכולה שאתם מעבירים, במיקום הדירה, באיזה קומה הדירה נמצאת והאם יש מעלית.

■ ריהוט וציוד חדש לבית: נוטים לשכוח זאת, אבל מעבר לדירה חדשה לרוב מלווה בהשקעות גדולות בריהוט וציוד חדש לבית. אם כבר עוברים, אז למה לא להחליף את הסלון שקנינו לפני 10 שנים? זה עובר בראש של רוכשי דירה רבים ובסופו של דבר מגדיל את העלויות שמסביב לרכישת הדירה. בכמה? זה תלוי כבר ברוכשים עצמם.

■ שיפוץ הדירה: אם הדירה הנרכשת זקוקה לשיפוץ לפני כניסה אליה, זה מייקר משמעותית את מחיר העסקה המקורי. גם כאן, השאלה איזה שיפוץ: האם הופכים את הדירה מקצה לקצה ואז היקף ההשקעה עשוי להסתכם אפילו ב-20%-30% מערך עסקת הרכישה; או שמדובר בשיפוץ של חדר האמבטיה ואז מדובר בכמה אלפי שקלים אם זה שיפוץ קטנטן, או עד עשרות אלפי שקלים אם מחדשים לגמרי את חדר האמבטיה.

■ עלויות נוספות: במעבר לדירה חדשה צריך להתחבר מחדש לכל ספקי התקשורת, והאנרגיה – טלפון קווי, כבלים, רשת אינטרנט בבית, גז, מים, חשמל. זה עולה כסף, אולי לא כמו הסעיפים הקודמים, אבל זה יכול להצטבר לכמה מאות טובות עד אלפי שקלים.

מימון עצמי: כמה הון יש לנו?

טוב, אז אנחנו יודעים כמה הדירה באמת עולה (בהתחשב בכל ההוצאות מסביב). עכשיו "רק" צריך לבדוק מאיפה מביאים את הכסף. לכאורה, מדובר בשאלה פשוטה: כמה כסף יש לנו? כמה הון יש לנו? בפועל מסתבר שזה לא תמיד טריוויאלי.

יש כמובן ההון העצמי של הרוכשים ויש ההון הזר, המשכנתא. בחישוב ההון העצמי יש להביא בחשבון מימוש דירה אם מדובר במעבר מדירה לדירה ואת ההשקעות הנזילות – כסף מזומן, פיקדונות, חסכונות, קרנות נאמנות, ניירות ערך, וכן את כל הסכומים שהובטחו לנו, הכוונה בעיקר לתמיכה מההורים. כמו כן, אם יש לנו השקעות ארוכות טווח, כדאי לבחון אם ניתן לתרגם אותן למזומנים.

הכלל שצריך להנחות אותנו הוא זה: מה שיותר הון עצמי, מה שפחות משכנתא. אבל, לא צריך להגדיל את ההון העצמי בכל מחיר. בפועל, יש רבים שמעדיפים לשמור על חלק מההון באפיקי השקעה ולקחת משכנתא גדולה יותר מכיוון שמשכנתא היא ההלוואה בתנאים הטובים ביותר שניתן לקבל, גם מבחינת טווח הפירעון וגם מבחינת הריבית. במלים אחרות, כדאי להתאמץ ולהשיג מרכיב גבוה של הון עצמי, אבל לא צריך לעשות זאת בכל מחיר.

לאנשים רבים שוכב כסף בקרנות השתלמות, קופות גמל וביטוחים שונים. הם חסכו באפיקים אלה דרך מקומות עבודה קודמים, והם לא תמיד יודעים וזוכרים כמה יש להם. במקרים לא מעטים אנשים אפילו לא יודעים שיש להם קרן השתלמות, קופה וכו' והאם מדובר בהשקעות נזילות. שווה לבדוק, ניתן לעשות זאת בכל הגופים הגדולים דרך מתן תעודת זהות.

מה אמור להיות היחס ביניהם, בין ההון העצמי למשכנתא? זו שאלה חשובה מכיוון שעל פיה ניתן לקבוע את התקציב לרכישת דירה. אם לאחר שהגדרת את ההון העצמי שלכם, הגעתם לבנק למשכנתאות וראיתם שעם המשכנתא התיאורטית אתם הרבה מעבר לסכום שנדרש בגין הדירה – אתם יכולים לוותר על המשכנתא, ולהישאר עם הון גדול יותר. זו תהיה הבחירה השמרנית (כמה שפחות חובות), אבל היא לא משאירה מקום לתמרון וגמישות עתידית – רכישת רכב, נסיעה לחו"ל, הוצאה גדולה לא מתוכננת וכו'.

