שילוב מגורים ומסחר בשכונת נאות שמיר ביבנה (פרויקט של רמי שבירו) / צילום: דבורה רוקין
הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'
לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ומהן המגמות שצפויות להיכחד? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il
חלק ממרכזי הערים והרחובות בישראל הופכים למקום שבו הולך הרגל הוא "המלך", ולא המכונית. במקביל, הולך ומתממש העיקרון שלפיו 5 הל' - לגור, לעבוד, ללמוד, לקנות ולבלות - נמצאים באותו מרחב.
בעקבות כך, גופי התכנון והתושבים מבקשים עתה לשנות גם את המרחב השכונתי. המטרה היא לקרב ולהגדיל את היצע שטחי השירותים, המסחר, הבילוי והפנאי אל "מתחת לבתים", כך שניתן יהיה להגיע אליהם גם ברגל.
● סמוטריץ' הציע למנכ"ל קוסטקו להגיע לישראל. האם המודל שלה בכלל מתאים לארץ?
● הביקוש גובר, והמטוסים הגדולים ביותר בעולם מוצאים את דרכם חזרה לשמיים
כיום, כ־23% מהיצע שטחי המסחר בישראל פועלים בשכונות, כ־7% במרכזים שכונתיים ו־16% ברחובות בשכונות. הצפי הוא שבמקביל להרחבת היצע שטחי המסחר בשכונות, ייפתחו חללי עבודה משותפים שכונתיים, במעין Mini WeWork, כפי שניתן לראות גם בבתים משותפים חדשים שנבנים לאחרונה בניו יורק. כל זאת נתמך גם בדרישות גופי התכנון לייצר רחובות של נדל"ן מניב ברחובות כל השכונות החדשות.
כאן נתאר את המצוי ואת הצפוי במימוש החזון הזה, את ההשלכות על הרגלי הצריכה וההתנהגות שלנו ואת הדרך למימוש בפועל של מסחר ברחובות.
חנה, קנה וסע
בתקופת הקורונה ולאחריה השתנו הרגלי הצריכה וההתנהגות של הישראלים. יותר ויותר אנשים נמצאים וצועדים ברחובות, כאשר בעיית העומס בכבישים מרחיקה ודוחה את הרצון לנסוע רחוק אל חנות או אל שירות שניתן לצרוך קרוב לבית.
גם רמת החיים שעולה, והרגישות למחיר שקטנה אצל חלקים הולכים וגדלים באוכלוסייה, משחקות תפקיד. לצד זאת ישנה שיטת העבודה ההיברידית, שמייצרת ביקוש למשרדים במרחב הקרוב, ותחושת חוסר הזמן התמידית. כל אלה ביחד הופכים את הרחוב ואת המרכז השכונתי למקום מבוקש בחיי היומיום.
גופי התכנון ברמות השונות מבקשים לייצר "שכונות" המתאימות להולכי רגל ולרוכבי אופניים, גם במטרה להפחית ככל הניתן את השימוש ברכב הפרטי, וגם כדי למנוע הקמה של ערים ושכונות המשמשות רק לשינה.
כך, למשל, בחריש הוסיפו 200 אלף מ"ר של שטחי מסחר ברחובות. בתוכנית שדה דב קיים היצע של שטחי מסחר ושירותים במפלס הרחוב או "מלווה רחוב" של כ־140 אלף מ"ר (פי 7 מגודלו של קניון רמת אביב), וברובע החדש המתוכנן בקריית עקרון מתכננים "רחובות מסחריים".
כתוצאה מכך, בחמש השנים האחרונות יותר ויותר חברות נדל"ן מתכננות, רוכשות ובונות מרכזים ורחובות שכונתיים. במקביל ניתן לראות חברות ש"רוכשות" רחובות, כמו חג'ג' באיינשטיין בתל אביב ומור בחריש.
מרכז שכונתי הוא בהגדרתו מקום המתוכנן לספק אפשרות צריכת שירותים וקנייה יומיומית, נוחה לקהלי יעד, במתכונת של "חנה, קנה וסע", ושמגיעים אליו ברגל או בנסיעה ייעודית.
קהלי היעד של המוקד השכונתי הם משקי הבית המתגוררים במרחק 3-5 דקות נסיעה אליו, כולל זמן חיפוש חניה, או עד 300-500 מטר הליכה אליו. כלומר, הוא נמצא במרכז השכונה הגרביטציוני, נגיש ובעל נראות מיטבית, ממוקם על רחובות ראשיים, ולאורכו קיימת זרימה של אנשים.
במוקד השכונתי ובצמוד אליו יימצאו פעילויות עירוניות (מתנ"ס, בתי ספר, ספריה, פארק ומתקני ספורט ופנאי), משרדים ושירותים (כמו קופות־חולים ומרכזי רופאים) וכן חללי עבודה משותפים. מבחינת מסחר, העוגן העיקרי הוא סופרמרקט, מעדניות וחנויות מזון מתמחות וכן חנות פארם.
בנוסף, ניתן למצוא חדרי כושר/סטודיו לעיצוב הגוף, ניקוי יבש, ספרים, מתנות, כלי מטבח ועיצוב הבית, סלולר, אופנת בסיס ולעתים אף חנות מעצבים ייחודית. בתחום ההסעדה יימצאו אוכל מוכן, מזון מהיר, שירותי שליחים, בתי קפה ומסעדות - כל אלה תופסים נתחים הגדלים משמעותית.
הדוגמה של נרקיסים
שכונת נרקיסים נבנית בסמוך למחנה צריפין ובאר יעקב, וצמודה גם לשכונת נוריות שבבנייה. השכונה נמצאת בקצה העיר ומנותקת ממנה, כלומר רק מי שיגור בה, יגיע אליה. היא אינה בדרך למקום אחר, ומתבססת על ביקוש מקומי ושכונתי בלבד. בשכונה ובסביבתה יתגוררו כ־15 אלף משקי בית - גודל של "עיר קטנה".
התכנון כולל שדרה עם חזיתות מסחר בגודל של כ־13 אלף מ"ר עיקרי, בתמהיל במיצוב גבוה, כאשר חלק מהשטחים כבר שווקו. ברם, יהיו מעט מקומות חניה במתכונת "חנה, קנה וסע". במרכז השכונה ייבנה מרכז גינדי & שבירו, שבו כ־6,000 מ"ר של שטחי מסחר בשתי קומות, ומעליהם מגדל משרדים ובית מלון. בנוסף, בשכונת נוריות הצמודה תוכננו כ־10,000 מ"ר של שטחי מסחר, מרביתם בחזיתות מסחר "קטנות".
בשנת 2032 כוח הקנייה במרחב השכונתי יעמוד על כ־39 מיליון שקל בשנה בהנחת משק סגור, ובהינתן אכלוס מלא של נרקיסים ונוריות. בניכוי הקניות באונליין ובחו"ל, יהיה מדובר בכ־33 מיליון שקל. מרחב הביקוש השכונתי יוכל לתמוך בפועל רק ברבע מההיצע שתוכנן.
צפוי גידול בביקוש למשרדים במרחב השכונתי, מאחר שאחרי הקורונה חלק מהעובדים לא חזרו ולא חוזרים למשרדים הגדולים, או עובדים היברידית וממספר מקומות: מהמשרד, מהבית ומסביבת הבית. כנגזרת מכך, חל גם מעבר של ספקי שירותים אישיים למרחב השכונתי, ביניהם עורכי דין, רואי חשבון, רופאים ומרכזי לימוד.
מחזקים את השכונה
על־פי המידע שנצבר בצ'מנסקי בן שחר ושות', סך שטחם של המרכזים השכונתיים בישראל עומד על 720 אלף מ"ר ברוטו, הפרוסים ב־230 מרכזים שכונתיים קיימים. גודל ממוצע של מרכז שכונתי הוא 3,200 אלפי מ"ר. שטחי המסחר שבמרכזים שכונתיים תופסים כ־7% מסך שטחי המסחר בישראל, וביחד עם המצוי ברחובות בשכונה הם מהווים את הנתח הגדול ביותר מסך שטחי המסחר - כ־23%.
הוצאות משקי הבית בפועל מאפשרות את הפעלתם של כ־3.1 מ"ר של שטחי מסחר קמעונאי לכל משק בית בממוצע. זאת במצב ש־30%־20% מכוח הקנייה החודשי של משקי הבית זורם למרכזים, לרחובות ולחנויות שכונתיות.
היצע השטחים ברחובות שבשכונות ובשטחי מרכזי המסחר השכונתיים צפוי לגדול, ובארבע השנים הקרובות ייבנו כ־10 מרכזי מסחר שכונתיים לפחות בכל שנה. ביחד עם ההיצע לאורך הרחובות, ייבנו 200-250 אלף מ"ר בשכונות, מתוך ה־600 אלף מ"ר של שטחי מסחר חדשים הנבנים במדינה מדי שנה.
הרחובות והמרכזים השכונתיים הפכו והופכים למקום נדרש והכרחי בחיי היומיום - כולם עוברים דרכם. בתכנון מיטבי ומותאם (מיקום בשכונה, כמות השטחים, תמהיל וגודל החנויות לסוגיהן, חיבורים קונספטואליים ותפקודיים אל פעילויות ומחוללי ביקוש), צפוי המשך פיתוח מואץ בשכונות ומתחת לבית.