נדל"ן/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
משבר הסאב-פריים בארה"ב גרר מדינות רבות למשבר משלהן והשפיע גם על ישראל ועל ענף הנדל"ן. אחד האנשים שהיו שם באותה תקופה ובתפקיד מפתח להתמודדות עם המשבר הוא פרופסור צביקה אקשטיין, שכיהן כמשנה לנגיד בנק ישראל בשנים 2006 ל-2011 והיום דיקן בית הספר טיומקין לכלכלה בבינתחומי הרצליה. "היה חשש אמיתי שההתרסקות תגיע גם לכאן", הוא נזכר. "בעיקר היינו מודאגים מהחשיפה הגדולה של הבנקים לחברות גדולות. אבל הצעדים שננקטו הובילו למצב שישראל בסופו של דבר שייכת לקבוצה מאוד קטנה של מדינות שכמעט ולא הושפעה מהמשבר. משקי הבית כמעט ולא נפגעו מהשינויים, וענף הנדל"ן לא חווה משבר פיננסי. אפשר להגיד שהיה מזל גדול, כי היו כאן לא מעט חברות ממונפות מאוד".
הגבלות? כן, הרבה
איך התמודדו כאן עם המשבר? אחד המהלכים שננקטו על ידי בנק ישראל היה הורדת ריבית משמעותית - מה שהפך את ההשקעה בנדל"ן לאטרקטיבית מאוד בהשוואה למסלולי השקעה אחרים. "אנשים יכלו לקחת הלוואות בריבית מאוד נמוכה, והיקף הרכישות זינק. זו הייתה תקופה של היצע נמוך, וביחד עם המהלך של הבנק הדבר הוביל לזינוק במחירים. תמיד אומרים שהצעדים הללו נועדו להגן על הבנקים, למנוע מצב שבנק ייפול - וזה גם נכון, אבל חלק משמעותי מהם נולד גם בשביל להגן על משקי הבית. הרי הבעיה הכי גדולה שאם יהיה מיתון גדול, אנשים שלקחו הלוואות גדולות לא יוכלו לעמוד בהחזרים. בדיעבד, כל הצעדים היו צעדים נכונים ולשמחתנו אין משבר כלכלי. זה אומנם קצת כמו ביטוח ששילמנו נגד שריפה שלא פרצה בסוף, אבל קשה להגיד מה היה קורה אם לא היינו עושים אותם".
האם משבר משכנתאות כמו שקרה בארה"ב יכול לקרות גם כאן? פרופסור אקשטיין טוען שלא. "בארץ אין את כל המכשירים הפיננסיים שהיו בארצות הברית, אג"חים מגובי משכנתאות עם סיכון נמוך על הנייר אבל בפועל עם סיכון גבוה".
הצעדים של בנק ישראל הקשורים למשכנתאות התחלקו למספר שלבים. ב-2011 הוחלט על הגבלת המסלולים השונים שלווה יוכל לקבל במסגרת הלוואה לרכישת נכס מהבנק. מרכיב הפריים בהלוואה, המרכיב הזול ביותר בימי ריבית נמוכה, אך המסוכן ביותר בכל הנוגע לעליית ריבית עתידית - הוגבל לעד שליש מההלוואה. וכך גם הריבית המשתנה הוגבלה לשליש.
בשנת 2012 הוטלה מגבלה נוספת על רוכשי הדירות: משכנתא לרוכשי דירה ראשונה הוגבלה לשיעור מימון של 75% מערך הנכס; משפרי הדיור יכלו לקבל מימון של עד 70% מערך הנכס; ולגבי המשקיעים נקבע הרף הקיצוני ביותר שקבע כי שיעור המימון יעמוד על 50% בלבד.
בכל מקרה, מגבלות בנק ישראל לא עצרו כאן. באוגוסט 2013 נקבעו גם כללים חדשים הקשורים ישירות למצב הלווה. המגבלה קבעה כי בנק לא יאשר הלוואה לדיור למשק בית שההחזר החודשי במסגרתה יעלה על 50% מההכנסה של אותו משק בית. במקביל נאסר אישור משכנתא לתקופה ארוכה יותר מ-30 שנה. וכך זה נמשך, עם תיקונים פה ושם להגדלת הביטחון בשוק הלווים.
