תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד החברות התמ"א 38
בתקופה האחרונה טוענים יזמים רבים כי מידת אי הוודאות התכנונית בעסקאות תמ"א 38 הפכה להיות כזו, העלולה להרתיע יזמים מלהיכנס לפרויקטים בתחום. אין מדובר אך ורק באשר למחלוקת התמידית שבין הרשויות המוניציפליות לבין היזמים באשר לזכויות הבנייה, אלא גם באשר לדרגות חופש נוספות המוקנות לרשויות, המקשות על יצירת קווים מנחים ברורים בנושא.
עו"ד מיכה גדרון, שותף במשרד עו"ד גדרון גלקין גולן, ומחבר הספר תמ"א 38, ומי שעמד עד לפני כחצי שנה בראש ועדת הערר המחוזית תל אביב, מסביר מדוע בתקופה האחרונה עולה נושא אי הוודאות בעסקאות תמ"א לכותרות: "בשנה האחרונה חלה 'רגרסיה' בוועדות מקומיות רבות ביחס לתקופה של לפני כשנתיים. רבות מהן מבצעות שלב מקדים להפקדת תוכנית של ביצוע מגבלות על הוצאת היתרי בנייה מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון ובנייה, וכן פועלות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 (המקנה שיקול דעת למועצה המקומית), במטרה לשלול ולצמצם את זכויות הבנייה אותן ניתן יהיה לאשר מכוח התמ"א".
הוא מוסיף ואומר כי "נתקבלו גם החלטות סותרות של ועדות ערר באשר לאופן חישוב זכויות הבנייה במקרה של תמ"א 38 הריסה ובנייה, המגבירות אף הן את חוסר הוודאות. מקביל, בתקופה האחרונה, ועדות מקומיות רבות נוטות לצמצם את מספר יחידות הדיור אותן הן מוכנות לאשר כתוספת לבניין הקיים כנגד חיזוקו, בין בדרך של עיבוי בנייה ובין בדרך של הריסת הבניין והקמתו מחדש".
- אך על פי התמ"א אין הגבלה לגבי מספר היחידות שיבנו במסגרת הזכויות שהוקנו. מדוע זה קורה?
"נכון. תמ"א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בשטחים המתווספים לבניין מכוח התמ"א, אך הרשויות לעיתים נוטות להגביל את הכמות בין היתר בשל לחץ הדיירים בסביבה. על מנת שתהיה כדאיות כלכלית לפרויקטים של תמ"א יש לאפשר ליזם הוספת מספר משמעותי של יחידות דיור, בעיקר כשמדובר בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, שהם למעשה פרויקטים של 'מיני פינוי ובינוי'".
- ודאות תכנונית חשובה תמיד. למה היא כל כך קריטית בפרויקטים של תמ"א 38?
"פרויקטים של תמ"א 38 מבוססים על עבודת שטח קשה מאד לאיתור הבניין הדורש חיזוק, שעומד בתנאי התמ"א והגעה להסכמה חוזית עם בעלי הדירות בבניין באשר למתווה העסקה - מה יקבלו בעלי הדירות ומה יוכל היזם לבנות בתמורה. מדובר על תהליך סיזיפי שגם מושקעים בו אמצעים כספיים רבים. בשל התמשכות ההליך החוזי והתכנוני הקשור בייזום פרויקטים של תמ"א 38, ההחלטות של הוועדות לצמצם את זכויות הבנייה תופסות במקרים רבים את היזם באמצע הדרך, אחרי שהוא כבר השקיע מאות שעות עבודה ועשרות אלפי שקלים, אם לא מאות אלפים.
"יום אחד מודיעה הוועדה המקומית לאותו יזם שכל ההסכמות שאליהן הוא הגיע אחרי עמל רב עם דיירי הבניין אינן רלוונטיות עוד שכן, הוועדה המקומית יוזמת תוכנית המצמצמת את זכויות הבנייה מכוח התמ"א בקומה אחת. שינוי כללי המשחק באמצע הדרך, כאשר הוועדה המקומית מחליטה לפתע על מדיניות חדשה - להתיר פחות זכויות בנייה מכוח התמ"א, עם או בלי תוכנית - טורפת את הקלפים, ובמקרים רבים הדבר מוריד לטמיון משא ומתן של חודשים רבים או הסכמות שכבר הושגו".
- האם חוסר הודאות מסכן את עתיד תחום התמ"א 38?
"אם היזם לא יוכל לדעת ברמה גבוהה של וודאות מהן זכויות הבנייה ומספר הדירות שהוא יוכל לקבל, הוא לא יוכל לגבש עיסקת תמ"א, או שיהיה עליו לבחור רק בפרויקטים שיש בהם שולי רווח גבוהים מאד. כך הוא יוכל לספוג צמצום זכויות בשלב היתר הבנייה. מציאות כזו פוגעת כמובן באלפי בניינים שיזמים לא יהיו מוכנים להתקשר איתם בעסקאות תמ"א.
"יש לזכור, שבסופו של יום מדובר בתוכנית אשר מטרתה להשיג חיזוק בניינים בפני רעידות אדמה, מטרה שהיא ללא ספק בעלת חשיבות לאומית. גם תוצרי הלוואי של התוכנית, קרי תוספת של אלפי יחידות דיור במרכזי הערים, הוספת ממ"דים לבניינים ישנים וחידוש בניינים המצויים במקרים רבים במצב פיזי ירוד ביותר, כל אלה ראויים לעידוד ולמסגרת חוקית ותכנונית שתאפשר ביצוע פרויקטים מכוח תמ"א 38 בסביבת עבודה עם וודאות תכנונית סבירה".
- אילו צעדים יש לנקוט על מנת לשפר את הוודאות התכנונית בפרויקטים של תמ"א 38?
"אנחנו מצויים היום בעיצומו של תהליך לגיבוש התיקון הרביעי לתמ"א 38. זו הזדמנות מצוינת להבהיר נושאים המצויים היום בתחום הפרשני ולקבוע אותם באופן מפורש וברור בתמ"א המתוקנת. אני גם בעד צמצום שיקול הדעת של הוועדות המקומיות. כך, לדוגמה, יש לקבוע בתמ"א נוסחה ברורה ופשוטה לקביעת תוספת הבנייה המגיעה במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש, ולקבוע נוסחה לכמות יחידות הדיור המינימליות שאותן יהיה על הוועדה המקומית לאשר בפרויקטים כאלה.
"כמו כן, יש לקבוע באופן ברור כי כל שינוי שהוועדה המקומית תבצע בכמות הזכויות שניתן יהיה לאשר מכוח תמ"א 38, יחול אך ורק מהיום שהתוכנית תאושר, כך שפרויקטים שכבר יצאו לדרך לא ייפגעו. אני גם בדעה שיש לקבוע כמות מינימלית של זכויות בנייה שאותן לא יהיה ניתן לשלול בתוכניות מכל סעיף 23 לתמ"א".