אליאב בן שמעון / צילום: כפיר סיון
"החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה מהיום היא החלטה חשובה שמבטיחה יציבות והיתכנות כלכלית אשר יביאו ליציאתם לפועל של פרויקטי תמ"א 38 בדרך של הריסה ובנייה מחדש. ההחלטה מקבעת את אופן חישוב הזכויות, כפי שהיה נהוג עד כה. עם זאת, בחינת האפשרות להטיל היטל השבחה על תוספת של 13 מ"ר מתוך זכויות הבנייה בדירות הנוספות החדשות שיבנו מתוקף התב"ע עלולה לסבך עסקאות שאמורות להיות פטורות ממס באופן כולל", כך אמר הערב (ג') מנכ"ל התאחדות בוני הארץ, אליאב בן שמעון לאחר שבחן את המלצות המועצה הארצית לתכנון ובנייה הנוגעות לתיקון 3א' לתמ"א 38.
עוד אמר בן שמעון: "אם נדרש לתגבר כלכלית רשויות מקומיות, הרי שהעמסה של תוספת מיסוי על פרויקטי בנייה היא איננה פתרון. כל מיסוי נוסף כזה יקשה על הוצאת פרויקטים לפועל. על המדינה למצוא דרך לתמרץ ולעודד ראשי רשויות מקומיות כדי שיתמכו בפרויקטי תמ"א 38 ויאפשרו לתושבי הבניינים הישנים לקבל דירות חדשות הכוללות ממ"ד וממוגנות כנגד רעידות אדמה".
עו"ד ענת בירן אשר ייצגה את התאחדות בוני הארץ בדיון במועצה הארצית, מסרה: "אני מברכת על ההחלטה לבחור בדרך חישוב זכויות המעניקה זכויות להרחבת דירות לכל הדירות בבניין, ולחשב את שטחי התמ"א בהתאם לשטח הקומה המורחב, כפי שביקשנו היום במועצה הארצית. יחד עם זאת נוסף נעלם חדש, הוא נושא היטל ההשבחה שברצון המועצה הארצית להטיל ומה תהיה מידת השפעתו על כלכליות הפרויקטים. אם הפרויקטים לא יהיו כלכליים התוצאה היא חזרה לתקופה שלפני תיקון 3 לתמ"א שבה התמ"א כמעט ולא מומשה".
עו"ד בירן מסרה עוד כי "חישוב מספר הדירות דירות לפי מקדם שרירותי של 70 מ"ר לדירה יש בכך כדי לפגוע באזורים רבים בהם ניתן לאשר דירות קטנות יותר על פי מדיניות מקומית, והדבר יגרום לצמצום מספר הדירות הקטנות בשוק, ולהגדלת המחסור בדירות אלה. עוד לא ברור מהחלטה כיצד מונחות הועדות המקומיות לנהוג לגבי פרויקטים שבתהליך, ונראה שכל עוד לא יושלמו ההליכים הסטטוטוריים הקיפאון ימשיך, והניזוקים הישירים מכך הם אותם אזרחים במדינה המתגוררים בדירות ישנות ללא ממ"ד וללא חיזוק נגד רעידות אדמה".
איתי הוז, שותף בקרן בית וגג, התייחס גם הוא להמלצות המועצה הארצית ואמר: "אנחנו שמחים שהרשויות המקומיות מבינות את הצורך והחשיבות בפרויקטים של התחדשות עירונית, גם אנחנו מבינים את הצורך של הרשויות המקומיות במקורות לקליטת תושבים נוספים ופיתוח תשתיות מתאימות, אבל בשביל זה יש מדינה ועליה לתכלל בין הצרכים כך שהפרויקטים עדיין יהיו כדאיים כלכלית, אחרת כל "חשיבות ההתחדשות העירונית" תישאר כמס שפתיים בלבד. הרווחיות של הריסה ובנייה מחדש במסגרת תמ"א 38 תיקון 2 נמוכה מדי כבר היום, וזה לפני העמסת היטלי השבחה. אחוזי הרווח נעים סביב 15% ולפעמים אף נמוך מכך. לשם השוואה בפרויקטים של פינוי בינוי המדינה הגדירה בתיקון 21 25% רווח מינימלי, כדי לוודא שהפרויקטים ייצאו לפועל ויושלמו כהלכה. לשם המחשה, רווחיות של 15% היא מתחת לרף שהבנקים מבקשים למימון הפרויקט, בשל הסיכון. בשולי רווח כאלה, לא ניתן יהיה להחיל עוד עלויות נוספות ולחשוב שהענף ימשיך לפעול".
יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל אמר הערב כי: "כגדול הציפיה, כך גם גודל האכזבה. ההחלטה מהיום הינה בעייתית ביותר, זאת מכיוון שלא רק שאיננה משנה את הסטטוס קוו הגרוע שהיה בשנים הקרובות בנושא התמ"א 38, יתרה מזה, היא מסבכת את המצב הקיים עם היטלי ההשבחה וכו'. ההמלצה של המועצה הארצית ויוצרת מצב שהרבה פרויקטים שכבר אושרו, או שהיו בדרך להיות מאושרים, עלולים חלילה להיתקל בכל מיני תסבוכות ביורוקרטיות נוספות על הקיימות וערעורים על תכניות מכל הכיוונים".
