דוח אמון
2019
הנקראות ביותר

מכה קשה לתמ"א 38: היטל השבחה חלקי על הפרויקטים

המועצה ממליצה על היטל השבחה מתוספת ה-13 מ"ר לדירות בפרויקטים במסלול הריסה ובנייה ■ המשמעות: אם ההצעה תתקבל, היא עלולה להפוך פרויקטים רבים ללא כדאיים מבחינה כלכלית

שלט המבשר על פרויקט  תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
שלט המבשר על פרויקט תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

המועצה הארצית דנה היום בתיקון לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה ובנושא חישוב הזכויות והחליטה להמליץ על התיקון כפי שהוצג עם מספר שינויים מהנוסח המקורי. נציין כי רוח התיקון היא עדיין במגמת הפרשנות המרחיבה יותר (שיטת גדרון) המבססת את החישוב על סמך התוכנית התקפה והבניין שהיה יכול להיבנות על המגרש (הבניין הרעיוני) וזאת לעומת עמדת היועץ המשפטי לממשלה שביקש לקבוע שיטת חישוב מצמצמת יותר שמבקשת לערוך את החישוב על בסיס הבניין הקיים.

עם זאת, למרות אימוץ הפרשנות המרחיבה יותר, קובע התיקון מספר סייגים שלמעשה מונע חלוקת זכויות עודפות כפי שקרה בעבר. כעת, לאחר שהמועצה הארצית הצביעה על השינויים והמליצה על התיקון הופקדה למעשה התוכנית שתעבור להערות למשך 60 יום ולשלב ההתנגדויות בו ימונה חוקר שיכריע. נציין שמדובר בפרק זמן שעשוי להימשך מספר חודשים במהלכן עוד עשויים להיכלל שינויים בנוסח שיאושר בסופו של דבר.

עוד חשוב לציין שלמרות שמשרד המשפטים הציג בדיון חלופה שלטעמו הייתה נכונה יותר, ומתייחסת לפרשנות המצמצמת יותר כמו גם לקביעת מנגנון שיבדוק את כלכליות הפרויקטים כדי להגיע למסקנה כמה זכויות צריכות להינתן כדי לחזק את הבניין, הצעה זו לא התקבלה. רק אתמול נשלח ממשרדו של היועץ המשפטי לממשלה מכתב ליו"ר המועצה הארצית ויו"ר מטה הדיור באוצר אביגדור יצחקי, לראש מינהל התכנון באוצר בינת שוורץ, ליועצת המשפטית של מינהל התכנון ולחברי המועצה הארצית בו פורטו בעיות משפטיות בהצעה שהתקבלה היום.

על פי גורמים במשרד המשפטים, ועל פי המכתב, ההצעה הנוכחית מעלה נקודות שעשויות להקשות על הגנה משפטית בבית המשפט על הנוסח הקיים.

"אנו סבורים כי קיימים קשיים משפטיים משמעותיים בהצעה שמעלה מינהל התכנון לדיון" - כך נחתם המכתב האמור שנשלח אתמול על ידי המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) ארץ קמיניץ. "ויש הכרח להורות על תיקונה על מננת שתעמוד בהוראות הדין".

השינויים

עם זאת, כאמור, ההחלטה המקורית עם מספר שינויים, התקבלה בסופו של דבר ברוב גדול במועצה. השינויים שהוכנסו בנוסח שאושר היום מתייחסים לעובדה שהתוספת האפשרית מכח התמ"א ל-13 מ"ר לדירה תחושב על פי דירות התמ"א וגם דירות התב"ע, זאת לעומת הנוסח המקורי שביקש להעניק אותם רק לדירות התב"ע. עוד סעיף ששונה הוא דרך חישוב מספר יחידות הדיור מכלל הזכויות שמעניקה התוכנית. בעוד במקור הוצע כי את זכויות התב"ע ובתמ"א יש לחלק ב-80 מ"ר (שטח דירה עיקרי) והתוצאה תהיה מספר הדירות, הנוסח שאושר היום הפחית מספר זה ל-70 מ"ר. עוד ביקשו המועצה הארצית להבהיר כי המספר שנקבע על 70 מ"ר לדירה הוא לצורך חישוב זכויות בנייה בלבד ולא לעניין צפיפות במגרש ולא לקביעת גודל דירה בבניין.

במקביל, הנחתה המועצה הארצית את מינהל התכנון להמליץ על שינוי חקיקה שיאפשר לגבות היטל השבחה מזכויות הנובעות מתוספת ה-13 מ"ר לדירות בפרויקט. נציין כי מדובר בסעיף חשוב שעשוי להשפיע בצורה לא מבוטלת על התיקון ועל התמ"א בכלל משום שנכון להיום ברוב המקרים לא נגבה היטל השבחה, ועל פי ההמלצה שניתנה כעת, פרויקטים כן יהיו מחוייבים בתשלום דמי השבחה על התוספת שניתנת לכלל הדירות.

עוד קראה המועצה הארצית לעיריות השונות ולועדות המקומיות לקדם בשטחן תוכנית מכח סעיף 23 לתמ"א 38, כלומר תוכנית המגדירה לכל רשות ורשות היכן ניתן לבנות וכמה זכויות לקבל בכל איזור, מה שעשוי להעניק וודאות הן ליזמים והן לרשויות בבואן לקבוע את הזכויות ולאשר תוכניות והיתרים.