אנחנו חסינים? כן
הצעדים השונים נועדו, אם כן, להגן על משקי הבית כמו גם על הבנקים, ובמקביל גם לנסות ולצנן את הביקוש הגבוה שנוצר בשוק הנדל"ן. עד כמה גבוה? גלית בן נאים, מנהלת תחום בכירה באוצר, נזכרת באותה התקופה: "אחת ההשפעות של המשבר הייתה הורדת ריבית בעולם, וגם בישראל. האפקט של זה היה בין היתר האצה של עליית מחיר הדירות, כי הרבה אנשים פנו לנדל"ן. זה הוביל לגידול משקל המשקיעים בשוק, שהגיע בתקופות מסוימות גם לשיעור של כשליש מהיקף העסקאות, ובמקומות מסוימים, כמו באר שבע למשל ב-2010, אפילו למצב בו כמחצית מהדירות שנרכשו היו דירות להשקעה".
עם זאת, לצד ההשפעה על רוכשי הדירות, גם בן נאים מסבירה כי המשבר לא הגיע לשוק הנדל"ן הישראלי: " מלבד להורדת הריבית, המשבר לא השפיע על ענף הנדל"ן. מצב כמו שקרה בארה"ב לא יכול לקרות כאן".
גם ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א, מסביר כי השוני בשוק בין ישראל לארצות הברית מהווה סיבה לאי היתכנות משבר דומה גם בישראל. "בישראל היו סולידיים בהשקעות בשוק המשני. מדינות אחרות, וגם בנקים זרים, היו מושקעים באג"חים מגובי משכנתאות והם חטפו מכה קשה, כמו באנגליה למשל. במובן הזה, בישראל גלי ההדף הגיעו בשוליים. בצד הריאלי לא קרה כלום, וחברות לא נפגעו. בישראל אין שוק משני למשכנתאות, והחרדה שאולי יש לנו את אותן המחלות לא רלוונטית. אבל להורדת הריבית הייתה השפעה אחרת על הענף: השפעה משמעותית של רכישת דירות בריבית נמוכה. הנדל"ן התבסס כאלטרנטיבה כמעט יחידה להשקעה, בגלל שהאג"ח והמניות דשדשו".
לגבי הצעדים שנקט בנק ישראל, אומר ד"ר בן שחר כי "התחושה מהצעדים הללו היא שאם הבנק המרכזי צריך לבחור בין יציבות הבנק ליציבות משקי הבית - ההעדפה הראשונית תהיה שמירה על יציבות הבנקים".
פאניקה מוגזמת? כן
שלב נוסף בהתפתחות ההגבלות של בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות היה גם ביטול האפשרות להשתמש בביטוח של EMI לצורך קבלת מימון גבוה יותר. מדובר בביטוח למקרה שהלווה ייקלע למצב של אי יכולת להחזיר את ההלוואה, ואחרי שמימש את הנכס עדיין נותר לו חוב לבנק - את החוב הזה הביטוח האמור היה מכסה.
ביטוח כזה היה מייקר את עלות המשכנתא, אבל איפשר לאנשים לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך הרבה יותר. עמית קמינסקי, מנכ"ל AMG משכנתאות, נזכר בימים בהם היה ניתן לקבל את המימון הגבוה וכיצד הביטול של האפשרות השפיע על הענף.
"בזכות הביטוח הזה אנשים קיבלו משכנתא במימון של 90%, ובמקרים חריגים אפילו 95% מערך הנכס. היום בגלל הביטול הזה - אנשים לא מצליחים לקנות דירה".
לפי קמינסקי, ביטול האפשרות לביטוח הוביל לכך ש"במקום שהשוק ימשיך להיות כמו שהיה, בנק ישראל גרם לזוגות צעירים שיותר קשה להם, אפילו מי שמתפרנס יחסית יפה ברמה של 25 אלף שקל בחודש נטו, אין לו הון עצמי כדי לקנות דירה. אלו אנשים שהיו יכולים אולי לעמוד בהחזר חודשי גבוה יחסית אבל לא מסוגלים לגייס את ההון העצמי. בשורה התחתונה, אני רואה יותר מידיי אנשים שמנסים לקפוץ מעל הפופיק ולקנות נכס שלא מתאים להם. חלק בגלל ההגבלות וחלק בגלל הרצון להפוך למשקיעים בלי לדעת מה זה אומר עד הסוף ובלי להשאיר להם כסף בצד כרשת ביטחון".
בשורה התחתונה: בעוד שגלי ההדף של המשבר הכלכלי לא השפיעו במידה רבה על כלכלת ישראל, האפקט המשני של הורדת הריבית וסביבת ריבית נמוכה בשנים האחרונות הייתה הפתח ליצירת משבר חדש בתחום הנדל"ן למגורים.
