איל גבאי / צילום: שלומי יוסף
כך יתגלגלו מקצת מכספי הנפקת האג"ח של קרן הריט מגוריט להגדלת דמי הניהול של מנהלי הקרן: מגוריט , שנסחרת בבורסה בתל-אביב, ערכה היום את המכרז המוסדי לגיוס אג"ח, שהיקפו הוערך בעד 150 מיליון שקל (הסכום המקסימלי המתאפשר מכוח מגבלות המינוף החלות על קרן ריט - חוב של עד 40% מהמאזן). מסכום זה צפויים מנהלי הקרן ליהנות מדמי ניהול של 1% בשנה (כ-1.5 מיליון שקל). זאת, נוסף על דמי ניהול של כ-2.4 מיליון שקל בשנה, שלהם זכאית חברת הניהול כבר כיום מההון שגייסה הקרן אשתקד.
החברה זכתה היום לביקושים של כ-400 מיליון שקל והחליטה לגייס 210 מיליון שקל בהנפקה, לעומת כוונה מקורית לגייס 150 מיליון שקל. הריבית על אג"ח (שקלית בעלת מח"מ של 4.75 שנים) נקבעה על 1.65% לעומת ריבית מקסימלית של 2.38%.
מדובר בגידול חד הצפוי בהכנסה השנתית של חברת הניהול, שבה מחזיקים, בין השאר, יו"ר מגוריט, איל גבאי, המנכ"ל מתי דב והדירקטורית יעל אנדורן (5% כל אחד), לצד צמד יזמי מגוריט, עורכי הדין ארז רוזנבוך (32%) וחיים וייספיש (11%), משקיעים ודירקטורים בקרן.
בהנפקה שבוצעה היום, החברה זכתה לביקושים של כ400 מיליון שקל והחליטה לגייס 210 מיליון שקל בהנפקה לעומת כוונה מקורית לגייס 150 מיליון שקל. הריבית על אג'ח (שקלית בעלת מח'מ של 4.75 שנים) נקבעה על 1.65% לעומת ריבית מקסימלית של 2.38%
דמי הניהול ישולמו כל רבעון מראש
לפני ההנפקה בבורסה התקשרה מגוריט עם חברת הניהול שלה בהסכם לתקופה של שבע שנים, שיוארך באופן אוטומטי, באותם התנאים, לתקופות נוספות בנות שבע שנים כל אחת, כל עוד לא ניתנה הודעה מוקדמת הגורסת אחרת. בתמורה לשירותי הניהול מקבלת חברת הניהול ממגוריט "דמי ניהול שנתיים בסך 1% מסך שווי נכסי החברה, כפי שיוצגו בספרים, כולל מזומנים ושווי מזומנים", כש"דמי הניהול כאמור ישולמו לחברת הניהול בכל רבעון מראש", כפי שפירטה הקרן בעבר.
אגב, החזר החוב של מגוריט למחזיקי האג"ח ימומן, בין השאר, משכר דירה שיניבו דירות שהקרן רכשה ואשר טרם סופקו לה - מה שלא מנע ממגוריט לפרסם לקראת הנפקת האג"ח הערכת שווי, שלפיה זינק שווי הדירות שרכשה בתוך חודשים ספורים בלבד בסכום של עשרות מיליוני שקלים.
מגוריט היא קרן הריט הראשונה שהונפקה על פי חוק קרנות הריט החדש מאפריל 2016, שמעניק הטבות מיסוי משמעותיות לקרנות להשקעה בנדל"ן. ערב הנפקתה בבורסה לפני כשנה, הצהירו מנהלי קרן שהם מקווים כי היא תהפוך ל"אפיק חלופי להשקעה בדירות מגורים להשכרה עבור משקיעי נדל"ן, לאחר שתרכוש בשנים הקרובות מקבצים של 20 יחידות דיור לפחות בכל מקבץ ברחבי הארץ, ותחלק למשקיעים מדי שנה לפחות 90% מרווחיה".
הקרן הצטרפה לבורסה בספטמבר 2016, לאחר שהשלימה גיוס של כ-60 מיליון שקל. עוד קודם לכן הבטיחה מגוריט גיוס של 180 מיליון שקל מארבעה גופים: אקסלנס, חברה קדישא, קרנות לאלמנות ויתומים וקק"ל. נכון להיום נסחרת הקרן בשווי של 190 מיליון שקל - דיסקאונט של כ-20% על ההון העצמי.
