למשש את הפוטנציאל מה צופן העתיד לתמ"א 38?/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף יעז
כאשר נולדה תמ"א 38 בשוק לא ידעו איך לקבל את הרך הנולד. עם השנים, הפך בן הכלאיים המוזר לבעל פוטנציאל ויש הרואים בו ילד פלא נדל"ני. אותו פעוט, שנולד אי שם בשנת 2005, מתקרב לגיל הבר המצווה, זמן טוב לבחון מה עשה עד היום? מה מצבו בהווה? והאם אכן אותו ילד בעל פוטנציאל, יממש אותו ויהפוך למנהיג מוביל דרך?
בעוד שבתחילת הדרך אי הוודאות ששררה סביב התוכנית כולה היתה גבוהה, הרי שכיום רוב רובו של השוק סבור כי מדובר בפתרון ישים, כזה שיכול ליצור מהפכה של ממש. זהו ההישג המרכזי של תמ"א 38. בעזרת תומר רייפמן, סמנכ"ל חברת יעז, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית, ננסה להתבונן בתמ"א 38 - מה היה בעבר, מה קורה בפועל ומה צופן לה העתיד, החל משלב טרום הפרויקט, דרך שלב התכנון ועד לביצוע בפועל.
טרום פרויקט - עד לחתימת החוזה מול היזם
העבר - רבים לא היו מודעים לתמ"א 38 ולכן מלאכת שכנוע הדיירים היתה מאוד ארוכה ומייגעת. בשל מחסור במקורות מידע מהימנים, הן לדיירים והן ליזמים, התחום התנהל בחובבניות ללא חוקי משחק ברורים. שחקנים רבים נכנסו אל השוק וניסו את מזלם, בדיעבד התברר שחלקם הגדול הם מעאכרים, שעשו מניפולציות על הדיירים וגרמו להם לעוגמות נפש. השחקנים הבינוניים והגדולים הביטו על השוק מבחוץ, בעיקר עד לשלב בו נכנס לתמונה פתרון ההריסה והבנייה מחדש.
ההווה - המודעות לתחום עלתה פלאים והדיירים עצמם החלו לטול חלק בהבשלת הפרויקט. עידן ה"דפיקה על דלתות" חלף מן העולם, בערי הביקוש מתנהלים לרוב מכרזי יזמים המתחרים על לב הדיירים. כך נדחקים מהשוק שחקנים לא ראויים ונכנסות אליו החברות הבינוניות והגדולות, שהבינו כי תמ"א 38 היא מנוע הצמיחה המרכזי של שוק המגורים. נוצרה וודאות גבוהה יותר בנוגע לזכויות הבנייה, כך שהתמורות המובטחות לדיירים די זהות ונקודות החיכוך ביניהם ליזם הולכות ומתמעטות.
העתיד - התחום ימשיך וישתכלל ומכרזי הדיירים יהפכו ליותר הומוגניים ויעילים, שכן הדיירים ילמדו מטעויות שנעשו בעבר. כמו כן, הרגולציה תיכנס לפעולה כבר בשלב טרום החוזה - הן בפן המוניציפאלי והן בפן הממשלתי ותקל על מלאכת החתימה. התמורות יהיו די קבועות ואחידות, מה שיהפוך את היכולות הכלכליות והמוניטין של היזם לשיקול המרכזי של הדיירים. בנוסף, תופעת הדייר הסרבן תהפוך למינורית ושולית.
שלב התכנון - לאחר החתימה על החוזה ועד למתן היתר
העבר - תחילת הדרך אופיינה בכאוס תכנוני אחד גדול אל מול הרשות המוניציפאלית - החל משלב הפקיד הזוטר ועד לראש הוועדה. מרבית הרשויות לא החזיקו במדיניות מובנית באשר לתוכנית ולכן כל דיון בוועדה יצר סוג של תקדים, כך שקשה היה לדעת מהן זכויות מכוח תמ"א 38. הגורמים המממנים לא נכנסו למשחק ,מאחר ופחדו למנף פרויקטים לא ברורים שמאחוריהם יזמים ללא רזומה מספק ופרויקטים רבים לא יצאו אל הפועל, או לחלופין נעזרו במימון יקר של גופים חוץ בנקאיים.