מעניין לציין כי בעוד הנוסח הראשוני של ההצעה החריג את מבני המגורים הקטנים, של למטה משלוש יחידות דיור, מקבלת הזכויות, נושא זה שב להצעה הסופית. גם בדיון היום הועלתה התנגדות לשילוב המבנים הקטנים בתוכנית ומתן אפשרות להריסה ובנייה עם פטור מהיטלי השבחה אך בסופו של יום המלצת המועצה הארצית השאירה את ההצעה על כנה ולא התייחסה לנושא.

ההשלכות

ההחלטה להטיל היטלי השבחה על תוספת ה-13 מ"ר לדירות החדשות שנבנות במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה עשויה להשפיע בעיקר על הבניינים הקטנים עם מספר קטן של יחידות דיור קיימות שבמסגרת הפרויקט מנצלים זכויות תב"עיות מעבר לזכויות שניתנות מכח תמ"א 38.

ההחלטה שעליה המליצה המועצה קובעת למעשה כי אם עד כה יכלה רשות מקומית לחייב את היזם בהיטל השבחה על דירות נוספות שהוא יכול לבנות במגרש מכח תוכניות תקפות, מעבר לזכויות שמעניקה תמ"א 38, אך לא על התוספת שניתנת בזכות התמ"א (13 מ"ר עיקרי), כעת תוכל הרשות (אם התיקון יעבור בחקיקה) לגבות היטל השבחה נוסף גם על 13 המ"ר האמורים.

את גביית היטל ההשבחה הנוסף תוכל העירייה לגבות מהדירות החדשות שבונה היזם ואינם כלולות בתוספת הזכויות שתמ"א 38 מעניקה לו מלכתחילה. כך, למשל, אם יזם ינצל זכויות לבניית עוד 2 דירות שמעניקה לו התב"ע מעבר לזכויות תמ"א 38 הוא יחוייב בהיטל השבחה על 26 מ"ר נוספים. אבל אם מדובר בבניין קיים שהיה קטן מלכתחילה, ולאחר ניצול זכויות תמ"א 38 נותרו עדיין זכויות נרחבות יותר גם של תב"ע בלתי מנוצלת, מספר המ"ר שיחוייבו כעת בהיטל השבחה יגדל בהתאם. אם למשל יוכל היזם לנצל זכויות תב"ע שאינן מנוצלות במצב הקיים לבניית 10 דירות נוספות מעבר לזכויות תמ"א 38, ייגבה ממנו היטל השבחה על 130 מ"ר, סכום לא מבוטל שעשוי לעשות את ההבדל בין פרויקט כלכלי ולא כלכלי.

מכיוון שבתמ"א 38 כל מקרה צריך להיבחן לגופו, קשה להעריך היום כמה פרויקטים עשויים ל"סבול" מההיטל החדש ברמה שתסכן את הכדאיות הכלכלית ליזם או לקבלן. עם זאת גורמים בענף מסבירים כי להחלטה זו שתי משמעותיות ברורות, האחת היא שההחלטה מסייעת למעשה להדיר את הבניינים הקטנים (שתי יחידות דיור ומטה) מתמ"א 38, משום ששם בדרך כלל מצטברות כל הזכויות העודפות אך מנגד, מתן אפשרות להטלת היטלי השבחה נוספים על פרויקטים עשויה גם לפגוע עוד בהיתכנות הכלכלית של הפרויקטים בפריפריה.

"התיקון הזה היה הכרחי"

"נכון לרגע זה, השורה התחתונה היא שהמועצה הארצית ומינהל התכנון אכן מאפשרים המשכיות לדרך החישוב על פי הבניין הרעיוני כפי שנבע בהחלטות של יו"ר ועדת הערר מיכה גדרון בעבר", אמר היום אילי בר, מנכ"ל משותף בחברת אקו סיטי שעוסקת בתמ"א 38 וראש תחום תכנון באיגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר. "לעמדת האיגוד, עדיין שטח חישוב הקומה שממנה נגזרות זכויות התמ"א נותרה מסובכת למדיי. אנחנו נפעל בהליך מול החוקר שימונה לשנות את השיטה לפשוטה יותר שלא תהיה נתונה לפרשנויות וויכוחים שונים בועדות.

"לעניין היטל ההשבחה אנחנו מתנגדים לכל ניסיון לצמצם זכויות שהיו פתורות עד כה כי הדבר יוביל לצמצום האזורים בהן תהיה היתכנות כלכלית לפרויקטים. חייבים לזכור שמדובר בפרויקטים קטנים במהותם ואובדן שטחים לדירה אחת או שתיים או חיוב בהיטל השבחה על 150 מ"ר לפעמים יכולים להפיל פרויקט. התיקון הזה היה הכרחי אחרת היה פער בין חיזוק להריסה ובנייה ולשמחתנו התיקון הזה התקבל כפי שהוא".

בר התייחס גם לסוגיית המבנים הקטנים שברשויות המקומיות ביקשו להחריג מתמ"א 38 ואמר: "אנחנו בעד גביית היטלי השבחה חלקיים על בניינים בני 2 דירות ומטה, כי במקרים הללו אין סיבה לתמריץ נוסף מעבר לזכויות שניתנות מכח התמ"א".

loading

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
הסיפורים הגדולים של היום
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
הסיפורים הגדולים של השבוע
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות