*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
יזם, טוב ככל שיהיה, לא יוכל ברוב המקרים להוציא פרויקט אל הפועל, במידה ואין מאחוריו גוף מממן. בתחום הנדל"ן, הנושא המימוני נחשב לאקוטי. זאת כיוון שמדובר בענף הדורש לרתק הון רב במיוחד ולעיתים קרובות לוקה בחוסר וודאות, המצריכה התמחות ספציפית בהתאמת החליפה המימונית ליזם והפרויקט שמאחוריו.
תחום ההתחדשות העירונית, הדור הבא של עסקאות הנדל"ן, מכיל בחובו מספר מאפיינים שאינם נחלתם של הפרויקטים המסורתיים - רמת הוודאות להתממשות הפרויקטים נמוכה ביחס לפרויקטים יזמיים סטנדרטיים. בנוסף, לוחות הזמנים למימוש הפרויקטים עלולים להתארך, שכן אף אם היזם מגיע להסכמות עם בעלי הדירות הקיימים ועם רשויות התכנון והרישוי, עדיין תוכנית העבודה שלו עלולה להשתבש ולהביא לפגיעה בתזרים המזומנים ובתזרים השקעת ההון העצמי על ידי היזם. לאור כל זאת, על היזם והגוף המממן לחשוב מעט שונה ולתפור "חליפה" שתתאים לפעילות ולצרכים המימוניים המשתנים של הפרויקט והיזם.
בשונה מפרויקטים של נדל"ן מסורתי, בהם היזם בונה את הפרויקט מאפס, קרי היזם מביא עימו קרקע, ואשר ברכישתה הוא השקיע את עיקר ההון העצמי הנדרש, בהתחדשות העירונית, המהווה סוג של עסקת קומבינציה משודרגת, מרכיב הקרקע אינו רלוונטי. לצורך השגת המימון, על היזם להשקיע הון עצמי בתחילת הפרויקט, לפני מתן בטוחות לבעלי הקרקע וזאת כתנאי לפתיחת הליווי.
"הנקודות המרכזיות שיזם נדל"ן צריך לשקול בבואו להרכיב את חבילת המימון האופטימלית עבורו, מלבד נושא מחיר הכסף עצמו, הן נושאי הגמישות ונושאי התשואה", כך אומר יעקב סיסו, ממייסדי "קרן יסודות", שותפות מוגבלת שהוקמה לצורך ליווי פרויקטים של בנייה למגורים ומימון ההון העצמי הנדרש שהיזם צריך להביא לפרויקט (מזנין - א.ש.), תוך התמקדות והתמחות בפרויקטים של התחדשות עירונית. "ככלל, ככל שיזם מרתק יותר הון עצמי לטובת פרויקט ספציפי, כך הוא מאבד דרגות חופש רבות יותר ומתקשה לפתח עסקיו מבחינה רוחבית".
סיסו מביא דוגמה: "פרויקט שהעלויות שלו צפויות להסתכם ב-40 מיליון שקל, הכנסותיו צפויות להניב 50 מיליון שקל, הרווח הצפוי יעמוד על 10 מיליון שקל. במידה ועל היזם להביא מהבית הון עצמי של 25% מהיקף עלויות הפרויקט, כלומר 10 מיליון שקל, הרי שהתשואה על ההון (cash on cash) עומדת על 100% ובהנחת משך זמן פרויקט של שנתיים, הרי שהתשואה על ההון העצמי שלו נאמדת ב-50% לשנה.
"כאשר היזם מחליט לקחת הלוואת מזנין בהיקף של 75% מההון העצמי הנדרש, בריביות שוק מקובלות על מזנין של 10-15% לשנה, הרי שההון העצמי הנדרש ממנו יורד לכדי 2.5 מיליון שקל והריבית כנגד מימון המזנין (על פי הגישה המחמירה של 15% ריבית לשנה) עומדת על 2.25 מיליון שקל (15%*7.5 מיליון שקל *שנתיים) . יוצא איפוא כי הרווח האבסולוטי של היזם בפרויקט אמנם יורד לכ-7.75 מיליון שקל, אך התשואה על ההון השנתית (cash on cash) עולה פלאים לכדי 155%, למעלה מפי שלוש מהמקרה בו אינו נוטל הלוואת מזנין על הונו האישי. מאחר והיזם ריתק למען הפרויקט רק רבע מהיקף ההון העצמי (2.5 מיליון שקל), הרי שכעת הוא יכול להרים במקביל ארבעה פרויקטים זהים, כך שהרווח הכולל עומד על 31 מיליון שקל, לעומת 10 מיליון שקל בפרויקט יחיד".