"חבל שמינהל התכנון נכנע ללחצי 15 הערים החזקות"
"המועצה הארצית קבעה היום כי הפרשנות המרחיבה היא הפרשנות הנכונה וקיבלה את עמדת יו"ר ועדת הערר, עו"ד מיכה גדרון במלואה", כך נמסר הערב מלשכת עורכי הדין. עו"ד אברהם ללום סגן יו"ר הלשכה ויו"ר פורום מקרקעין (משותף)בלשכה הוסיף: "המשנה ליועמ"ש נטל סמכויות שאין לו כאשר הוציא חוות דעת מנוגדת לעמדת ה"לקוח שלו", קרי מינהל התכנון הממשלתי בראשותה של בינת שוורץ, אשר מהיום הראשון פירשה את סעיף 14 לתמ"א בצורה מרחיבה כפי שפורשה ע"י עו"ד גידרון. כאשר יש שתי פרשנויות לחוק ו/או להסכם ו/או לתמ"א, כל עוד שתי הפרשנויות סבירות וחוסות בצילו של החוק ואין המדובר בפרשנות בלתי חוקית, על היועמ"ש לאמץ את גישת ה"לקוח" שלו גם אם הוא חושב שהפרשנות השנייה היא הנכונה יותר, שכן הגוף הממשלתי המופקד על התחום נשוא חוות הדעת הוא הגוף בעל הידע והמקצועיות בענין, והוא בלבד הגוף האחראי על התווית המדיניות בו".
לגבי ההחלטה הנוגעת להיטלי השבחה נוספים מסר ללום כי: "מצער לראות כי רוב חברי פורום 15 הערים החזקות מנסים לחסום בכל כוחם קידום פרויקטים של תמ"א 38 ויוצא בטענה שאין תשתית כבישים, בעיות תנועה, בתי ספר וכיוצ"ב, כאשר הסיבה האמיתית והעיקרית העומדת מאחורי סירובם האמור הינה העובדה כי בגין זכויות בניה שניתנות ע"י התמ"א, לא ישולם לעיריות היטל השבחה. חבל שמינהל התכנון נכנע ללחצי 15 הערים החזקות ופגע במקצת בהיקף זכויות הבניה".
איציק אמסלם, יו"ר ובעלים קבוצת אלמוג ולשעבר סגן נשיא התאחדות בוני הארץ אמר היום: "כל פגיעה בזכויות הבנייה תעכב לבטח את הכדאיות הבסיסית של ביצוע תמ"א. מדובר על כ-4,000 יח"ד באזור גוש דן שנמצאות כבר בתהליכים שונים של תכנון ולפני קבלת היתר, ועתה קיים סימן שאלה גדול וקיימת אי ודאות לגבי המשך ביצוען. פגיעה בזכויות התמ"א היא פגיעה בערוץ ובנפח פעילות שלא ניתן להתעלם ממנו ויש לו משמעות רבה על היקף שוק הנדל"ן. היצע של כ-4,000 יח"ד גם אם הן עדיין בשלבי תכנון, אינו בנמצא היום בשוק ואין עתודות קרקע שיציעו חלופה להיקף כל כך משמעותי של דירות שיכולות להשתחרר בקרוב לשוק. ההחלטה מסכנת כל פרויקט פוטנציאלי שנמצא בתהליכים תכנוניים עד שלב קבלת היתר. ראוי שפרנסי המדינה יראו לנגד עיניהם קודם כל פתרון לבטיחות וחיי אדם לפני צמצום זכויות הבנייה. אני קורא למקבלי ההחלטות - לא לפגוע בזכויות שעד היום היו מקובלות, זכויות שעל פיהן התבצע כל התהליך, אחרת, מדובר על הפסדים כספיים של עשרות ומאות מיליונים".
ניסים אסייג, בעלי NSA התחדשות ובניין, אמר הערב: "החלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה לקבל את הפרשנות המרחיבה לעניין אופן חישוב זכויות הבנייה בתמ"א 38 היא בשורה טובה לענף. להחלטה הזו נוספה המלצה לגבות היטל השבחה מזכויות הנובעות מתוספת ה-13 מ"ר לדירות בפרויקט. ההמלצה הזו עלולה להפוך פרויקטים ללא כדאיים כלכלית ליזמים ולהרחיק את התמ"א עוד יותר מהפריפריה, שם היא מראש פחות כדאית כלכלית. אישור ההחלטה עשוי לקחת מספר חודשים ודרושות תקנות ביניים כדי להוציא את הענף מהקיפאון בו הוא שרוי כעת בגלל הבלבול סביב חישוב זכויות הבנייה. נכון לעכשיו לא דובר על אישור תקנות כאלה מה שאומר שיזמים לא יוכלו לקדם פרויקטים קיימים או לאשר חדשים בתקופה הקרובה".