הנהלת מגוריט מרובת שמות נוצצים: יו"ר הקרן, גבאי, שימש בעבר מנכ"ל משרד ראש הממשלה, וכמומחה כלכלי לקח חלק בהסדר החוב של אי.די.בי; המנכ"ל, מתי דב, שימש בעבר מנכ"ל חברת הנדל"ן אזורים; ואנדורן, יו"רית ועדת האסטרטגיה ודירקטורית בקרן, כיהנה בעבר כמנכ"לית משרד האוצר.
עד כה לא נקבעו סופית מבנה ההנפקה, היקפה ותנאי האג"ח שתנפיק מגוריט. בכוונת החברה לעשות שימוש בתמורה שתתקבל לצורך רכישת נכסים מניבים, ובעיקרם נכסים בתחום הנדל"ן למגורים בישראל. עד שהכסף יממש את ייעודו, הוא יושקע באפיקי השקעה סולידיים, ובינתיים הקרן תגזור את קופון דמי הניהול שלה - 1% מהסכום שיגויס.
עלייה של 15% בשווי הדירות
אגב, התשואה השנתית הממוצעת כיום על דירות להשכרה בתל-אביב היא כ-3.5% (על פי מצגת שפרסמה מגוריט באתר הבורסה) - מה שאומר שהריבית על האג"ח שתשלם מגוריט, צפויה "לאכול" את מרבית ההכנסה השוטפת, כשלפי הערכות, ייתכן כי הריבית שתשולם (לאור הבטוחות) תהיה 2%-2.5%. על כך נוסיף כי לפי שעה, אין למגוריט הכנסה שוטפת משכר דירה, וזאת מאחר ובניית הדירות שעבורן שילמה (רוב התשלום כבר הועבר על פי דיווחי הקרן), טרם הושלמה, והדירות כמובן עוד לא שווקו לשוכרים.
טיוטת דוח הצעת מדף שפרסמה מגוריט לקראת גיוס האג"ח, כללה פירוט חלקה בשלושה פרויקטים למגורים - החלק שאותו רכשה מאז תחילת השנה, אשר יועמד כשעבוד לטובת מחזיקי האג"ח. על פי דוח זה, זינק מתחילת השנה שוויין של 141 דירות שרכשה הקרן, אשר נמצאות עדיין בשלבי בנייה, בלא פחות מ-36 מיליון שקל. סכום זה משקף זינוק כ-15% בערך הדירות שנרכשו, לשווי כולל של כ-275 מיליון שקל, מול השקעה של כ-240 מיליון שקל.
מדובר ב-34 דירות בפרויקט מידטאון בתל-אביב, שנרכשו בינואר 2017 תמורת 71 מיליון שקל, ושוויין הנוכחי עלה בכ-14 מיליון שקל (כ-20%) ; 84 דירות בפרויקט אלקטרה מול הנוף ברמלה, שנרכשו בפברואר תמורת 122 מיליון שקל, ושוויין הנוכחי עלה בכ-13 מיליון שקל (כ-11%); ו-23 דירות בפרויקט מרום נגבה ברמת גן, שנרכשו על ידי מגוריט במארס תמורת 47 מיליון שקל, ושוויין עלה מאז ב-8 מיליון שקל (כ-17%).
מגוריט נכנסת לתחום היזמות: מתמודדת על פרויקט "דירה להשכיר" בירושלים
מגוריט דיווחה אתמול על כניסה לתחום היזמות, לאחר כמה עסקאות לרכישה של מקבצי דירות שעליהן דיווחה בשנה האחרונה. קרן הריט הגישה יחד עם מנרב פרויקטים (בחלקים שווים) הצעה במכרז שפורסם על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר, לחכירת קרקע ל-98 שנים בשכונת קרית היובל בירושלים (מתחם "הדסה הקטנה").
מדובר במכרז בהיקף של יותר מ-100 מיליון שקל, שבו מתמודדות עוד כמה חברות נדל"ן מובילות במשק, להקמה והפעלה של פרויקט מגורים, הכולל ברובו דירות המיועדות להשכרה לטווח הארוך ובחלקו דירות המיועדות למכירה.
בסך הכל, על-פי המכרז, כולל הפרויקט לפחות 450 יחידות דיור בארבעה בניינים - שלושה מיועדים להשכרה לטווח ארוך (338 דירות) והרביעי למכירה. בפרויקט ישולבו בנוסף שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים.