תחרות בין זכויות במקרקעין , היוותה תמיד מקור לקביעות עקרוניות בתחום המקרקעין. המדובר במצב שבו שני רוכשים או יותר רבים על אותה קרקע , או רוכש שמתמודד מול בעלים אמתי של קרקע שלטענתו בכלל לא מכר וכי המכירה הינה מתוך הטעיה ועוד מקרים של תחרות שעל בית משפט להכריע מי מבין השניים זוכים. הסעיף העיקרי הדן בסוגיה של תחרות בין שני קונים הינו סעיף 9 לחוק המקרקעין הקובע כי : " התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה " .
על פי סעיף האמור , החותם על הסכם הראשון מקבל סוג של העדפה שהעסקה שלו תועדף על פני החוזה השני שבא אחריו, אך אם השני בזמן יספיק להשלים את רישום הקרקע על שמו ,בעודו בתום לב ובתמורה ,הוא יועדף על פני החוזה הראשון.
הפסיקה החלה לנגוס בהעדפה זו של החוזה הראשון וקבעה כי אם יתברר שהרוכש הראשון התרשל או השתהה יתר על המידה בלרשום הערת אזהרה, ובכך גרם לתאונה המשפטית ( ראו הלכת ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) עדיפותו תוסר.
כעת נשאלת השאלה מה בנוגע לתחרות בין שתי עסקאות שאחת היא עסקת מתנה והשנייה הינה עסקת מכר רגילה ובתום לב?
כאן נשאלת שאלה נוספת והיא מתי החוזה במתנה בכלל משתכללת לכדי חוזה בכדי שיהיה בר תחרות עם החוזה השני בין אם החוזה השני היה לפניו או אחריו?
שאלה תקדימית זו נידונה לאחרונה בבית משפט העליון בפני הרכב של כב' השופטים ע' פוגלמן, י' עמית, ד' ברק ארז.
במקדה הנדון המערערים חתמו על הסכם לרכישת קרקע ביום 10.1.96. הרכישה נעשתה בתמורה בתום לב מבלי לדעת כי בגין אותה קרקע , הבעלים של הקרקע חתם ביום 8.8.95 למשיבים על התחייבות לתת את הקרקע במתנה. המשיבים חתמו על הסכמה לקבלת המתנה רק ביום 26.9.96 .המשיבים טענו כי בהיות עסקה שלהם עסקת מתנה , לכן העסקה שלהם קודמת כי נותן המתנה חתם על תצהירי נותן מתנה ביום 8.8.95 ,כלומר לפני החוזה השני ( 29.9.96).
כב' השופט י' עמית שנתן את פסק הדין העיקרי קבע כי סדר של שני החוזים הוא הפוך ועסקת המתנה היא העסקה השנייה ועד שהמשיבים עצמם לא חתמו על הסכמתם לקבל את המתנה אין לקרוא לחוזה שלם "הסכם מתנה מחייב" והסכם מחייב כזה התגבש רק ביום 29.9.96 וזאת לעומת הסכם מכר של המערערים שנחתם ביום 10.1.96 .כלומר התחרות הינה בין חוזה שנחתם ביום 10.1.96 לעומת חוזה שהתגבש ביום 29.9.96. ומאחר ובעסקאות נוגדות לעסקה שניה אין עדיפות אם היא ללא תמורה , אז למעשה בפנינו יש רק חוזה אחד שיש להעדיפו כי חוזה שני שהינו ללא תמורה לא עומד בתנאי של רכישה בתמורה ובתום לב.
כב' השופט עמית קובע כי סעיף 3 לחוק המתנה מכיר בחזקת הסכמה: "חזקה על מקבל המתנה שהסכים למתנה, זולת אם הודיע לנותן על דחייתה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה". בדומה, נקבע בסעיף 7 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 לגבי הצעה מזכה:" הצעה שאין בה אלא כדי לזכות את הניצע, חזקה עליו שקיבל אותה, זולת אם הודיע למציע על התנגדותו תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה". ענייננו בחזקת הסכמה לקיבול, אך בלעדי קיבול - החוזה לא השתכלל . כך בחוזה רגיל וכך גם בחוזה מתנה. חזקת הקיבול, כשלעצמה, אינה יוצרת חוזה מתנה. פלוני שחותם על הסכם מתנה או הסכם התחייבות ליתן מתנה וטומן אותו במגירה, לא יוצר בכך הסכם מתנה, באשר חוזה המתנה נכרת בדרך של הצעה וקיבול .
להבדיל משליחות או צוואה, שאז מדובר בפעולה חד צדדית והצהרות הרצון הן מצד אחד - הרי שבחוזה מתנה יש צורך במפגש רצונות של נותן ומקבל. אכן, מתנה היא חוזה מיוחד במובן זה שמדובר בחוזה חד-צדדי, להבדיל מחוזה רגיל בו כל צד מתחייב כלפי משנהו, כך שהביצוע מוטל על צד אחד, ללא תלות בביצוע מקביל על ידי הצד השני. עם זאת, מתנה מוגדרת כחוזה, ועל-כן, בעניינים שחוק המתנה לא דן בהם ישירות "תחולת חוק החוזים היא תחולה ישירה"
עוד נקבע כי חוזה המתנה מצריך כאמור רצון והסכמה של המקבל, אך בשל חזקת ההסכמה של המקבל, הנותן רשאי לחזור בו מן המתנה רק טרם השלמתה, כאשר מרגע שהמתנה הושלמה, אין הנותן רשאי עוד לחזור בו (כאשר במתנת מקרקעין עסקינן, הרי שכל עוד לא הושלמה העסקה ברישום ענייננו בהתחייבות ליתן מתנה, שנותן המתנה רשאי לחזור בו, בכפוף לסייגים מסויימים הקבועים בסעיף 5 לחוק המתנה.
העובדה שבמקרה שלנו נותן המתנה חתם ביום 8.8.1995 על תצהיר מתנה ועל יפוי כוח בלתי חוזר, הייתה בבחינת "הצעה" למתנה, שהקיבול שלה נעשה שנה מאוחר יותר עם חתימתם של המשיבים על תצהיר קבלת המתנה ביום 26.9.1996. אין כל ראיה כי המשיבים ידעו אודות תצהיר המתנה וייפוי הכוח שנחתם על ידי אניסה עוד קודם לכן. המשיבים חתמו על תצהיר קבלת המתנה רק כשנה מאוחר יותר, על מנת שלא לשלם קודם לכן מס רכישה. משמעות הדבר היא, שהסכם המתנה השתכלל רק ביום 26.9.1996 ולא ביום 8.8.95 כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא.
חוזה המכר של המערערים נחתם אמנם ביום 10.1.1996 אך הוא קודם לעסקת המתנה שהשתכללה רק ביום 26.9.1996, עת הסכימו המשיבים לקבלת המתנה בחתימתם על תצהיר מתנה ועל טופסי המש"ח. מכאן, שעסקת המכר הראשונה בזמן גוברת על עסקת המתנה המאוחרת, ולו מן הטעם שעסקת המתנה היא עסקה ללא תמורה, כך שהמשיבים אינם יכולים ליהנות מהוראת סעיף 9 סיפא לחוק המקרקעין הדורשת כי השני בזמן יפעל בתום לב ובתמורה.
סוף דבר שתחרות הזכויות היא בין עסקת המכר לעסקת המתנה של המשיבים, ובתחרות זו ידה של עסקת המכר הקודמת בזמן על העליונה.
אין ספק שמדובר בפסק דין עקרוני ביותר ומבחינה מסויימת תקדימית אשר קובע מתי חוזה מתנה משתכלל לכדי חוזה ממש .לא ברגע שנותן המתנה חותם על חוזה המתנה אלא בזמן שמקבל המתנה מביע את רצונו בקיבול המתנה.
ע"א 3684/15 עזבון המנוח נדים כמאל ז"ל נגד עזבון המנוחה אניסה נחאס ז"ל