- בפועל, ככל שרמת המינוף גבוהה יותר, כך רמת הסיכון של היזם ושל הגוף המממן עולה.
"נכון, אבל העובדה כי מימון ההון העצמי מאפשר ליזם להתפרש רוחבית אל פרויקטים נוספים, מורידה את התלות שלו בפרויקט ספציפי, כך הוא יוצר לעצמו תיק פרויקטים מאוזן יותר. אם ננסה לדמות זאת לשוק ההון, הרי שהשקעה במניה בודדת, מסוכנת יותר מהשקעה בתיק מניות סקטוריאלי".
"לעבוד מול שני מממנים זה חיסרון"
קרן יסודות נוסדה על ידי שלושה שותפים: דוד ברוך, יו"ר הקרן ושותף בה, אחד מהדמויות הבולטות בשוק ההון והאשראי המקומי, אשר כיהן בעברו כמנכ"ל בנק ירושלים וכן כמנכ"ל אקסלנס; סיסו, שותף מנהל בקרן, לו ניסיון רב הן בתחום המימון והן בתחום ניהול בכיר בחברות נדל"ן ובין היתר שימש בעבר כמשנה למנכ"ל בבנק ירושלים, כממלא מקום מנכ"ל אזורים וכיו"ר אלעד ישראל מגורים; ואסתי פרידמן, שותפה מנהלת, לה רקע עשיר בהקמת מערכי אשראי חוץ בנקאי, שהקימה בעבר את כלל מימון ושמשה כמנכ"לית החטיבה בכלל ולפני כן הייתה סמנכ"ל בסיטי בנק. מטרת הקרן היא יצירת ערוץ חדש למימון פרויקטים של נדל"ן והנגשת כספי הגופים המוסדיים לליווי פרויקטים ולמתן ערבויות למיזמים.
לדברי קברניטיה, אחד מהיתרונות הבולטים של הקרן היא העובדה כי היא כיום הגוף היחיד שנותן פתרון מימוני כולל ליזם, הן בכל הקשור למימון ההון הראשוני הנדרש וכן לליווי הפרויקט עצמו. כל זאת בריביות ועמלות הדומות לאילו הנדרשים על ידי הבנקים.
- מדוע על יזם להעדיף לגייס את המימון מגוף אחד ולא לפעול מול מספר גופים במקביל?
סיסו: "לעבוד מול שני מממנים במקביל זה חסרון מובנה. למעט העובדה כי לעיתים ישנם ניגודי אינטרסים בין המלווים, המקרינים על הפרויקט עצמו, הרי שהיזם נחשף למערכת הסכמים כפולה הגוררת התעסקות מיותרת ועלויות כפולות, אשר פוגמים בהתנהלות וברווחיות הפרויקט. כמו כן, הרכבת פתרון מימוני כולל באמצעות גוף יחיד מזרזת הליכים ויוצר שקיפות רבה וברורה יותר, שהיא מרכיב קריטי להצלחת הפרויקט. הלווה יודע בדיוק מול מי הוא מתנהל, שכן מדובר על אותו הגוף שאישר בעבורו את ההלוואה.
- האם לדעתך על היזם לבחון חלופות המעלות בפניו את האפשרות לשתף את הגוף המממן ברווחי הפרויקט?
"אנו, ביסודות, החלטנו שלא לחבוש שני כובעים ובחרנו להיות אך ורק מממנים ולא שותפים ברווחים של היזם. ניתוח והשוואה של חלופת מימון בלבד על פני מימון עם השתתפות ברווחים מלמד כי מנגנון של שיתוף ברווחים, מותיר בסופו של דבר הרבה פחות כסף ליזם מבחינה אבסולוטית ושיעורית. כך שלדעתי, עליו להעדיף את מנגנון החוב בלבד. כמו כן, הנושא עלול ליצור ניגוד אינטרסים אצל המלווה עצמו , ואנחנו מעדיפים להימנע מכך".