פרוייקט תמ"א 38 ברמת גן / צילום: איל יצהר
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38
תחום הבנייה והריסה מחדש (תמ"א 38/2) הוא למעשה סוג של ייצור כלאיים בין תמ"א 38 המקורית, קרי חיזוק מבנים (תמ"א 38/1) לבין תחום הפינוי-בינוי. מאחר ותחום התמ"א 38/2 מהווה סוג של חלופה אלטרנטיבית לפינוי-בינוי ולתמ"א 38/1, ואינו נתמך לרוב בתכניות מוניציפליות מאושרות, הרי שלקובעי המדיניות ישנה יותר גמישות החלטית בנוגע לכלי מעניין זה.
"הרשויות המוניציפליות לקחו את כל נושא ההריסה והבנייה וקבעו מדיניות לה ניתן להתנגד. זאת בניגוד למצב בו קיימת תכנית מתאר מקומית, המסדירה פורמלית את מדיניות העירייה, לה קשה הרבה יותר להתנגד שכן צריך להתיישר על פיה", מסביר אסף שאול, בעלים שותף בחברת CPSL, יועץ לאיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר.
שאול גורס כי התיקונים האחרונים לחוק התמ"א 38 אשר מאפשרים לייחס לבניין את כל זכויות התב"ע שלו, גם אם לא נוצלו במלואן במבנה המקור ואליהם להוסיף את זכויותיו מכורח התמ"א 38. כך, למעשה, מעודדים פרויקטים של תמ"א 38/2 ונותנים להם הכשר שברוב הערים טרם ניתן לו חותם רישמי מאחר וטרם אושרו סופית.
תל אביב בעד פינוי-בינוי
אחת מהרשויות הנחשבות לקשות יותר לפיצוח ואשר בה ראש העיר התבטא באופן גלוי כנגד תכנית התמ"א 38 היא עיריית תל אביב, אך על אף כל זאת מקודמת בימים אלו בעיר תכנית הרבעים שלאחר אישורה צפויה להמריץ באזורים שונים של העיר פרויקטים של תמ"א 38/2.
- האם העירייה מקדמת פרויקטים של תמ"א 38/2 במסגרת תכנית הרבעים, בעל כורחה?
"במדיניותה, עיריית תל אביב לא בעד פרויקטים של תמ"א 38/2 כך שעצם העובדה שבדיונים על תכנית הרבעים הצליחו להביא לכך שבאזורים מסויימים בעיר כן ניתן יהיה ליישמה זה הישג גדול של אגוד חברות התמ"א 38. יחד עם זאת, חשוב להדגיש שעיריית תל אביב מאמינה בהתחדשות עירונית, אך היא מעדיפה פתרונות כוללים יותר מאשר תמ"א 38. בעירייה באים ואומרים קחו פיסה מהותית של שטח, תריצו עליה תב"ע ובצעו פרויקט כולל של פינוי-בינוי. על פי העירייה לבצע תמ"א 38/2 על בניין אחד מתוך 30 באזור זה לא יעיל, על כן קחו איחוד של חלקות ותיתנו ביטוי אורבני הולם לכלל החלקה על ידי פרויקט פינוי בינוי קלאסי. במובנים של עולם אידיאלי אין ספק שהצדק עמה, אך בתוך עמנו אנו חיים, מדובר בריצה למרחקים ארוכים שתעצור את ההתחדשות העירונית בעיר לתקופה ארוכה מדי".
- האם תמ"א 38/2 היא "תכנית פשרה" בתחום של התפתחות עירונית?
"מבחינה תכנונית אורבנית הפתרון של פינוי-בינוי הוא נכון יותר ולכן אם היו יכולים לקצר תהליכים, לא היינו צריכים לדון במקרים ספציפיים של תמ"א 38/2, שכן היינו מיישמים זאת על כלל המתחם בצורה של פינוי בינוי כולל . אך כיום, הלכה למעשה, תמ"א 38/2 היא הפתרון הישים מביניהם, ולעיתים מבחינה תכנונית שילוב של בנייה חדשה בתוך מתחם ישן יוצרת פסיפס מעניין ומרשים. ניתן להמשיך לקדם תב"עות של פינוי בד בבד עם המשך בנייה לפי תמ"א 38/2".
ברמת גן העירייה מקדמת פרויקטים
אצל השכנה רמת גן, "אימפריה" בקנה מידה מקומי בתחום התמ"א 38, נושא ההריסה והבנייה מחדש, דווקא מקודם כבר היום באופן פעיל על ידי העירייה. מדיניות שהותוותה בעיר בתכנית המתאר המקומית ר"ג 53, מתירה במקרים מסויימים להקים בניינים בגובה של עד 10 קומות (קומת קרקע + 8.5 קומות), במסגרת התמ"א 38 ובפועל ישנן שכונות בעיר בהן ניתן לראות פרויקטים רבים בתחום.
יחד עם זאת ומאחר והתכנית טרם אושרה ותוקפה טרם נקבע, מדיניות זו ניתנת לפרשנות. "החלטת ועדת ערר מחוזית אשר החזירה לדיון נוסף לוועדה המקומית רמת גן מקרה בו ניתן אישור לבניין לנצל את מלוא זכויותיו (זכויות בתב"ע המקורית+זכויות מכורח תמ"א 38), מוכיחה לנו כי כל עוד לא יאשרו סופית את התכנית, קשה יהיה להסתמך עליה ולקדם פרויקטים בבטחה. אם התכנית הייתה כבר מאושרת, ספק רב עם ערר זה היה מתקבל", מסביר שאול.
יצויין כי לעומת תל אביב ורמת גן בהן המדיניות די ברורה שכן תוכניות המתאר המקומיות שלהן בהליכי אישור, אצל שכנתן המשותפת גבעתיים, העניינים יותר אפורים, אמנם בעיר פועלים על בסיס מדיניות, אך זו אינה נתמכת בתוכנית מתאר מקומית.
- האם העובדה שאין "תנ"ך" מנחה בגבעתיים בנושא מהווה בעיה?
"ודאי. דיירים שלא מכירים את הדינמיקה בעיר, אינם מבינים מדוע העירייה לא מאפשרת לבצע פרויקט מכורח זכויות התב"ע והתמ"א 38. זאת למעשה משום שהמדיניות היא שלא לאשר מעל 6.5 קומות מעל עמודים (8 קומות בפועל). מכיוון שאין תכנית מתאר מקומית, אלא רק מדיניות אז לעירייה יש יותר גמישות לנטרל פרויקטים. מכיוון שאין תכנית כתובה שנוהגים על פיה, קיימת אי וודאות היוצרת קיפאון ולכן עליה לעגן את האני מאמין שלה בתוכנית מוסדרת".