הסבת משרדים / צילום: איל יצהר
ועדת הערר המחוזית בתל-אביב ביטלה לאחרונה היתר בנייה שנתנה עיריית תל-אביב לבעלים של משרד שביקש להסב אותו למגורים, בבניין שמיועד בכלל להריסה במסגרת תמ"א 38. הוועדה השתכנעה שבעל המשרד - האחרון מבין 27 בעלי זכויות שעוד לא חתם על הסכם לביצוע תמ"א 38 בבניין - לא באמת חפץ לממש את ההיתר לשימוש חורג, אלא לזכות בתמורה מוגדלת מהיזם במסגרת המו"מ למימוש הפרויקט.
מדובר בשני בניינים צמודים ברחוב פרופ' שור 27 ו-29 בתל-אביב, שבהם מקדמת חברת "בנייני העיר הלבנה" פרויקט תמ"א 38, במסלול הריסה ובנייה. החברה כבר החלה בשיווק הדירות החדשות שייבנו בו, כשלדבריה בבניין החדש יהיו 60 דירות ב-9 קומות (קומת מדרון, קומת קרקע חלקית, 5 קומות טיפוסיות ושתי קומות גג חלקיות), בתכנון בר אוריין אדריכלים.
בחברה גם מציינים כי שטחו של המגרש דונם וחצי, "אך על אף גודלו של הבניין הוא מעוצב כשני בניינים כך שהוא מתאים למרקם העירוני בסביבתו".
נכון להיום, בבניינים הישנים ישנן 26 דירות מגורים, ובקומת המרתף ארבעה משרדים שנבנו בהיתר עם הקמת הבניינים בשנות ה-50. עם קידום פרויקט התמ"א, חתמו על הסכם לביצוע הפרויקט 26 בעלי הדירות, ואילו בעל המשרד לא הגיע להסכמות עם החברה היזמית. לטענת בעלי הדירות, בעל המשרד לא אהב את העובדה כי התמורה בגין מגורים גבוהה יותר מתמורה בגין משרדים. בעל המשרד הגיש בשנת 2015 בקשה לוועדה המקומית לאישור שימוש חורג לצמיתות ולהסבת המשרדים לארבע דירות מגורים. לבקשה הוגשו התנגדויות של מרבית בעלי הדירות, אולם בסופו של ההליך אישרה הוועדה המקומית בסוף 2016 אישור חורג למגורים לאותם משרדים לתקופה של 10 שנים.
על החלטת הוועדה המקומית הגישו בעלי הדירות ערר לוועדת הערר המחוזית. הם טענו, באמצעות עוה"ד אלי וילצ'יק וכרמית רבי ממשרד כהן וילצ'יק, כי מתן השימוש החורג עלול לסכל מימוש פרויקט תמ"א 38 בבניינים הרעועים, לאחר שהתקשרו בהסכם עם היזם. לטענתם, מתן היתר לשימוש חורג, אשר ייצור 4 דירות נוספות שיש להעניק לבעליהן דירות תמורה, יסכל את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט כולו.
"אין זכויות ברכוש המשותף"
בדיון שהתקיים לאחרונה הגדיר וילצ'יק את הבקשה לשימוש חורג כ"בקשה פקטיבית". לדבריו, "יש פה ניסיון דרך השימוש החורג להשיג יתרונות כלכליים לבעלי המשרדים. אין פה מצב אמיתי שבו אי פעם השימוש החורג הזה, גם אם יאושר, ייצא לפועל, במצב בו 26 מתוך 27 דיירים כבר חתומים על הריסה ובנייה מחדש מכח תמ"א 38. זו דרך צינית להשתמש במוסדות התכנון להשיג יתרונות כלכליים עבור מי שמנהל מו"מ".
וילצ'יק הוסיף כי לטענת בעלי הדירות המשרדים פעלו כל השנים בבניין בצורה טובה, ואין באמת הצדקה לשימוש חורג למגורים, וכל מטרת הבקשה היא שהמו"מ שמנהל היזם עם בעלי המשרד יהיה על מגורים ולא על משרדים. נוסף לכך טען וילצ'יק בדיון כי הבנייה בפועל אינה תואמת את היתר הבנייה, ואישור הבקשה לשימוש חורג תכשיר למעשה בנייה בשטח שאינה תואמת היתר. טענה נוספת שעלתה בדיון היא כי במסגרת הבקשה מבקשים בעלי המרתף לבצע שינויים ברכוש המשותף של הבניין, לרבות בחצר פנימית, ובמערכת האינסטלציה של הבניין.
מנגד טען עו"ד מיכה גדרון, שייצג את בעלי המשרד, כי הנימוקים לגבי פרויקט תמ"א 38 אינם רלוונטיים, מאחר וכיום קיים בניין שהריסתו אינה אפשרית לולא הסכמה של 100% מהדיירים, ואין לדעת בשלב זה מה תחליט המפקחת על הבתים המשותפים אם תידרש להכריע בסוגיה.
ועדת הערר בראשות עו"ד הילה סירוטה ליבנה, קיבלה את הערר וביטלה את החלטת הוועדה המקומית המתירה את השימוש החורג.
לדבריה, "למבקש ההיתר לשימוש חורג אין זכויות ברכוש המשותף המקנות לו זכות לעשות בו כרצונו, ומשכך לטעמנו בוודאי כאשר כל יתר בעלי הזכויות מתנגדים לבקשה לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר ויש להמתין להכרעה במחלוקת הקניינית שבין הצדדים בטרם תידון הבקשה לשימוש חורג. מול כלל המבחנים שנקבעו בהחלטות שונות של ועדת הערר לאורך השנים בהקשר של בקשה להיתר לשימוש חורג מתוכנית, ובשקלול תוצאות המבחנים אף בהתחשב בעובדה כי מקודמת בקשר לבניין בקשה לביצוע פרויקט מכוח תמ"א 38, אין מקום להתיר עתה את השימוש החורג למגורים".
מעבר לכך, ועדת הערר מציינת כי "הוועדה המקומית לא ידעה להשיב לנו האם נבחנה התאמה בין הבקשה לשימוש חורג לבין ההיתר שניתן לבניין, ואף מבקש ההיתר לא ידע השיב על כך. לטעמנו היה על מבקש ההיתר לפרט נקודה זו במסגרת הגשת בקשתו להיתר. משלא עשה כן, אין לו אלא להלין על מחדלו בהקשר זה".