משה כחלון / צילום: יוסי אלוני
אם מישהו רוצה לקבל תמונת מצב נאמנה למציאות של שוק הדיור, יותר נכון של בועת הדיור, הוא יוכל לקבל אותה באמצעות סקירה רחבה של מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר על גביית מיסי מקרקעין וענף הנדל"ן למגורים בשנת 2015-2017. הסקירה פורסמה ביום ב' ונכתבה על-ידי גלית בן נאים, מנהלת תחום בכירה באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. הסקירה, בת 55 עמודים, מספרת את הסיפור של שוק הדיור דרך מספרי גביית המסים - אבל גם דרך פרמטרים חשובים נוספים שמתפרסמים בה לראשונה.
1. בועת מחירי הדיור הקפיצה את רווחיות חברות הבנייה הגדולות
גרף אחד שמופיע בסקירה (ומצורף למאמר) מספר בצורה הטובה ביותר את מה שקרה בשוק הדיור. שימו לב איך הקבלנים נהנו ממנו: מניתוח שנערך על בסיס נתוני הדוחות הכספיים שהגישו החברות היזמיות הגדולות לרשות המסים - בכללן חברות פרטיות שדוחותיהן אינם חשופים לציבור - העלה כי בין השנים 2008-2015 שבמהלכן נרשמה עלייה חדה במספר העסקאות שלוותה בעליות מחירים חדות, צברו 18 מתוך 20 החברות הגדולות בענף רווח לפני מס בסך מצטבר של 5.2 מיליארד שקל במחירי 2015. כאשר בוחנים בטווח ארוך יותר, של 16 שנים, את התפתחות הרווח של 20 החברות המובילות, כאשר במחצית הראשונה של העשור הקודם נרשמה ירידה במחירי הדירות, קל להבחין כיצד היטיבה עם הקבלנים העלייה החדה במחירי הדירות בעשור האחרון. בגרף המצורף אפשר לראות איך הרווחיות המצרפית מתחילה לעלות מ-2009 וקופצת פי 3 ב-2012.
2. מדינת ישראל או מדינת ת"א: מה מלמד פילוח המכירות
זה לא מפליא איש שריכוז העושר האישי נמצא באזור ת"א, והקביעה הזו מקבלת משנה תוקף דרך הבעלות על קרקעות פרטיות. על-פי הנתונים, סך שווי הקרקעות שמכרו יחידים תושבי ישראל בשנת 2016 עמד על כ-10 מיליארד שקל, מתוכם כ-4 מיליארד שקל התרכזו בעסקאות שבהן קיים פוטנציאל לבנייה של לפחות 8 יחידות דיור. מה שמדהים (או כבר לא), הוא שתושבי מחוז ת"א ריכזו לבדם כמחצית (!) משווי הקרקעות הפרטיות שנמכרו, אף שחלקם של משקי הבית המתגוררים במחוז עומד על כחמישית ממשקי הבית בישראל.
הנתון הזה גרם לאנשי האוצר להמחיש את הממצאים באמצעות שתי מפות: האחת, מפה גיאוגרפית "רגילה", המציגה את התפלגות השטח הגיאוגרפי של מדינת ישראל לפי מחוזות; והשנייה, מפה שבה כל מחוז מקבל משקל יחסי לפי משקלו בשווי הקרקעות המוחזקות על-ידי תושבי אותו מחוז. במפה הווירטואלית רואים איך ת"א "משתלטת" על חצי מהשטח של מדינת ישראל, וזו גם הסיבה שבסקירה כינו אותה "מדינת ת"א". נדמה לי שזו הפעם הראשונה שבה האוצר עצמו, ולא עיתונאים או פוליטיקאים, משתמש במושג "מדינת ת"א" כדי להמחיש את הפערים בהתפלגות שווי הבעלות על קרקעות בין תושבי מחוז ת"א ליתר משקי הבית בישראל.
עוד נתונים מעניינים: שווי הקרקע הממוצע שמכרו תושבי מחוז ת"א עמד על כ-2.8 מיליון שקל והשכר הממוצע של משק בית שמכר קרקע למגורים עמד על 32 אלף שקל ברוטו. שווי קרקע פרטית עלה ריאלית ב-212% בעשור האחרון, קצב עלייה כפול מעליית מחירי הדיור(!). הנתונים הללו מביאים לידי ביטוי את ההשפעה הגדולה של ההון, ובכלל זה ההון הבין-דורי, על התפתחות אי-השוויון הכולל מעבודה והון בישראל. הסקירה מציפה בין השורות את האפשרות להעלאת מס רכוש. כזכור, עד שנת 1999 הונהג בישראל מס רכוש, מתוך מטרה לצמצם את אי-השוויון כתוצאה מבעלות על קרקעות. עד אותה שנה יחידים שהחזיקו בבעלותם קרקע לא בנויה, פרט לקרקע חקלאית ולקרקע המשמשת בחקלאות, חויבו במס שנתי בשיעור של 2.5% משווי הקרקע, ומי שעבורם הקרקע הינה מלאי עסקי חויבו בשיעור מס של 1.2%. עם זאת, החל מינואר 2000 הוחלט להוריד את שיעור מס רכוש לאפס.
