קניון קסטרא חיפה / צילום: עינת לברון
במשך שנים ארוכות סירב המזל להאיר פנים לקניון קסטרא שהוקם במבואות הדרומיים של העיר חיפה. המרכז המסחרי, שהושק בשלהי שנת 2000, החל לסבול זמן קצר לאחר פתיחתו ממציאות כלכלית-ביטחונית קשה, וזאת נוסף על ליקויים בניהולו והתחרות הקשה, בעיקר מול "קניון חיפה" הסמוך, של קבוצת עזריאלי.
● האזהרה של בנק ישראל וההתעלמות של חברות הנדל"ן המניב
● מחקר של בנק ישראל מזהיר: "התנהגות בועתית" בענף הנדל"ן המניב
● הדילמה של היזמים: איך נפטרים מ-53 אלף דירות בשוק קפוא?
את קסטרא הקים היזם גיל דנקנר, בן-דודם של נוחי ודני דנקנר, בהשקעה שהוערכה בכ-200 מיליון שקל. מדובר במבנה יוצא דופן, שנועד לשלב בין אמנות למסחר ובילוי, תפיסה שהתבטאה במבנה ארכיטקטוני ייחודי, בעל נופך אוריינטלי, שקירותיו החיצוניים עוטרו בציורי קיר של האמן היהודי-אוסטרי הנודע אריק בראואר.
השילוב הייחודי שקידם דנקנר לא נחל הצלחה מסחרית, בלשון המעטה, וסבל מהיעדר קונים. כמה שנים לאחר פתיחת הקניון הסביר היזם דנקנר, בראיון לגלובס, כי "המצב במדינה השתנה, ולא ניתן להשוות בין המציאות שהייתה כאן ב-1997, עת תוכנן הקניון, למצב הנוכחי. ציפינו שישראל תהיה מוצפת בתיירים, ומניסיוננו למדנו שארכיטקטורה היא מוקד משיכה בפני עצמו".
בחודש נובמבר 2018 נפרד דנקנר מהבעלות בקסטרא לטובת קבוצת משקיעים שארגן היזם שמוליק רופא, מי שניהל עד לתחילת העשור הקודם את חברת עוגן נדל"ן של שלמה איזנברג. עלות ההשקעה של הקבוצה, המונה כ-15 משקיעים וכוללת מספר דמויות מוכרות במגזר העסקי, עמדה על כ-130 מיליון שקל, כולל נטילת חוב שרבץ על הקניון.
מפנה לטובה במצבו של המרכז המסחרי
זמן קצר לאחר שינוי הבעלות חל מפנה קיצוני לטובה במצבו של המרכז המסחרי, ולאחרונה, מקץ כארבע שנים בלבד, השלימה קבוצת המשקיעים שרכשה אותו סיבוב מהיר ורווחי במיוחד, כשמכרה את הקניון לחברת הנדל"ן המשותפת של תדהר והראל תמורת כ-400 מיליון שקל - סכום הגבוה פי שלושה מעלות הרכישה. הרווח מהמכירה, לאחר השקעות שבוצעו בפיתוח הנכס והשבחתו בשנים האחרונות, עמד על יותר מ-200 מיליון שקל.
בין הנהנים מהרווח העצום ניתן למצוא כאמור מספר שמות בולטים במגזר העסקי. עם קבוצת המשקיעים שהוביל רופא (שהחזיק בקרוב ל-20% מהזכויות בקניון) נמנו בין היתר דרור גד ושמואל סייד, ראשי קרן ההשקעות בנדל"ן הבורסאית ריט 1 (שקיבלו לצורך השקעתם את אישור ועדת הביקורת של החברה); דב ילין, מבעלי בית ההשקעות המוביל ילין לפידות; יוסי ודוד רזניק ויגאל נבו, בעלי משרד רואי החשבון רזניק-פז-נבו; עו"ד ורו"ח אודי ברזלי, הנחשב מהבכירים בתחום המסים בישראל; וחברת חולון מוטורס של אברהם פרנסס ורפאל כהן, המפעילה אולמות תצוגה בתחום הרכב ופועלת בענף הנדל"ן.
