עליית מחירי הדיור / צילום: שאטרסטוק
הנפגעים העיקריים ממשבר הדיור בעשור האחרון הם שוכרי הדירות ולא רוכשי הדירות, הסבירות כי קיימת בועת מחירים בשוק הנדל"ן הישראלי נמוכה יותר וההתמודדות עם בעיית ההיצע למגורים בישראל היא מרכזית יותר בפתרון משבר הדיור ממה שנחשב עד כה. אלה המסקנות שעולות ממחקר שפרסם עופר רז-דרור, לשעבר כלכלן במועצה הלאומית לכלכלה, במסגרת פרק בעבודת הדוקטורט שלו, פרק שעסק במחירי השכירות בישראל ובשיטת המדידה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שככל הנראה לקתה בחסר. רז-דרור מכהן כיום כסמנכ"ל כלכלה במשרד התקשורת וכן מרצה במחלקה לכלכלה באוניברסיטה העברית.
חלק מהפרק האמור, הנוגע לבעייתיות במדידת השינוי בשכר הדירה, פורסם בעבר כחלק מדיוני הוועדה המייעצת ללמ"ס ונחשף ב"גלובס" בינואר האחרון. לפי בדיקה שהציג לוועדה רז-דרור, מאז 2008 עלה מדד שכר הדירה בכ-65% (נומינלית), לעומת עלייה כוללת של כ-34% (נומינלית) לפי מדד שכר הדירה הקיים של הלמ"ס. כעת מתפרסם הפרק המלא שכולל עוד כמה נקודות מעניינות, בעיקר על השפעת הפער בין המדידה לעליית שכר הדירה בפועל. המחקר פורסם במסגרת פרסומי מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל-אביב.
"מחקר זה מחדד את הבנתנו לגבי מי נפגע ומי הרוויח ממשבר הדיור הנוכחי", כך כתב רז-דרור בפרק, "ואת השפעתו של המשבר על רמת האי-שוויון במשק. מן המחקר עולה בבירור כי הנפגעים העיקריים הם השוכרים (משקי בית חלשים יחסית), ששכר הדירה המשולם על ידם עלה נומינלית בכ-59% (לאחר ניכוי איכות), וכי העלייה הגדולה הזו בשכר הדירה עברה לידי המשכירים (משקי בית חזקים יחסית). אם נניח כי שכר הדירה ששולם בסוף שנת 2007 הוא שכר דירה המבטא תשואה סבירה למשכיר הדירה, הרי שבתקופת המשבר (2008-2016) הועברו תשלומים "עודפים" של כ-100 אלף שקל למשק בית שהתגורר בשכירות בתקופה זו, מאוכלוסייה חלשה בחברה לאוכלוסייה חזקה בחברה. ובכל התקופה הועברו כ-50 מיליארד שקל תשלומים "עודפים" מהשוכרים למשכירים (מעבר לשכר הדירה כפי שהיה בסוף שנת 2007)".
עוד כותב רז-דרור כי: "למחקר זה השפעה מהותית על ההערכות בקשר לקיומה של בועת מחירים בשוק הדיור הישראלי בעת משבר הדיור הנוכחי. קיומה של בועת מחירים במובנה הכלכלי הוא ניתוק של מחירי הדירות מנתוני הבסיס של הנכס. שכר הדירה הוא נתון הבסיס החשוב ביותר ומחקר זה מראה כי הפער בין עליית מחירי השכירות ועליית מחירי הדירות קטן יותר משמעותית ממה שהיה ידוע עד כה. על כן הסבירות כי קיימת בועת מחירים בשוק הדיור במובנה הכלכלי פחתה משמעותית בעקבות מסקנות מחקר זה".
רז-דרור מתייחס גם לסוגיית היצע הדירות: "למחקר זה השלכות על הניתוח של הגורמים העומדים בבסיס משבר הדיור הנוכחי... במקרה שמחירי השכירות עלו ריאלית בכ-20%-25%, הרי שהחלק הארי של עליית מחירי הדירות אינו יכול להיות מוסבר על ידי עליית מחירי השכירות. מכאן שעיקר עליית המחירים בשוק הדיור נוצרה כתוצאה משינויים בביקוש להשקעה בדירות, ולא כתוצאה מסוגיות הקשורות לביקוש למגורים. מחירי השכירות הם הברומטר הטוב ביותר על מנת לאמוד את קשיי הרחבת ההיצע, שכן הם אינם מושפעים ישירות ובאופן נרחב משינויים בציפיות הפרטים ומגובה הריבית. לפיכך, אם מחירי השכירות עלו יותר משחשבנו, נובע מכך שההתמודדות עם בעיית ההיצע היא מרכזית יותר בפתרון משבר הדיור".
"מדד מחירי השכירות מוטה כלפי מטה בצורה חדה"
"מטרתי המרכזית הייתה לאמוד את השינויים האמתיים בשכר הדירה בישראל בשנים 2008-2015", מסביר רז-דרור בעבודת הדוקטוקט שלו. "הראיתי כי בעת עליות המחירים בשוק השכירות בשנים האלה, עליות המחירים שנרשמו בדירות עם דיירים חדשים, היו גבוהות יותר בסדרי גודל, מעליות המחירים בדירות עם דיירים ותיקים המחדשים חוזה. בנוסף הראיתי כי משקל הדיירים החדשים אינו זניח כלל. לפיכך, אי הכללתם של הדיירים החדשים במדד מחירי השכירות יוצרת הטיה כלפי מטה של מדד מחירי השכירות, החל משנת 2008. כדי לאמוד את השינויים במחירי השכירות השתמשתי במתודה ההדונית במגוון וריאציות. בכל הרגרסיות שערכתי נרשמה עליית מחירים נומינלית של 57% לפחות. בבדיקות הטובות יותר, עליית המחירים הנומינלית נעה בין 59% ל-69%, ועליית המחירים הריאלית נעה בין 47%-56%. זאת לעומת עלייה נומינלית של כ-34% ועלייה ריאלית של כ-24% במדד מחירי השכירות. מכל האמור לעיל אני מגיע למסקנה כי מדד מחירי השכירות מוטה כלפי מטה בצורה חדה, ועליות המחירים בשוק השכירות הן גבוהות יותר משמעותית ממה שהיה ידוע עד כה".
רז-דרור מציע תיקונים במדד מחירי הדירות של הלמ"ס: "להערכתי ניתן לתקן חלק ניכר מההטיה במדד מחירי השכירות על ידי מעבר למעקב אחר דירות, כך שניתן יהיה להכליל דירות עם דיירים חדשים במתודת ההשכרה החוזרת, וכן יש לתקן את הטיית הגיל באופן קבוע. אציין כי גם לאחר תיקון זה, עדיין שיעור הדירות הנעזבות במתודת ההשכרה החוזרת יהיה נמוך משיעורן באוכלוסיית הדירות השכורות, ולכן יש לנפח את המשקלות של דירות אלה, על מנת ששינויי המחירים בדירות עם שוכרים חדשים יקבלו את המשקל הראוי להן במדד. בנוסף, מן הבדיקות שערכתי עלה כי קיים פער לא קטן ברמת המחירים, בין הממוצע הפשוט לממוצע המשוקלל של שכר הדירה הארצי. בפועל, הממוצע המשוקלל של שכר הדירה גבוה מהממוצע הפשוט. על כן מומלץ להפסיק לפרסם את הממוצע הפשוט של שכר הדירה ולפרסם במקומו את הממוצע המשוקלל. פרסום הממוצע הפשוט מביא להטיה כלפי מטה של שיעורי התשואה הנאמדים בשוק הדיור לרכישת דירה, עליהם מסתמכים שחקנים בשוק".
במסגרת עבודת הדוקטורט ובמיוחד בפרק הרלוונטי, שעסק במדד השכירות ,מציין רז-דרור לטובה את הלמ"ס שאפשרו לו לראשונה לבחון את נתוני סקר שכר הדירה. "מחקר זה לא היה אפשרי ללא עזרתם ותמיכתם של אנשי הלמ"ס. ברצוני להודות לעובדי הלמ"ס על מקצועיותם, שיתוף הפעולה ושיתוף הנתונים בנושא רגיש זה, וכן על העזרה הרבה שהגישו לי, אשר אפשרה לי להשלים עבודה זו. להבנתי זו הפעם הראשונה שנתוני סקר שכר דירה הוצאו אל מחוץ ללמ"ס ואני מקווה שמכאן ואילך יונגש סקר שכר דירה המעודכן לכל דורש, דבר שיוכל להרחיב את המחקר על שוק השכירות בישראל, שכמעט ולא נחקר עד עתה".