בית למכירה / צילום: שאטרסטוק א.ס.א.פ קריאייטיב
תעשיית הנדל"ן עושה את הצעדים הראשונים בכיוון אימוץ של מטבעות דיגיטליים והטכנולוגיה שמאחוריהם, במה שעשוי בסופו של דבר לייצר שינויים חשובים בדרך שבה נדל"ן נקנה ונמכר. שינויים נראים לעין יתרחשו אולי רק בעוד שנים או אפילו עשרות שנים, אבל כמה ממדינות ארה"ב כבר שינו חוקים כדי לאפשר לטכנולוגיית המטבעות הדיגיטליים לשמש בעסקאות נדל"ן.
ההתמקדות בתעשיית הנדל"ן היא בעיקר באופן שבו טכנולוגיית הבלוקצ'יין, שעומדת בבסיס השימוש בביטקוין, יכולה לשנות את הדרך שבה נרשמים נכסים במרשם הקרקעות ומועברים בתהליך המכירה. בלוקצ'יין משמשת כיומן עסקאות למי שמחזיק בביטקוין או במטבע דיגיטלי אחר. תומכי הטכנולוגיה הזו אומרים שהיא יכולה לרשום ולתעד גם העברת זכויות קניין, ולספק בכך דרך יעילה ובטוחה למעקב אחרי בעלות על קרקעות, בנייני משרדים ובתים.
"אם היינו מתכננים מערכת רישום עסקאות חדשה היום, היא הייתה נראית הרבה יותר כמו מה שאנשים אומרים על רישום אלקטרוני, וכמו הבלוקצ'יין, מאשר כמו המערכות שבשימוש היום", אמר מייקל פייסיאק, נציב הפיקוח הפיננסי של ורמונט, אחת המדינות האגרסיביות ביותר באימוץ הטכנולוגיה הזו.
כמה חברות נדל"ן מתחילות כבר לבצע ניסויים בשימוש במטעות דיגיטליים לביצוע דברים כמו תשלומי שכירות או אפילו קניית נכסים.
ManageGo, חברה מניו יורק שמספקת טכנולוגיה לחברות ניהול דירות מגורים, מתכננת להתחיל לאפשר לדיירים לשלם דמי שכירות בכסף דיגיטלי מתחילת השנה הבאה, אומר חיים לווינסטיין, סגן נשיא החברה. מנהלי בתי הדירות שמשתמשים בשירותי ManageGo יוכלו להציע לדיירים את היכולת להשתמש בביטקוין או בעוד שני מטבעות דיגיטליים (וירטואליים), אתריום ולייטקוין, לתשלום שכר הדירה.
"זהו רק עוד שירות נוח לאנשים שמשתמשים בביטקוין", אמר לווינסטיין.
צעדי זהירות
כמו טכנולוגיות חדשות אחרות, לבלוקצ'יין יש פוטנציאל לגרום נזקים גדולים לתעשיית הנדל"ן. האפקט השלילי הגדול ביותר עלול להיות על תעשיית ביטוחי הרכוש שמגלגלת מיליארדי דולרים, וממלאת תפקיד ברוב עסקאות הנדל"ן.
כצעד של זהירות, חברות ביטוח רבות של נכסים לומדות כעת את השימוש בבלוקצ'יין כדי לוודא שהן "במושב הנהג ולא במושב הנוסע" אם השינויים הללו יתרחשו, אמר סטיבן גוטהיים, יועץ בכיר בהתאחדות רישום הקרקע האמריקאית. "הלקח שאפשר לראות בתעשיות שנפגעו הוא שהסכנה הגדולה ביותר היא לחברות שאינן מבינות שטכנולוגיה חדשה מגיעה", לדבריו.
גוטהיים אמר שבדיקות ראשוניות של השימוש בטכנולוגיית הבלוקצ'יין לרישום קרקעות בטאבו על ידי יבמ וחברות סטארט-אפ כמו R3 CEV נראות מבטיחות. אבל הוא ציין את המכשולים האדירים שניצבים בפני השימוש בטכנולוגיית הבלוקצ'יין. העסקים, לדבריו, הם "בשלבים המוקדמים באמת של לנסות לקבוע אם מדובר על רעש או על מציאות".