את רופא ליווה בעסקת המכירה משרד עורכי הדין ספיר, שטורם ושות'.
ההכנסות מהשכרה זינקו פי ארבעה
מאחורי ההשבחה המהירה בשווי המרכז המסחרי, הממוקם בסמיכות למנהרות הכרמל, למתחם תעשיות הייטק פארק מת"ם ולאיצטדיון הכדורגל סמי עופר, עומדים שני מהלכים מרכזיים שקידם רופא בשנים האחרונות. הראשון שבהם הוא שינוי תב"ע למרכז המסחרי, שבמקור אפשרה להקים על שטח החניון הצמוד לו שני בניינים, האחד לשימוש של דיור מוגן והשני למשרדים.
בשנת 2019, זמן קצר לאחר הרכישה של המרכז המסחרי, אושרה תב"ע חדשה, שהמירה את רכיב המשרדים בפרויקט העתידי בדיור מוגן, ואשתקד אושרה תב"ע נוספת, המאפשרת בנייה של שני מגדלים שיכללו בסך הכול 320 יחידות דיור להשכרה, בשטח ממוצע של 77 מ"ר. ההשקעה המוערכת בפרויקט לבניית המגדלים (בני 29 ו-23 קומות) עומדת על כ-350 מיליון שקל.
בד-בבד עם אישור התב"ע החדשה הצליחו בעלי הבית החדשים בקסטרא להגדיל את ה-NOI (הכנסה תפעולית נקייה) של המרכז המסחרי פי ארבעה לערך - מ-3.5 מיליון שקל לשנה עם רכישתו, לכ-14 מיליון שקל כיום. זאת בעיקר עקב שינוי תמהיל השוכרים.
מרבית ההכנסות של קסטרא נובעות כיום בעיקר מהשכרת משרדים בשטחי המרכז המסחרי, ועם השוכרים הגדולים במתחם נמנות קופות-החולים כללית ומכבי, החברה הממשלתית נגה, שאחראית על ניהול מערכת החשמל ונחשבת לשוכר עוגן בקסטרא, ומכון מ.א.ר, המעניק שירותים רפואיים.
כל אלה תורמים כיום על-פי ההערכות כשני שלישים מהכנסות הקניון, שמשתרע על שטח של כ-14.5 אלף מ"ר.
לצד אלה פועלים בקסטרא, המושכר כיום בתפוסה של 98%, גם מלון וכן בתי קפה ומסעדות המשמשים בעיקר את תושבי שכונת נאות פרס הסמוכה, שבה הוקמו כ-1,400 יחידות דיור, ושבה מתוכננות בשנים הקרובות בנייתן של אלפי יחידות דיור נוספות.
רכישות ופיתוח בהיקף של 6 מיליארד שקל
בצד הרוכש של המרכז המסחרי עומדת כאמור תדהר הראל מניבים, חברה משותפת של קבוצת הביטוח הראל וחברת הנדל"ן תדהר, שהוקמה במרץ 2020 כדי לעסוק בייזום, בפיתוח ובהרחבה של תיק הנכסים המניבים של שתי החברות.
תדהר הראל מניבים העמידה לה למטרה איתור, הקמה והחזקה משותפת של נכסים בהיקף של כמיליון מ"ר עד סוף העשור, ובחברה מעריכים כי תחילת הקמת המגדלים בפרויקט בקסטרא תתחיל תוך שנתיים-שלוש, כשבינתיים ישולמו הוצאות המימון מרווחיו התפעוליים של הקניון.
עד היום רכשה החברה עשרה נכסים, הרוב קרקעות ויתרתם נכסים מניבים עם מרכיב קרקע לייזום, כמו בעסקת קסטרא. על-פי הערכת מקורבים לחברה, עלות הרכישות בתוספת הסכומים שיושקעו בהשלמת פיתוח הנכסים יגיעו ליותר מ-6 מיליארד שקל.
בין היתר רכשה החברה קרקע בשכונת נחלת יצחק שבמזרח העיר תל אביב, את מגרש פרוטרום בעכו מידי קבוצת דלק, קרקע צמודה לנמל בחיפה ונכס מניב הממוקם במתחם התעסוקה והמסחר כורזין בגבעתיים.