בעיות נפוצות בזמן תמ"א 38. לעגן בחוזה את כל מה שבאחריות היזם/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף אורבן נדל"ן
רבים נוטים להאמין שהמשימה המורכבת ביותר בדרך להוצאת פרויקט התחדשות עירונית לפועל היא השגת ההסכמה בין כל הדיירים והשקת התהליך. הרי כולנו שמענו על מקרים שבהם שלב מוקדם זה נמשך כמה שנים ומה כבר יכול להשתבש לאחר שהחוזה נחתם סופית?
אולם השלב הזה הוא רק חלק מ"הסיפור" כולו, גם לאורך העבודות עצמן יש הרבה פרטים שצריך לשים לב אליהם. "לאורך שנות הפעילות הרבות שלנו בתחום ההתחדשות העירונית, התמודדנו עם הרבה מאוד אתגרים בשלבים של אחרי חתימת החוזה", מספר דוד זהבי, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת אורבן נדל"ן, המנהלת כ-70 פרויקטים להתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. "חווינו את הכול על בשרנו, וזה עזר לנו להבין למה מצפה הדייר בזמן העבודות".
לדבריו, "אם גם אתם עומדים כמה רגעים לפני פרויקט תמ"א 38, ישנן כמה סוגיות שכדאי לפתור מראש. אומנם בנקודת הזמן הנוכחית הן ייראו לכם מהותיות פחות, כמעט זניחות אפילו, אך בזמן אמת - במהלך העבודות עצמן - תגלו עד כמה הן חשובות ומשמעותיות להצלחת הפרויקט, ובעיקר להבטחת הנוחות האישית שלכם". אספנו כמה מהן:
סוגיית הגז
"בעקבות כמה תקלות ואסונות שהתרחשו לאחרונה ברחבי הארץ וקשורות במערכת הגז, אין כיום אישור להפעיל גז במהלך פרויקט תמ"א 38 מסוג 1", מספר זהבי על הסוגיה שרבים אינם מודעים לה. משמעותה היא כי אם לא יוסכם על כך מראש, הדיירים בפרויקטים מסוג זה ייאלצו להסתדר לתקופה מסוימת לכל הפחות, ללא גז בדירה - והכל כחלק מהוראות הבטיחות שבה מחויב לעמוד היזם ושהדייר הממוצע כלל לא מכיר. הפתרון: להכניס לחוזה תנאי שלפיו במקרה של ניתוק הגז, יספק היזם או הקבלן לדיירים בבניין כיריים חשמליות (רצוי כפולות).
הדודים והקולטים
בשל ענייני חיבורים ושינויים בתשתיות הבניין, לא פעם מנותקים הקולטים שעל הגג, ולעיתים אף לא ניתן להשתמש בהם כלל למשך זמן רב (בין כמה ימים במקרה הטוב לכמה חודשים במקרה הגרוע). מבחינה פרקטית זהו מהלך מחייב, אך הוא יכול להיות בעל השלכות רבות - בעיקר אם הוא נעשה בחורף. כדי למנוע מצב שבו תיוותרו למשך זמן רב ללא האפשרות לחמם את המים, מומלץ לסכם עם הקבלן/היזם על אספקת מחמם מים מהיר (מסוג "אטמור") לחדרי האמבט בכל דירות הבניין. אומנם לא מדובר בתחליף מושלם לדוד הקיים, אך הוא יכול להציע פתרון זמני מיטבי.
המזגנים
ביטול פעולת המזגנים הוא עניין שכיח למדי, שקורה כמעט בכל פרויקט התחדשות עירונית (בעיקר בשל העבודות לשינוי ולשיפוץ חזית הבניין). לעיתים, תקופה זו עשויה להימשך גם כמה חודשים, ואם במקרה היא נופלת בקיץ או בחורף - הפגיעה באיכות החיים עלולה להיות קשה. לכן מומלץ כבר בשלב החוזה לחשוב יחד עם היזם על פתרונות מתאימים.
זהבי מציין כי לא פעם מתבצעות העתקות של מזגנים במסגרת העבודות, אך מאחר שהיזם לא רשאי להיכנס לדירות במהלך תמ"א 38 חיזוק מבנים, הדיירים צריכים לשאת בהוצאות ההעתקה בעצמם. "לעיתים נוצר מצב שבו הדייר חתם על העתקת המזגן והסכים לה מפורשות במסגרת החוזה, אך הוא לא יודע שאת הפעולה יצטרך לממן בעצמו - כולל מציאת איש המקצוע - משום שההעתקה נחשבת לעבודה שנעשית בתוך תחומי הדירה, ולכן היזם אינו אחראי לה. מה עושים במקרה כזה? דואגים לכלול בחוזה סעיף אשר קובע שהאחריות על הנושא היא של הקבלן/יזם - כולל החלפת מזגני חלון, אם יש כאלו, במזגנים חדשים".
