מגרשים באשקלון משווקים בסכומים נמוכים בעשרות אחוזים ביחס לעבר / צילום: Shutterstock, Yuri Dondish
בתקופה האחרונה, על רקע עלייתה המתמשכת של הריבית במשק, החל תיקון בהשתוללות מחירי הקרקעות של השנתיים האחרונות. התבוננות בתוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) האחרונים, בדגש על מכרזי "מחיר מטרה", מוכיחה - המחירים נמוכים היסטורית.
מכרזי "מחיר מטרה" מיועדים להגרלות העתידיות המציעות דירות בהנחה לזוגות צעירים, ולכן הם נמוכים ממכרזים פומביים רגילים. וגם בהתחשב בעובדה זו, התקבלו לאחרונה כמה תוצאות נמוכות למדי.
● מכרז חוזר בהרצליה בחצי מחיר וכמעט 200 דירות בנתניה: השבוע בנדל"ן
● חדשות רעות לרוכשי הדירות: מדד תשומות הבנייה חוזר לעלות
רף מחירים נמוך יותר משנת 2000
במכרז מחיר מטרה שנסגר לאחרונה בשכונת קריית משה ברחובות, שווק מגרש בשטח 2,823 מ"ר המיועד לבניית 92 יחידות דיור תמורת 1.45 מיליון שקל. ללא הוצאות פיתוח, משקף סכום זה מחיר קרקע ליח"ד של 15 אלף שקל בלבד. ממוצע המכרז כולו אינו גבוה גם כן: 177 אלף שקל לקרקע ליח"ד, ללא הוצאות פיתוח. בתוספת הוצאות פיתוח מדובר על מחיר ממוצע של 404 שקל לקרקע ליח"ד.
לשם השוואה, ביוני 2022 שווק בהצלחה מכרז ל־1,017 יחידות דיור, גם כן בשכונת קריית משה, במחיר ממוצע של 863 אלף שקל לקרקע ליח"ד ללא הוצאות פיתוח, ו־1.04 מיליון שקל לקרקע ליח"ד כולל הוצאות פיתוח. אומנם מדובר היה במכרז רגיל, ולא במכרז "מחיר מטרה", אך הפערים דרמטיים גם בהשוואה למכרזים שנערכו לפני 20 שנה: בשנת 2000, למשל, שווק מכרז רגיל בשכונת כפר גבירול במחיר ממוצע של 140,694 שקל קרקע ליח"ד, ללא הוצאות פיתוח.
תנועת המטוטלת חזקה עוד יותר כאשר מסתכלים על נתוני מכרז מחיר מטרה בתוכנית אבן עזרא שבאשקלון. במתחם אחד המיועד לבניית 128 יחידות דיור זכתה חברת רפאל עיוש תמורת 964 אלף שקל, לא כולל הוצאות פיתוח, קרי מחיר של 7,531 שקל קרקע ליח"ד, ו־246 אלף שקל קרקע ליח"ד כולל הוצאות פיתוח מדובר.
במתחם אחר, המיועד לבניית 97 יח"ד, זכתה חברת מ.א.י אביבי ייזום ובנייה תמורת סכום זעום של 26 אלף שקל - ההצעה הנמוכה ביותר שהתקבלה למגרש זה, המבטאת מחיר בלתי נתפס: 268 שקל קרקע ליח"ד. ברמ"י מסבירים את המחיר הנמוך במתחם בכך שיתר המציעים כבר זכו במתחמים אחרים. "מדובר במכרז שכלל 17 מתחמי בנייה", נמסר מרמ"י. "לשם הגדלת התחרותיות, רמ"י אפשרה למציעים להגיש הצעה לכל המתחמים, תוך הגבלת אפשרות הזכייה בשני מתחמים לכל היותר. במקרה זה, ההצעות הגבוהות יותר על המתחם הנדון נפסלו, כי המציעים שעמדו מאחוריהן כבר זכו למעשה בשני מתחמים אחרים במכרז". נציין עוד כי במכרז לא נקבעו מחירי מינימום, עובדה שאפשרה להגיש הצעה נמוכה כל־כך.
גם מכרז "מחיר מטרה" האחרון באילת, עבור 277 יחידות דיור בשכונת שיפולי ההר, סיפק מחירים נמוכים מאוד, כ־80 אלף שקל מחיר קרקע ליח"ד בממוצע, וכ־233 אלף שקל ליח"ד כולל הוצאות פיתוח. בהסתכלות על תוצאות שלושת הפרויקטים הללו יש לקחת בחשבון כי לאורך השנים הוצאות הפיתוח התייקרו באופן משמעותי, כך שמחיר קרקע ליח"ד "נטו" במכרזים אלה חזר, למעשה, שנים לאחור.
אגב, בשלושת המכרזים האמורים נותרו מגרשים רבים ללא כל זוכים, מסיבות כאלה ואחרות. כך למשל במכרז באשקלון, שם שווקו בסך־הכול 2,168 יחידות דיור, אך רק 1,233 יחידות דיור שווקו בהצלחה בסופו של דבר. זאת ועוד: מתוך ששת מכרזי "מחיר מטרה" האחרונים שנסגרו, שלושה נותרו ללא מציעים כלל, עבור 773 יחידות דיור ברהט ובנוף הגליל.
ניצול הזדמנויות מקסימלי
המרוויחים הגדולים מהסיטואציה שנוצרה הם, כמובן, הזוכים: יזם אשר משלם עשרות ומאות אחוזים פחות על קרקע המיועדת לבנייה למגורים, יוכל בקצה הדרך ליהנות מרווח נקי גדול יותר. לא במקרה חברות רבות הגדירו את המצב המאתגר שבו נמצא ענף הנדל"ן בתקופה זו גם כפתח להזדמנויות עסקיות מעניינות.
"מחירי הקרקעות הנמוכים משקפים בצורה מלאה את הזווית שממנה היזם ניגש כיום למכרזים, אשר כוללת את עלויות המימון החריגות יחסית, את הריבית הגבוהה ואת משך הבנייה הצפוי", אומר איתי שפרן, סמנכ"ל פיתוח עסקי ואסטרטגיה במכון גיאוקרטוגרפיה. "צריך לזכור שיזם או קבלן אשר רוצה לייצר המשכיות עסקית צריך לצבור עתודות קרקע כדי להמשיך ולפתח ולבנות, ובמקביל - לשקלל את צעדיו בצורה נבונה, ולכן המכרזים הללו הם הזדמנות נהדרת עבור רבים".