ההווה - לכל רשות מוניציפאלית יש לכל הפחות מדיניות סדורה באשר לתמ"א 38, חלקן אף הכינו תוכנית מתאר מקומית המסדירה את הנושא בעיר. עניין זכויות הבנייה טרם הוסדר, אך הוודאות התכנונית רבה יותר וכניסת הדיווח המקוון צפויה לייעל את זמן קבלת ההיתר , שעומד על קרוב לשנתיים בממוצע. חלק מהבנקים והגופים המוסדיים הרימו את הכפפה והחלו ללוות פרויקטים, בעיקר בתחום ההריסה ובנייה ונושא הערבויות הוסדר.
העתיד - נושא הזכויות ייפתר לחלוטין, לכן הדיונים בוועדות והליכי האישור יהפכו לפורמליים יותר. העידן המקוון ייעל את התהליך כך שהזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה מעת הגשת הבקשה יקוצר לשנה. כל הבנקים ייכנסו למשחק התמ"א 38 ויציעו ליווי ליזמים, מהלך זה יוריד את הריביות בשוק לרמות של פרויקטים מסורתיים.
שלב הביצוע
העבר - חוסר הידע והאינפורמציה התבטא בעיקר בתמחור לקוי של פרויקטים, הרווח היזמי והקבלני היה לוט בערפל. הפערים בין התחזיות לבין היקפי ההוצאות בפועל עמדו לעיתים על עשרות אחוזים וכמות הפרויקטים התקועים בשל קשיים תזרימיים היתה יחסית גבוהה. מאחר ורוב הפרויקטים בתחילת הדרך היו של תמ"א 38 חיזוק מבנים, חלק ניכר של המבצעים היו 'קבלני טנדר' אשר עובדים באופן לא מוסדר, מה שהקשה עוד יותר על חיי הדיירים בתקופת הביצוע.
ההווה - הידע והניסיון שנאסף בנושא תמחור הפרויקטים ופתרון בעיות בשטח העלה את רמת הבנייה ויעילותה. בחברות השונות הוקמו מחלקות ייעודיות לתמ"א 38 וההתמחות בתחום גדלה. חלקם של "קבלני הטנדר" הלך ופחת - הן בשל ההתמקצעות בתחום והן בשל הכמות ההולכת וקטנה של מיזמי תמ"א 38 חיזוק מבנים. בערים מסוימות, בהן החלו להיבנות בפועל פרויקטים רבים, נוצר מחסור בכוח אדם.
העתיד - הארץ תתמלא בפרויקטים של תמ"א 38 וחברות ביצוע גדולות יתייחסו לתחום כמנוע צמיחה מרכזי. שחקנים לא מקצועיים ימצאו עצמם מחוץ לענף. כמות הקבלנים תקטן והתחום יהיה נחלתם של השחקנים הבינוניים והגדולים. חלקה של תמ"א 38 הריסה ובנייה ילך ויגדל. מכאן שהניהול והפיקוח בתחום יהיה דומה לזה הקיים בפרוייקטי בנייה מסורתיים. הממשלה תצטרך לשחרר חסמים באשר להבאת כוח אדם נוסף לתחום על מנת לא לעכב פרויקטים.
בסיכומו של דבר, תמ"א 38 עברה כברת דרך ארוכה מאז באה לאוויר העולם - השוק מאמין בה, הדיירים רואים בה אמצעי להשבחת נכסים, והיזמים אימצו אותה ופועלים לקדם כמה שיותר בפרויקטים, בעיקר באזורי ביקוש. נותר רק לראות האם אכן, כאמור, תמשיך לממש בעתיד את הפוטנציאל הטמון בה.
חברת יעז בנייה מתמחית בפרוייקטי התחדשות עירונית לכניסה לאתר הקליקו כאן