*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
ענף הנדל"ן הוא גדול מטבעו ועתיר מימון לסוגיו השונים. בתוך הענף נעשית הבחנה בין פעילות הבנייה למגורים לבין נדל"ן ותשתיות. הבחנה זו באה לידי לביטוי, בין היתר, בתחום המימון כאשר ישנם הבדלים מהותיים בספקי המקורות ובמכשירי המימון. נכון להיום, מימון נדל"ן ותשתיות מתאפיין בהיצע רחב של מקורות הכולל אשראי בנקאי, מימון באמצעות שוק ההון - אג"ח מניות והלוואות חוץ בנקאיות מגופים מוסדיים, קרנות וגורמים פרטיים.
לעומת זאת, מימון הבנייה למגורים מתאפיין בדומיננטיות מוחלטת של הבנקים. שליטה חסרת עוררין זו נותרה בשוק גם לאחר השינויים שחלו במימון האשראי העסקי בעקבות רפורמת בכר. בעזרת דוד ברוך, יו"ר ושותף בקרן יסודות, בעברו מנכ"ל בנק ירושלים ובית ההשקעות אקסלנס, ננסה להבין מניין נובעת דומיננטיות זו? כיצד ניתן לשנותה? ואיך היא באה לידי ביטוי בשוק ההתחדשות העירונית?
"אשראי למגורים בישראל מתבצע בשיטת הליווי הסגור, שהיא פעילות מימון מורכבת הדורשת רמת התמחות ומקצועיות גבוהה. בנוסף, לצורת מימון זו, המשלבת קבלת כספי דיירים אגב הבנייה והנפקת ערבויות חוק מכר, מצטרף רובד נוסף של מורכבות ודרישות רגולטוריות וצרכניות. נכון לעכשיו, יכולת מקצועית זו קיימת בבנקים בלבד. זאת בשונה מצורת המימון הפשוטה של אובליגו-בטחונות הנפוצה בנדל"ן המניב שהיא פחות מורכבת ואינה עתירת תפעול", מאפיין ברוך את ההבדלים המהותיים בין מימון ענפי הנדל"ן המרכזיים בשוק.
"כמו כן, קיים גם הבדל מבני בין אשראי לנדל"ן מניב הניתן להגדרה בלוח סילוקין ידוע ובדרך כלל מוענק לטווחים ארוכים, לבין האשראי ליזמות מגורים אשר מוענק לטווח קצר ושאינו ניתן לתחימה בלוח סילוקין מוגדר בשל חוסר הוודאות ביחס לעיתוי הגעת תקבולי הפרויקט", מוסיף ברוך להסביר על ההבדלים שמובילים לכך שכיום מרבית המוסדיים נותרים מחוץ למשחק.
בנוסף למרכיב ההתמחות, מציין ברוך כי "כל ניסיון ליצור יוזמה שאינה בנקאית למימון בנייה למגורים, בסופו של דבר מצריכה לייצר פתרונות לסוגיית ערבויות חוק המכר לרוכשים. זאת כיוון שבניגוד לאשראי, אותו רשאי לספק כל גורם ללא מגבלה חוקית כלשהי, הרי שאת ערבות חוק המכר רשאי להעמיד על פי חוק רק בנק או מבטח. ברור כי מגבלה זו משמרת דומיננטיות מובנת של המערכת הבנקאית".
ברוך עצמו היה שותף לניסיון הראשון והמוצלח של שיתוף פעולה בתחום מימון הבנייה בין בנק לחברות ביטוח. בסוף שנות התשעים כמנכ"ל בנק ירושלים יחד עם יעקב סיסו, המשנה למנכ"ל באותה תקופה, ושותפו הנוכחי בקרן יסודות, הובילו השניים מהלך שבו מימון הליווי יתבצע כך שהבנק יעמיד רק את האשראי הכספי לפרויקט ואילו חברת הביטוח תעמיד את פוליסות חוק המכר לרוכשים. "זה היה מהלך של WIN-WIN שכולם יצאו ממנו נשכרים - הבנק שפינה לעצמו מקורות והגדיל נתח שוק, חברת הביטוח שנכנסה לתחום חדש ורווחי והיזמים שנהנו ממחירים תחרותיים. זה היה מהלך תקדימי אך הוא לא הורחב באופן גורף למערכת הבנקאית כולה", הוא מספר.
- מהם הגורמים שיביאו בכל זאת גופים נוספים להפוך דומיננטיים במימון למגורים?
"ראשית, מצד ההיצע, בעולם בו המוסדיים מתאפיינים בצבירות חיוביות ומחפשים אלטרנטיבות להשקעה, הרי שבסופו של יום הם יכנסו גם למקומות בהם לא נכחו קודם ובוודאי לתחום המגורים שמהווה השקעה ראויה בהיבט של תשואה-סיכון. מצד ההיצע הבנקאי, הרגולציה יוצרת לחצים לצמצום האשראי הן כתוצאה מהצורך להגיע ליעדי הלימות ההון לפי בזל 3 והן מהעובדה כי מרבית המערכת הבנקאית קרובה כיום לתקרת החשיפה לענף הנדל"ן העומדת על 20%. מצד הביקוש מגיעים לחצים לפתרונות מימון על רקע הצמצום בפעילות הבנקאית דווקא בתקופה המתאפיינת בהרחבת פעילות ובגידול בהיקף התחלות הבנייה למגורים".