בסקירה מודגש כי חוק מס רכוש על קרקעות לא בוטל, אלא רק שיעור המס ירד בו לאפס, ולכן אם יוחלט ליזום החזרת מיסוי זה, גם אם בשיעורי מס אחרים, הליך החקיקה יהיה פשוט יותר מאשר חקיקת חוק חדש. הסקירה גם מדגישה כי לביטולו של מס רכוש הייתה "תרומה" להאצה בעליית מחירי הקרקעות הפרטיות.
למרות הניסוחים הזהירים והיבשים, ייתכן שהאוצר מכשיר את הקרקע ליוזמה להחזרת מס רכוש, או "קורץ" לשר משה כחלון שצריך להחזיר לשולחן הדיונים את מס הרכוש.
3. תוכנית מחיר למשתכן: האוצר נגד בנק ישראל והקבלנים
מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר כחלון, חטפה ומן הסתם תמשיך לחטוף ביקורת, הן מצד הקבלנים ואפילו מצדו של בנק ישראל, דבר שהוביל לעימות חריף בין כחלון לנגידת בנק ישראל קרנית פלוג. הסקירה מתעמתת עם הביקורת וסותרת את הטענות שלה.
טענה ראשונה: רמות השכר של זוגות צעירים בתוכנית מחיר למשתכן תהיינה נמוכות ולכן גם הועלה החשש מהיווצרותן של שכונת "סלאמס". התשובה של האוצר: רמות שכר גבוהות יחסית של רוכשים במחיר למשתכן אינן פחותות מאלו של הזוגות הצעירים הרוכשים דירה במחירי שוק, ובחלק לא מבוטל מהערים שנדגמו, רמות השכר אף גבוהות יותר. לכן, המסקנה היא שהירידה בעסקאות דירה ראשונה בשנתיים האחרונות מוסברת בהסטה של ביקוש מהשוק החופשי לתוכנית, ולא בתוספת של ביקוש של אוכלוסייה חלשה.
טענה שנייה: תוכנית מחיר למשתכן תגדיל ביקושים. התשובה של האוצר: לפחות בשנתיים הראשונות לתוכנית, ההנחה הזו התבררה כשגויה - כפי שאכן רואים בנתוני העסקאות בשוק הדיור.
טענה שלישית: מבטלי זכייה במחיר למשתכן הם בגדר "ביקושים כבושים". התשובה של האוצר, לפחות לפי בחינה של פרויקט מחיר למשתכן ברעננה, שבו מועד בחירת הדירות על-ידי הזוכים היה בנובמבר 2016: רק אחוז קטן מאוד ממי שביטלו את זכייתם בפרויקט ברעננה רכשו דירה אחרת עד אפריל 2018. כלומר, לפחות לפי פרויקט אחד, אין התפרצות של ביקושים על-ידי המבטלים או המתייאשים.
4. השקעה ל-20 שנה: מה יותר כדאי לקנות - דירות או מניות
סקירת האוצר כוללת גם סוג של ביקורת עיתונות די חריפה על פינות בעיתונות הכלכלית ובמדורי הנדל"ן שהפכו לפופולריות. הכוונה היא לבחירת בניין מגורים מסוים והתחקות אחר מחירי הדירות בו לאורך שנים על-ידי השוואת מחיר הדירה בכל פעם שהיא חזרה לשוק. הפינות הללו הפכו לפופולריות מאז שנתוני העסקאות בשוק הדיור הונגשו חלקית לציבור הרחב (מאגר רשות המסים). כותבת הסקירה, גלית בן נאים, קובעת כי הניתוחים הללו מוטעים וכי הרושם המתקבל מאותם ניתוחים הוא שהשקעה בנדל"ן מניבה תשואה גבוהה משמעותית מזו שניתן לקבל בשוק ההון למשל, וזאת בעיקר בתקופות החזקה ארוכות בהן נרשמה אינפלציה גבוהה במשק.
הניתוח בחן את התיאוריות המוטעות הללו דרך בניין "בית השיאים" בבאר שבע ליד אוניברסיטת בן-גוריון. הממצאים של מכירות המשקיעים בבניין שמחויבים במס שבח (בנטרול הוצאות המותרות לניכוי) היו מעניינים מאוד. מתברר שדירות להשקעה שהוחזקו 20 שנה ומעלה הניבו תשואות ריאליות נמוכות מאוד ואף שליליות: מתשואה שלילית של 0.9% לשנה ועד תשואה חיובית של 2.7% (שגם היא לא חויבה במס שבח מלא בגלל שיטת החישוב של המס). כאשר משווים את התשואות ביחס לתשואת מדד ת"א 100, למשל, שרשם תשואה ריאלית של כ-18% בממוצע לשנה, התמונה ברורה למדי: מניות עדיפות על דירות לטווח של 20 שנה. ככל שטווח ההחזקה בדירות מצטמצם ל-5-10 שנים האחרונות, התשואות עולות לרמה של 8%-11% לשנה, וזה ברור למדי: בעשור האחרון התרחשה הקפיצה הגדולה במחירי הדירות.