המעלית
"לא פעם, ובייחוד אם העבודות כוללות הוספת מעלית שנייה לבניין, היזם משבית את פעולת המעלית הקיימת כדי לחסוך זמן", מספר זהבי. במקרה כזה הדיירים נותרים לפתע ללא מעלית, בלי שתכננו זאת - מה שיכול להוות בעיה של ממש עבור משפחות עם ילדים, עבור אנשים מבוגרים המתקשים בעלייה במדרגות ועבור אנשים עם מוגבלויות פיזיות המתגוררים בבניין. לכן "חשוב להכניס לחוזה סעיף אשר קובע כי אין להשבית את המעלית הקיימת עד שהמעלית החדשה לא הותקנה ואושרה על ידי מכון התקנים".
העיצוב
הדיירים בעלי הזכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית זכאים, מתוקף תקנות התוכנית, לפגישה עם מעצב פנים, אדריכל פנים, או כל איש מקצוע מהתחום - אך הם אינם יודעים ש'בילוי' ממושך עם בעל המקצוע בדירתם עשוי לחייב אותם בתשלום שְׁעָתִי שעלול להגיע לעשרות אלפי שקלים. "הדיירים יושבים עם איש המקצוע, מתייעצים ומתכננים, ומופתעים לקבל בסופו של תהליך חשבונית מנופחת שכלל לא ציפו שתגיע", אומר זהבי, "לכן חשוב להתייחס לכך מראש, להביא את העניין למודעותם של כל דיירי הבניין ולהקצות בחוזה שעות מוגדרות לשהיית המעצב בכל דירה - ארבע שעות בתמ"א 38 הריסה ובנייה ושעתיים בתמ"א 38 חיזוק מבנים".
התקשורת עם הדיירים
אם יש נושא אחד שמקשה יותר מכול על ההתנהלות בין הצדדים - היזם/קבלן והדיירים - זהו חוסר בתקשורת: עדכונים חשובים שלא מגיעים לכל הדיירים, הודעות הנוגעות לכולם ואובדות בדרך ועוד ועוד. מצב לא אופטימלי שכזה יוצר תחושה של נתק ממהלך העבודות עצמן, וגרוע מזה, הוא עשוי לגרום לריבים בין הדיירים לבין היזם ואף בין הדיירים לבין עצמם.
הפתרון? "חשוב לדרוש מהיזם להקים מעין 'קבוצת שימור לקוחות' וירטואלית, הכוללת את כל מי שמתגורר בבניין", מציע זהבי. ובמילים אחרות: דרשו להקים קבוצת וואטסאפ שבה יהיו חברים כל הדיירים ונציגי היזם.
עמידה בזמנים
אם תשאלו כל אדם שעבר פרויקט התחדשות עירונית על המכשולים שבדרך, קרוב לוודאי שהוא יאמר לכם כי הדבר הבעייתי ביותר היה ניהול הזמנים: לא פעם, העבודה נמשכת זמן רב יותר מהמתוכנן. האם ישנה דרך להשפיע על כך ולצמצם עד למינימום את הסיכוי לסחבת, עוד בשלב החתימה על החוזה? בהחלט.
"צריך לקצוב את הזמנים שבהם הקבלן לא יכול לעבוד בפועל, להוציא חגים ושבתות כמובן", אומר זהבי. "אחרת הוא יוכל 'לשחק' עם העובדים שלו ו'לנווט' אותם בין כמה פרויקטים שלו". למעשה, קבלנים רבים מבצעים מספר פרויקטים במקביל ומניידים את העובדים על פי סדר העדיפויות הפנימי שלהם, וכך לעיתים 'נעלמים' עובדים מפרויקט מסוים גם לשבועיים ולשלושה שבועות שלמים. "הצבת תנאי מתלה בחוזה, אשר קובע כמה ימים בדיוק הקבלן יכול להיעדר ולא לעבוד על הפרויקט, ימנע זאת ויחייב את הקבלן בתשלום פיצוי אם יפר את התנאי הזה", מסביר זהבי.
לסיכום, המסקנה המתקבלת כאן ברורה: כל עניין, ולו הפעוט ביותר, עשוי להשפיע על התנהלות פרויקט התחדשות עירונית, ועל התחושות שתחוו לאורכו. כדי להבטיח לעצמכם פרויקט התחדשות עירונית חף מ'כאבי ראש' ועם כמה שפחות תקלות, חשוב שתתנו דעתכם על כל הבעיות שהוזכרו כאן ותעלו אותן לדיון כבר בעת הפגישות המקדימות לחתימה על החוזה מול הקבלן.
דוד זהבי הוא מנכ"ל ובעלים משותף של חברת אורבן נדל"ן.
לכניסה לאתר הקליקו כאן