גליל ים - אפולוניה / צילום: אייל פישר
שוק השכירות ארוכת-הטווח ממשיך להציג ביצועים חלשים: אחרי שני מכרזים ששווקו במחירים נמוכים במיוחד - ודאי בהשוואה למחירי השנתיים החולפות - נסגר השבוע מכרז דיור להשכרה בגליל ים בהרצליה, עבור 147 יחידות דיור, ללא כל הצעות. זהו המכרז השני ברציפות בהרצליה לשכירות ארוכת-טווח שנסגר ללא הצעות, ושלישי בסך-הכול מתחילת השנה.
● בדרך לשפל חדש? כל החלטת קנייה היום בוול סטריט היא הימור | ניתוח טכני
● הסעיף שיאפשר לראשי הרשויות לייקר את הארנונה בעשרות אחוזים
● מחירי החניה במשרדים בתל אביב בעלייה. איפה משלמים הכי הרבה?
המכרז בגליל ים, כמו רוב מכרזי רשות מקרקעי ישראל ודירה להשכיר, מיועד לשכירות ל־20 שנים לפחות, על שטח של 5,236 מ"ר. מדובר על שני מגרשים, שעל אחד מהם ניתן יהיה לבנות 69 יחידות דיור, במבנים עד תשע קומות, ובשני 78 יחידות דיור במבנים עד עשר קומות. 50% מהדירות ייועדו לשכירות ארוכת-טווח בשכר דירה מפוקח לזכאים, ו־50% לשוכרים בשוק החופשי. השטח שעליו הוא מתוכנן להיבנות נכלל בתמ"ל 1068, תוכנית "רמת השרון מערב - מתחם צפוני" (החולשת על שטחים ברמת השרון ובהרצליה - י.נ), שבה צפויות להיבנות 1,675 יחידות דיור בסך-הכול.
השומות לקרקעות במכרזי דירה להשכיר יעודכנו?
מחיר המינימום שנקבע לקרקע בגליל ים הוא 101,454,990 שקל, ובתוספת הוצאות פיתוח של 19,328,407 שקל, הסכום המינימלי שנדרש היה לשלם הזוכה הוא כ־121 מיליון שקל. יש לזכור כי מחיר המינימום במכרזי רמ"י נגזר משומת הקרקע, שנקבעה על 318 מיליון שקל ומשקפת 2.16 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור (ללא הוצאות פיתוח), זאת בעוד בשני המכרזים האחרונים של דירה להשכיר ששווקו בהצלחה, בפתח תקווה ובראש העין, מחיר קרקע ליחידת דיור נע סביב 100-200 אלף שקל בלבד.
כאמור, זהו המכרז השני ברציפות לדיור להשכרה בהרצליה שנסגר ללא כל הצעות. בסוף ינואר האחרון נסגר מכרז עבור 238 יחידות דיור, שם השומה עמדה על כ־419 מיליון שקל ושיקפה מחיר של כ־1.7 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור.
מתחילת השנה נסגרו ללא הצעות שלושה מכרזי דירה להשכיר: אל שני המכרזים בהרצליה מצטרף מכרז בשכונת פסגת רמות בבאר שבע, עבור 529 יחידות דיור, שנסגר ללא הצעות לפני כחודשיים. אומנם מול שלושת אלו ניצבים ארבעה מכרזים ששווקו בהצלחה מתחילת השנה, עבור 1,281 יחידות דיור לשכירות ארוכת-טווח, אך יש לזכור שני דברים בהקשר זה: כולם נסגרו במחירים נמוכים, ואף נמוכים דרמטית, ממחיר השומה לקרקעות; במשך כ-5 שנים, מ־2018 ועד לכישלון המכרז בבאר שבע בינואר השנה, לא נרשם מכרז של דירה להשכיר שנסגר ללא הצעות.
התמונה המשתקפת מהמכרזים מצטרפת לקולות שנשמעים בזמן האחרון, ולפיהם המציאות הקיימת של ריבית עולה בהתמדה אינה מאפשרת כיום להפיק תשואה ראויה מפרויקטים אלו: הריבית הגבוהה, ודאי ביחס לעשור האחרון, שוחקת את הרווחים בעיקר בפרויקטים שלא מאפשרים מכירת דירות למשך תקופה ארוכה, ולכך יש להוסיף את עלויות המימון שרק הולכות ועולות, מאותה סיבה. התוצאה: רווחיות הולכת ויורדת, ופחות ופחות יזמים שמוכנים להסתכן ולהיכנס לתחום במצבו כעת.
גורמים המעורבים בנעשה בתחום מציינים כי ייתכן שנדרשת חשיבה מחדש על גיבוש השומות לקרקעות במכרזים, על רקע התמתנות עליית המחירים בתקופה האחרונה, שכן השומות שהופיעו במכרזים האחרונים מושפעות מהמחירים הגבוהים והחריגים שנרשמו לאורך השנים 2021 ו־2022. אותם גורמים מציינים כי כבר כעת נשקלת האפשרות לגבש שומה מעודכנת למכרז בקריית שחקים בהרצליה, לקראת פרסומו מחדש - מתוך מחשבה שכך יגדלו הסיכויים שישווק בהצלחה בניסיון זה.