הגישה האמיצה יותר תהיה לא להפחית את המשכנתא , אלא להפחית את מרכיב ההון העצמי. במצב הזה, החוב גדול יותר מהמצב הקודם, ההחזרים השוטפים גדולים יותר, אבל יש כסף בצד, יש למשפחה יותר תמרון אם היא צריכה סכום כסף גדול.

בכל מקרה, יש גבולות גזרה ברורים למשכנתא: היא לא יכולה להיות 100% (אלא במקרים חריגים, שבהם משעבדים נכסים נוספים מול המשכנתא), והיא לרוב (בעקבות הגבלות בנק ישראל) עד 50%, כאשר הרוכשים מממנים את היתר.

אחרי כל הסעיפים האלה, שמהווים בפועל חלק מעלות הדירה, עוברים לשלב חישוב המשכנתא: ערך הדירה (כולל ההוצאות הנלוות) פחות ההון העצמי, שעומד לרשותנו. והתוצאה המתקבלת היא גובה המשכנתא התיאורטית. למה תיאורטית? מכיוון שאנחנו לא תמיד סגורים על ההון העצמי שבו נשתמש בפועל.

השאלות הפתוחות לא נגמרות כאן. אנחנו צריכים להחליט על משך החזר המשכנתא (מספר התשלומים השוטפים עד לפירעון) ועל גובה ההחזר שאנו מסוגלים ורוצים לעמוד בו. כאן צריך להתייחס להכנסה הפנויה של המשפחה שזה ההכנסות מהשתכרות בניכוי ההוצאות השוטפות והוצאות מיוחדות. צריך להתחשב כאן גם בתוספות שכר ושינויי שכר צפויים בשנים הבאות, בעלויות שיתווספו אם תורחב המשפחה ועוד.

תקופת המשכנתא וגובה ההחזר החודשי

לפנינו שלושה גורמים שמשפיעים זה על זה ותלויים זה בזה:

1. ההון העצמי.

2. תקופת המשכנתא (מספר ההחזרים).

3. גובה ההחזר.

אם, למשל, נקטין את ההחזר החודשי, נצטרך להאריך את תקופת ההלוואה או להגדיל את ההון העצמי. אם נקטין את תקופת המשכנתא, נצטרך להגדיל את ההחזר החודשי או להגדיל את ההון העצמי.

אז איך בוחרים? איך מאזנים בין שלושת הפרמטרים הללו? אין כאן נוסחת פלא, כל משפחה קובעת את המרכיבים הללו בהתאם לתכנון הפיננסי ארוך הטווח שלה. ראינו איך קובעים את ההון העצמי, ונעבור לקביעת סכום התשלום החודשי. נהוג שההחזר החודשי לא יעלה על 30% עד 33% מההכנסות נטו של הלווים. זה, אגב, הממוצע בשנים האחרונות של היחס בין תשלומי המשכנתא להכנסת המשפחה.

כשמחשבים את ההחזר העתידי האופטימלי, צריך להביא בחשבון שינויים עתידים בשכר, לצד שינויים עתידיים בהוצאות מסיבות שונות לרבות, כאמור, הרחבת המשפחה. אחרי שמחשבים את ההחזר הרצוי, כדאי להשאיר מעין מרווח ביטחון; לא להגיע למצב שנחנקים בגלל המשכנתא, אלא לשמור על מרווח ביטחון להוצאות לא צפויות. כך תמנעו מפיגור בתשלומי משכנתא, שיעלה לכם בסופו של דבר בקנסות וריבית פיגורים.

כמו כן, צריך להתחשב בהצמדה, אם מדובר במשכנתא במסלול צמוד. אתם מחשבים עכשיו את התשלומים בערכים של היום, אל במשכנתאות צמודות יש להעריך את האינפלציה שלמעשה מגדילה את ההחזר החודשי בהתאם למדד. כמו כן, צריך לזכור שהתשלומים שמחושבים ליום לקיחת המשכנתא הם תחת תנאי ריבית מסוימים, לרבות ריבית משתנה. כאשר הריבית עולה או יורדת ומסלול המשכנתא הוא בריבית משתנה, ההחזרים משתנים: עלייה בריבית גורמת להעלאה בהחזר המשכנתא השוטף במסלול של ריבית משתנה.

פקטור נוסף הוא תקופת המשכנתא, קרי: מספר תשלומי המשכנתא. משך תקופת ההחזר היא גורם מכריע בקביעת הריבית על המשכנתא. לרוב, ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר, כך גם הריבית על המשכנתא גבוהה יותר.

למדריכי משכנתא נוספים – מהון להון מדריכים לצרכנות פיננסית