תמ"א ברמת גן / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
בשוק הנדל"ן הישראלי קיימת אירוניה מובנית המעידה על כשל מסוים. בפועל מחירי הדיור עלו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות ומקשים על שכבות רבות באוכלוסייה לרכוש דירה. מנגד, שיעורי הריווחיות של היזמים בגין הפרויקטים אינם עולים. מי שבפועל גוזר את הקופון השמן הם בעלי הקרקעות, שערכן זינק בשיעור חד יותר ממחירי הדירות, בין אם מדובר בבעלי קרקע פרטית ובין אם מדובר בממשלה שנהנית מהכנסות גם בכל הקשור במיסוי הכבד על היזמים והדיירים.
הבעיה כבר מזמן הפכה לנושא לאומי וכיום, עת הרכבת הממשלה החדשה, מוצעים פתרונות חדשים להורדת מחירי הדיור. רון חן, בעלים ומנכ"ל חברת "אנשי העיר", שעוסקת בהתחדשות עירונית, גורס כי ירידת מחירים בפרויקטים של תמ"א 38, אם אכן תתרחש, תיצור בעיה. "אם המחירים יירדו בכ-10% זה יפיל כמעט את כל הפרויקטים של התחדשות עירונית. אם בעבר שולי הרווח היו רחבים, כיום הם מתקצרים באופן מהותי, בעיקר בשל כניסתם של גורמים רבים לתחום שעד לא מכבר היה נחלת מספר חברות קטן".
חן מסביר כי "שיעורי הרווח יירדו לרמה של פרויקטי יזמות רגילים העומדים על כ-15%, למרות שרמות הסיכון בכל נושא התמ"א 38 ובמיוחד בנושא תמ"א 38/1 (חיזוק ללא הריסה - א.ש.) גבוהים בצורה מהותית מפרויקטים רגילים. במקרה שמחירי הדירות יירדו, זה יבטל לא רק את עתיד הענף, אלא גם את הפרויקטים שנמצאים כיום בתהליך, בעיקר מכיוון שהבנקים לא יממנו פרויקטים בהם שיעורי הרווח נמוכים".
- אם כך כל הפרויקטים יעצרו, לא רק אלה של תמ"א 38.
"לא בדיוק. בפרויקטים של יזמות רגילה מחיר הקרקע נקבע בשוק החופשי ואם יש ירידת מחירים, מחיר הקרקע יורד ביחס ישיר ומתאים עצמו לשוק. לכן המרווחים של היזמים נותרים כמות שהם פחות או יותר. כך שזה לא אמור להביא לקיפאון מוחלט בתחום היזמות הרגילה. בנושא התמ"א 38, הסיפור אחר לגמרי מכיוון שמחיר הקרקע שקול לתמורות ושירותי הבנייה הניתנות לדיירים, והשוק 'עבר חינוך' בכיוון מסוים, אז יהיה קשה מאוד לחנך את הדיירים מחדש ולומר להם שמעתה יקבלו פחות.
"כיום החסמים בפרויקטים של תמ"א, הם לא העיריות, לא הבנקים ולא הבירוקרטיות, אלא בעיקר הדיירים שתמיד מסתכלים מה קיבלו אלה שבבניין לידם ומעוניינים שהדשא שלהם יהיה ירוק יותר ולכן קשה מאוד ללכת אחורה. הדיירים רק התחילו לקבל תיאבון ולכן לבוא ולהגיד להם שהארוחה שלהם תהיה מצומצמת ופחות טעימה מזו של השכן מהבניין ליד - שהם לא יקבלו, למשל, תוספת של 25 מ"ר או חנייה פרטית ומרפסת מוגדלת, זה בלתי אפשרי".
- אבל שיורד גשם כולם נרטבים. מדוע יש לתת עדיפות דווקא לנושא התמ"א 38?
"חייבים להסתכל על נושא ההתחדשות העירונית מהיבט החברתי ועל היתרונות שהתהליך נותן למדינה מבחינה לאומית. לראיה אנו רואים שקמים פתרונות של תמ"א גם בפריפריה, כך שהתוכנית מתחילה לפעול ולהשפיע. התחדשות עירונית זו אג'נדה, שכן נכון יותר לחדש מבנים קיימים, מאשר לבנות על שטחים פתוחים, שטחים ירוקים ואחרים.
"התכלית של תמ"א אינה באה רק לתת פתרון לנושא רעידות האדמה, אלא גם לבעיית ההיצע, לכן במקרה של ירידות מחירים בשוק יש להתחשב ולהבין את מגבלות היזם ולתת הקלות ליזמים על מנת לשמור על רמת ריווחיות נאותה למען המשך התהליך. כך, למשל, לאפשר עלייה בזכויות הבנייה, הקלות מיסוי במע"מ או במס השבח, מתן ערבויות מדינה שייקלו על אפשרויות קבלת מימון ותנאי הריבית נוחים".
- אינך חושב שמחירי הדיור כיום מוגזמים?
"המחירים נקבעים בשוק, ולעולם לדעתי אין לשאוף לירידות מחירים גורפת. אחרי הכול, רוב תושבי המדינה בבעלותם נכסים. זה נכון שיש זוגות צעירים ואוכלוסיות מסוימות אחרות אשר להם צריך לעזור, אך אין לעשות זאת על-ידי הורדת מחירים כוללת שתפגע ברוב האוכלוסייה, אלא על-ידי מתן הטבות בדיוק כפי שנתנו בתוכנית מע"מ 0 המבורכת שלצערי התמוססה לה. צריך לעצור את המגמה כלפי מעלה ולייצב את המחירים, כך באופן טבעי נושא ההתחדשות העירונית יילך ויתחזק".
- רבים מזדרזים כיום לקנות דירות מחשש למהלכי האוצר. האם היית ממליץ לדיירים לפעול באופן דומה?
"יכול להיות שגם מצד הדיירים זה יהיה נכון לנסות להזדרז ולחתום על חוזים עם יזמים של תמ"א 38, כי יכול להיווצר מצב שבעוד תקופה מסוימת הם לא יוכלו לקבל את התמורות שמציעים להם היום".