- האם השלכות ועדת שטרום עשויות ליצור גיוון במקורות האשראי לענף?
"ועדת שטרום התמקדה בחיפוש פתרונות בתחום האשראי הקמעונאי והאשראי לעסקים קטנים. לדעתי בשני הנושאים הדרך עוד ארוכה ומלאה במהמורות. באשר לענף הבנייה, הרי שאני מתקשה לראות השלכות ישירות או עקיפות בטווח הנראה לעין באופן שיצור גוון היצע או הוזלת מחירי אשראי.
- מהן הצורות העתידיות של מתן האשראי לבנייה למגורים?
"אני מזהה שלוש צורות בהן יתבצע המימון לתחום הבנייה למגורים בישראל בשנים הקרובות:
"הראשונה היא כמובן מימון בנקאי. הבנקים ימשיכו להיות הגורם הדומיננטי, אך בשונה מבעבר הם יעבו את שיתופי הפעולה עם חברות הביטוח בקבלת ערבות חוק המכר וייתכן אף במקורות לאשראי הכספי בפרויקטים המלווים על ידם.
"השנייה היא מימון באמצעות חברות הביטוח אשר חלקן כבר מפתחות את היכולת לבצע את כל פעילות הליווי והמימון באופן עצמאי ומלא .
"השלישית במתכונת המודל לפיו אנו פועלים בקרן יסודות, של יצירת גוף עצמאי בעל תשתיות ומומחיות במתן אשראי לתחום המגורים. במודל זה האשראי הכספי הנדרש לליווי הפרויקט מגיע ממקורות של גופים מוסדיים ופוליסות חוק המכר המונפקות באמצעות חברות ביטוח. מתכונת חדשנית זו של קרן יסודות מאפשרת לראשונה לגופים מוסדיים שאינם חברות ביטוח להיות שותפים למימון פעילות הענף על כל היתרונות הנובעים מכך.
"יודגש כי עד היום הדרך היחידה של משקיע בשוק ההון או גוף מוסדי להיחשף לפעילות בתחום המגורים הייתה באמצעות רכישת מניות או אגרות חוב בבורסה. המציאות מראה כי היצע ניירות הערך הוא מוגבל ומרבית האג"ח הנסחרות בבורסה הן ללא בטוחות ספציפיות, כך שבמשוואת תשואה-סיכון הן אינן אטרקטיביות".
תחום ההתחדשות העירונית יילך ויתרחב
באשר לתחום ההתחדשות העירונית מספר ברוך על שני וקטורים מנוגדים המגדירים את כללי התחרות בשוק. "הווקטור הבנקאי - ככלל בנקים מעדיפים להימנע ממימון פרויקטים קטנים ועתירי תפעול בהם ההכנסות מוגבלות. כמו כן, התחום מאופיין בריבוי יזמים חדשים וחלקם קטנים, והבנקים מעדיפים להעניק אשראי לפרויקטים גדולים וללקוחות חוזרים.
"ראיה לכך ניתן למצוא בעובדה כי לא כל הבנקים הפועלים בתחום המימון לבנייה למגורים פועלים בתחום מימון הבנייה בהתחדשות עירונית. מציאות זו מצמצמת את מרחב הפתרונות ליזם".
מנגד, לדברי ברוך "פועל הווקטור השני של השינויים בעולם ההתחדשות העירונית - מבט על התחום, אשר עד לפני מספר שנים נתפס כאפיזודה זמנית, מראה כי במציאות של ישראל צפוי חלקה של ההתחדשות העירונית במתן פתרונות דיור רק לעלות ולהפוך למשמעותי. מדובר בתופעה מוכרת בעולם והמאפיינת מדינות צפופות ובעלות היצע קרקע מוגבל. עדות נוספת לחשיבות התחום ניתן לראות במגמה הבולטת של כניסת חברות גדולות ומובילות לייזום בפרויקטים של התחדשות העירונית לאחר ששנים קודם הדירו את רגליהן מהתחום".
- האם חלקם של הבנקים במימון פרויקטים של התחדשות עירונית יילך ויקטן?
"חלקם היחסי יפחת כפועל יוצא של כניסת גורמים חוץ בנקאיים כפי שציינו, אך החלק האבסולוטי יעלה. ככל שהזמן עובר, התחום עובר סטנדרטיזציה שהיא גורם חשוב בהפחתת סיכונים למממן, נפחי הפעילות עולים ולכן בעתיד גם בנקים שלא פעלו בתחום ירימו את הכפפה ויכנסו אליו. בשורה התחתונה סך המגמות יביאו להשתכללות התחום ולהרחבת מספר גורמי המימון ומקצועיותם ולשיפור ניכר בזמינות המימון לתחום ההתחדשות העירונית וטוב שכך".