המערכת המסורתית לרישום קרקעות ונכסים התפתחה לאורך מאות שנים. בארה"ב, תעודות נסח הן מסמכים פומביים שמתועדים בכ-3,600 מחוזות או ערים ויישובים אחרים. בכמה מקרים, הנסח זמין רק בכתב ואפשר לצפות בו רק בביקור במשרד הרישום העירוני.
חברות ביטוחי רכוש (Title-insurance) מבטחות בעיקרון בעלי נכסים שזכות הבעלות שלהם לקניין היא מוצקה. אם המצב אינו כזה, הן מבטחות (מפצות) את ההפסדים.
הבלוקצ'יין תוכל לעשות זאת ביעילות רבה הרבה יותר. "זה יהיה דבר גדול אם נוכל לקבל את כל הרישומים בצורה דיגיטלית וזמינה באופן מקוון בעלות נמוכה ובצורה מהירה לאיתור, חיפוש וניתוח", אמר גוטהיים.
כמה חברות סטארט-אפ כבר נכנסו לקלחת הזו. בשנה שעברה, למשל, מסרה קבוצת Bitfury שפועלת מאמסטרדם, שיש לה הסכם עם גאורגיה לפיתוח מערכת רישום קרקעות שתתבסס על בלוקצ'יין.
המדינות פועלות
כמה מדינות בארה"ב סוללות גם הן את הדרך לשימוש בטכנולוגיה החדשה. מוקדם יותר השנה, מושל אריזונה דאג דיוסי חתם על חקיקה שמאפשרת לרשויות מקומיות להכניס טכנולוגיית בלוקצ'יין במקום השיטה המקובלת של רישום בעלויות על קניין ומכירות. "החתימה הזו הופכת את הבלוקצ'יין לפורמט ראוי לשימוש חוזים חכמים", אמר פטריק פטאק, דובר של המושל.
בשנה שעברה, ורמונט חוקקה חוק שלפיו לעסקאות שתועדו בטכנולוגיית הבלוקצ'יין "יש את הנחת התקפות המשפטית מנקודת המבט הראייתית", אמר פייסיאק. במילים אחרות, החוק יאפשר לאנשים "לוודא תוקף של עסקת נדל"ן שתועדה בבלוקצ'יין במקרים של מחלוקת על נסח או הליכי גירושים".
פייסיאק אמר שהחקיקה היא חלק ממאמץ של ורמונט לעודד חברות טכנולוגיה פיננסית לפעול מהמדינה הזו, או להצמיח את עסקיהן דרך השימוש בטכנולוגיית הבלוקצ'יין במגוון רחב של מגזרים. "אנחנו מחפשים דרכים שבהן ורמונט תוכל לעשות כל מה שאפשר כדי שהסביבה הפיקוחית שלנו תהיה ידידותית יותר", הוא הוסיף.
לדבי פייסיאק נשארו כמה בעיות לא פתורות, כמו איך יירשמו משכנתאות ואיך יעבוד ביטוח הקניין. אבל מבחינה טכנית, לרשויות המקומיות בוורמונט יש כעת את המסגרת המשפטית לרישום עסקאות בבלוקצ'יין, אם כי אף אחת מהן לא עשתה זאת עד כה.
חסידי הטכנולוגיות החדשות רואים לנגד עיניהם את היום שבו המטבעות הדיגיטליים המוצפנים ישמשו לקניית נדל"ן, וטכנולוגיית הבלוקצ'יין תשמש לרישום העברות הנדל"ן.
"אני חושב שזה הולך לקרות הרבה יותר מהר מכפי שמישהו צפה", אמר אלכס וולושין, מנהל הטכנולוגיה הראשי של Propy. כמו טכנולוגיות חדשות אחרות, לבלוקצ'יין יש פוטנציאל לגרום נזקים לתעשיית הנדל"ן. האפקט השלילי הגדול ביותר עלול להיות על תעשיית ביטוחי הרכוש שמגלגלת מיליארדי דולרים, וממלאת תפקיד ברוב העסקאות