ז'בוטינסקי 56 ראשון לציון תמ"א 38/תמר מצפי
***הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
שוק התמ"א 38 רווי בחברות יזמיות שמבצעות פרויקטים, ומטבע הדברים קיים חוסר אחידות בין ההצעות המוגשות על-ידן לדיירים. הללו, שגם כך אינם מתמחים בתחום, מתקשים לעיתים להבחין בין הצעות טובות ומהימנות לכאלה שאינן משתלמות להם. ישנם כמה פרמטרים שבעזרתם יכולים דיירים להעריך את מהימנותן של ההצעות שהתקבלו ואיכותן.
בדיקת המצב הקיים
חברה יזמית בעלת ניסיון והבנה בתחום יודעת כי עליה לבצע בדיקה מעמיקה של המצב הקיים בבניין. יש לבדוק את גודל המגרש, את מיקומו בתוכנית העירונית (תוכנית הרובעים), את גודל הדירות, את הרחבות, את המרפסות, את ההתאמה להיתר בניה או לתשריט בית משותף - כל זאת על-מנת להקטין את אי הוודאות בתמורות לפני המדידה. לאחר מכן, יש לבצע בדיקה משפטית בהקשר לבעלי הנכס, האם יש יורשים או בעלי נכס לא מאותרים, האם יש חריגות בנייה או צווי הריסה, והאם יש נכסים שלא רשומים בהיתר.
על הדיירים אף לוודא לאיזה פרמטרים מתייחס היזם בתמורות שהוא מציע, כדי לאמת אם ניתן לקבל אותן. לדוגמה, כשמובטח גודל דירות סופי, אפילו אם הוא נשמע אטרקטיבי, על הדיירים לוודא לאיזה גודל דירות מקורי התייחס היזם. בהצעה לא מהימנה לא נבדק גודל הדירות בצורה מקצועית, או שהגודל המקורי המצוין הינו קטן מגודל הדירות בפועל, כך שנוצר מצג שווא להרחבה משמעותית שאינה נכונה. ככלל, רק אם ידעו הדיירים שהגודל המקורי של הדירות אליו מתייחס היזם בהרחבה המובטחת נבדק, יוכלו לאשר כי ההרחבה המוצעת היא מהימנה.
היכרות עם התוכניות העירוניות
בתל-אביב נעשה ניסיון לבצע סדר בזכויות הבנייה על מנת לאפשר ליזמים להתנהל בצורה נוחה. חברה יזמית אמורה לדעת על בוריה את תוכנית הרבעים ושאר התב"עות בעיר, ואת זכויות הבנייה הנובעות מכל אלו והמתייחסות למגרש הנידון.
למשל - מגרשים מסוימים ברובע 4 אינם זוכים לזכויות הבנייה של שאר הרובע בשל מיקומם בתוכניות שיכון, או לחילופין מגרשים שנמצאים ברובע 3 ונכללים באזור ההכרה של אונסקו אינם זכאים לזכויות הרגילות ברובע. כדי לוודא שהיזם מכיר את התוכניות העירוניות ומגיש הצעה שנסמכת עליהן, על הדיירים לבדוק שההצעה כוללת את גודל המגרש, הרובע, קווי הבניין, הפקעות למיניהן, ומספר קומות בבניין החדש, כולל נסיגות בנייה בקומת הקרקע ובקומות הגג.
הבנת תהליכי רישוי ותקנות עירוניות
חברה יזמית בעלת ניסיון כבר הגישה בעבר בקשות להיתר בנייה בתל-אביב ולכן מכירה את כל צינורות הבירוקרטיה העירונית. הידע הזה בהליכי הרישוי ובתקנות העירוניות מאפשרת לחברה להציע הצעה מציאותית ולא להבטיח הבטחות-שווא. לדוגמה, חברה שאינה מצוייה בנבכי הבירוקרטיה יכולה להתחייב על מספר מקומות חניה שלא תואם את תקן החניה בעיר; או לתכנן מרתף גדול ללא השארת שטח לחלחול מי גשמים - כך שיתברר רק בתהליכי הרישוי שיש להקטין אותו. כדי לוודא את הניסיון בהליכי הרישוי בעיר על הדיירים לברר עם החברה האם הגישה בעבר בקשה להיתר בנייה בעיר.
ניסיון ביצוע קבלני בתל-אביב
לחברה יזמית מנוסה ישנה הבנה בתהליכי בנייה מקומיים, כמו היכרות עם המפרט הטכני לדירות בתל-אביב לעומת ערים אחרות; הבנת קושי הבנייה ברחובות צרים; ניסיון עם סגירת צירי תנועה ואזורי התארגנות לקבלן והיכרות עם תצורת המגרשים בעיר (צרים וארוכים). העבודה ברחוב קטן בלב תל-אביב שונה מהותית מבנייה במגרש שיכון ברעננה, למשל, והדיירים צריכים לוודא כי היזם ביצע כבר בעבר פרויקטים של תמ"א 38 בעיר.
ניסיון בביצוע פרויקטים עם בנק מלווה בתל-אביב (דוחות 0)
חברות שבנו בתל-אביב מכירות את כל העלויות הייחודיות לבנייה בעיר: הן לוקחות בחשבון שהבנייה למטר יקרה יותר; הן מכירות את היטלי ההשבחה בעיר; את עלויות בניית מתקני חניה אוטומטיים ומרתפי חניה שבהם יש שימוש רב בעיר. לכן חברות כאלה יודעות איך להכין דוחות פיננסיים המותאמים לבנייה בתל-אביב ויתקבלו על-ידי הבנקים. בנוסף, על הדיירים לזכור כי בפרויקטים של תמ"א 38 שני הצדדים צריכים להרוויח - גם היזם וגם הדיירים - ויש להתרחק מפרויקט לא רווחי ליזם, כזה שעלול להוביל לעיכוב בלוחות זמנים, פגיעה בטיב הבנייה ואף עצירה מוחלטת של הפרויקט.
תכנון אדריכלי
הגורם החשוב ביותר בפרויקט הוא האדריכל. חברה יזמית טובה תעבוד עם אדריכל מנוסה המכיר את התכנון בעיר. בתל-אביב הצפופה יש חשיבות לניצול מקסימום זכויות הבנייה בתכנון הדירות החדשות - המוגדלות, ולכן נתקלים לעיתים בתופעה של מטבחים או שירותים לא מאווררים. מסיבה זו עולה חשיבותו של אדריכל המנוסה בבנייה בעיר, ומתמחה בתכנון דירות עם פחות כיווני אוויר או חזיתות, בצורה מיטבית.
האדריכל צריך להתייחס לפרמטרים כמו פרופורציות רוחב-אורך הדירה, אזור ציבורי מול פרטי, ניצול כיווני אוויר ואוורור טבעי אם אפשר, שמירה על מיקום דירות המקור בבניין החדש, ותמהיל מסודר מבחינת מערכות - כמו דודים, מזגנים, מסתורי כביסה, וצנרות למיניהן. על הדיירים לבקש מהיזם תכנון מפורט של קומה טיפוסית או של דירותיהן, על מנת לוודא את הנושאים האלו.
זיהוי בעיות במגרש
חברה יזמית מנוסה יודעת לצפות ולבדוק מראש פרמטרים נוספים העלולים להשפיע על הביצוע או על היתכנות ההצעה לדיירים. זאת כדי להתמודד עם הפתעות בשטח, דוגמת הגעה לגובה מים בקומת המרתף, עצים שלא ניתנים להעתקה, או עצים לשימור שעלולים לפגוע באפשרות לבנות כמתוכנן ולמקסם את זכויות הבנייה או את קומת המרתף. על הדיירים להעביר אל היזם את כל הבעיות הקיימות שהם מכירים במגרש, ואף לבדוק שהוא מברר עימם בעיות פרטניות הנוגעות במגרש.
לוחות זמנים
אחד הפרמטרים החשובים לבדיקת חברה מקצועית ומהימנה היא לוחות הזמנים עד חתימת החוזה. יש להגדיר לוחות זמנים יחד עם בא כוח הדיירים על מנת לבדוק את עמידותן של החברות היזמיות בביצוע הליכים. מומלץ לאחר פנייה לחברה לקבל הצעה ראשונית עד שלושה שבועות לאחר מכן, ובשלב הבא לצמצם את ההצעות לטובות ביותר ולקבוע פגישה מכרעת בה יציגו היזמים את ההצעות המפורטות מול כל דיירי הבניין. יש לזכור כי התמהמהות הצעה בשלב זה עשויה להעיד על גישה פחות מקצועית ומהווה סימן להמשך בעיות בשלב התכנון, וההיתרים והבנייה.
הניסיון קובע
ככל שחברה יזמית מנוסה יותר ומתמחה בפרמטרים הנסקרים היא תוכל לבנות לדיירים הצעה עם רמת היתכנות גבוהה ומציאותית ובלוחות זמנים ריאליים. זאת לעומת הצעות שאינן מקצועיות וללא היתכנות - גם אם הן מוכרות חלום של בניין מושלם ודירות אטרקטיביות. לפני שנכנסים להתקשרות עם חברה בפרויקט תמ"א 38 על הדיירים לוודא כי בחרו ביזם ואדריכל מקצועיים ומנוסים וכי קיבלו ההצעה מפורטת, מקצועית ומעמיקה.
***הכותב הוא אדריכל, סמנכ"ל חברת אנשי העיר שעוסקת בהתחדשות עירונית