משה כחלון / צילום: אוריה תדמור
אם חיכינו לראות מה יקרה במערכה הראשונה בקרב הצפוי בין שר האוצר משה כחלון לבין הכוחות העומדים כנגד שינויים בשוק הדיור, כחלון סיפק לנו בשבוע שעבר פרומו להנחת האקדח, בדמות צעד קונקרטי ראשון, אך זניח למדי, כנגד משקיעי הנדל"ן. החלטת הממשלה, להקדים ולהעלות את מס הרכישה (ל-24 ביוני) שתוכנן קודם ל-1 ביולי 2015, על דירה שנייה ומעלה, למס יחסי הנע בין 8% ל-10%, הגיעה טרם אישור תוכנית הדיור הכוללת של כחלון, אשר נידונה עד עכשיו בעיקר מעל דפי העיתונות.
אם הציבור ציפה וחיכה לבשורה מהפכנית, הוא ימשיך לחכות. המתנה קודם כול לשינוי בהיצע הדיור - אשר למען ההגינות, לא יכול ולא יוכל להגיע תוך זמן קצר - אך גם לשינוי תפיסת המס בשוק הנדל"ן, בדרך להורדת המחירים המיוחלת.
אמנם תפיסת העולם המגולמת בצעד של העלאת מס הרכישה חשובה - על-מנת לעצור את הגאות במחירי הדיור יש להפוך את שוק הדירות לרכישה לפחות אטרקטיבי למשקיעים, ולייעד את הדירות למגורים; אבל הבדלי מיסוי של 2%-3% לכיוון מסוים הם לא התשובה, אלא מס-שפתיים, או רצון להראות עבודה ביצועית בזמן קצר בעיני הציבור, בעיקר.
בדומה להחלטות דומות אחרות בשנים האחרונות, אנחנו לא יודעים באמת מה יהיו התוצאות המצטברות של ההחלטה הזו, העלאת המס - האם היא תגרום לקניית יותר או פחות דירות, האם הצעד ייקר את שכר-הדירה הממוצע, דרך גלגול עליית המיסוי על השוכרים, או האם הוא יסייע להפחתת הביקושים ולירידת מחירים.
עם זאת, התחושה היא שכחלון ממהר מדי, ורץ לירות באפלה בצעדים בודדים, במקום לאשר חבילת מהלכים כוללת ומורחבת, כפי שהבטיח לציבור הבוחרים.
מס הרכישה על דירות הוא מס קל לגבייה, גובים אותו במקור. בהתאם, ובדומה למע"מ, הוא גם מס נוח לשינוי עבור הממשלה. עם זאת, מדובר במס עקיף, על עסקה שאין בה עדיין רווח, טרום השגת התשואה על העסקה. כך שיש פה בעייתיות מובנית במבנה המס ובהרחבתו. אם רוצים להגדיל את הנטל על בעלי הדירות ולהכביד את נתח המס הנגבה ממשקיעי הנדל"ן תוך מיסוי הרווח בפועל, ההיגיון היה אומר כי יש להעלות את מס השבח. אך לשיקולי המס בשוק הדיור היום נכנסים שיקולים ולחצים אחרים, הרבה מעבר לשיקולי מערכת גביית המס הסטנדרטית.
וישנה גם שאלת האפקטיביות. סביר כי הגדלת מס הרכישה ב-2%-3%, על משקיע שמחפש לממש את כספו בשוק שבו מרבית אפיקי הריבית אפסיים, לא תעצור אותו מביצוע העסקה. ואולי זו הייתה כוונת האוצר מלכתחילה - העלאת מסים ויצירת מקור גבייה נוסף לתקציב הקרוב "בדלת האחורית". שהרי שימוש בהעלאת מס הרכישה לביצוע שינוי דרסטי בכדאיות ההשקעה בשוק הנדל"ן, היה דורש העלאה דרסטית בהרבה של שיעור המס, ל-20%-30%.
אז מה כחלון בעצם עשה פה? הסיכויים להשגת מטרתו של המהלך - הורדת מחירי הדיור אפילו במעט - נראים נמוכים למדי בשיעורי המס הנוכחיים. שינוי מהותי במדיניות מיסוי הנדל"ן עדיין אין פה. המשקיעים יפסידו מעט, השוכרים - אשר יספגו בטווח הארוך את העלאת שיעורי המס - יפסידו גם הם מעט, וקופת האוצר - דווקא היא תרוויח.
ובשורה התחתונה, המשפחות הצעירות המבקשות לקנות דירה ראשונה? נראה כי הן ימשיכו לחכות לבשורות אמיתיות בשוק הדיור.
הכותב, רו"ח ומשפטן, הוא יו"ר פירמת בייקר-טילי-ישראל ומרצה בכיר במכללה למנהל