פארק צמרת בתל אביב / צילום: Shutterstock
"נמאס לי להיות פראייר, השוק השתנה. עד כה השכרתי את הדירה שלי ב־5,000 שקל בחודש במשך כמה שנים וכמעט לא העליתי את שכר הדירה. עכשיו אני מתכוון לדרוש מהשוכרת שלי עוד 2,000 שקל לחודש. אין מה לעשות, גם המחיר שאני משלם על הדירה שלי קפץ. זו לא המציאות שהייתה פה עד לפני שנה־שנתיים", כך מספר לנו בעל דירה באחת הערים הגדולות בגוש דן. וזה לא הסיפור היחידי שאנו שומעים על בעלי דירות שהחליטו להעלות בחדות את דמי השכירות שהם מבקשים ולהותיר את השוכרים בפני הדילמה - שלמו הרבה יותר או חפשו דירה אחרת.
● הנדל"ניסט שחושף את המשבר: "מחירי השכירות זינקו ב-20%-40%"
● הסטודנטים בבאר שבע יוצאים נגד מחירי שכירות מופקעים
● מחירי השכירות טיפסו ב־6% מתחילת השנה, וזה כנראה רק פרומו לקיץ
אם בעבר הייתה זו תופעה ששמורה בעיקר לתל אביב, שנהנתה מביקושים גבוהים ומזוהה עם תורים ארוכים של דיירים פוטנציאליים, כעת זו המציאות הנוכחית בכל אזור גוש דן. מגבעת שמואל, דרך פתח תקווה וקריית אונו ועד הרצליה. ההסברים של בעלי הדירות נשמעים לרוב זהים: הריבית קפצה, המדד עלה, המשכנתה התייקרה, מתווכים מציעים לי שוכרים אחרים תמורת הרבה יותר כסף.
הסיפורים האלה מתיישבים בדיוק עם נתוני הלמ"ס שפורסמו השבוע ביחד עם המדד, שלפיהם עבור השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עלייה של כ־%3.6 בשכר הדירה, ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם שבהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של כ־9%.
אבל כשמסתכלים על הדברים מקרוב, הם נראים מורכבים יותר, וחד־משמעיים פחות. לא בכל הדירות ולא בכל המקומות המחירים בעלייה, כך נראה.
באתר yad2 בחנו את השינוי במחירי השכירות המבוקשים ברבעון האחרון של 2022 לעומת הרבעון הראשון של 2023. מתודולוגיית הבדיקה של yad2 מציגה את מחיר השכירות המבוקש במודעות שפורסמו באתר בקטגוריית דירות של 3־3.5 חדרים ודירות של 4־4.5 לפי ערים, בהן עלו מספר מודעות הגבוה ביותר. מחיר השכירות המחושב הוא המחיר הממוצע של כלל הדירות שפורסמו ברבעון באותה עיר ועפ"י מספר החדרים הרלוונטי.
דירות קטנות: שומרות על המחיר ורושמות עלייה
במבט ארצי, הנתונים של yad2 מראים הבדלים מהותיים בין הערים ובין גדלי הדירות. בדירות של 3־3.5 חדרים, לדוגמה, טירת הכרמל רשמה את הירידה החדה ביותר (-10%) עם מחיר מבוקש ממוצע של 3,760 שקל. אחריה ברשימה: יהוד־מונוסון, מודיעין־מכבים־רעות, אור עקיבא ואור יהודה - עם ירידה ממוצעת של 3%־5%. בתל אביב נרשמה ירידה קטנה של 2% בלבד בקטגוריה זו.
תחיה להב מסוכנות קלר ויליאמס, המתמחה באזור מודיעין, מסבירה מה קורה בעיר: "בדירות המיוחדות, כמו בתים פרטיים ופנטהאוזים, אנחנו רואים דווקא עלייה במחירי השכירות, כי אין הרבה היצע בסקטור הזה. אז ראינו לאחרונה חוזה שנחתם לבית ב־12 אלף שקל לחודש. רוב האנשים קונים בתים כאלה למגורים כי התשואה היא פחות מ־3%, ולכן אין הרבה שמחזיקים בית להשכרה. בפנטהאוזים עם מרפסות ענקיות, יחידים בקומה, השכירויות הן אפילו של 11 אלף שקל.
"כשמדובר בדירות המצב מורכב יותר, ואי־אפשר להתעלם מאזורים שאוכלסו בבת אחת. ובהם יש דירות רבות להשכרה והמחירים קצת יורדים. למשל, שכונת מורשת החדשה תהיה השכונה הגדולה ביותר במודיעין, ויש שם היצע גדול של דירות להשכרה, בין היתר כי יש שם הרבה דירות מחיר למשתכן ולא כל הזוכים התכוונו לגור פה. לחלקם גם הדירות לא מתאימות - נניח זכו בדירת שלושה חדרים אבל צריכים חמישה. עוד עניין שאי־אפשר להתעלם ממנו הוא שזו שכונה בבנייה ועוד תהיה בה בנייה בשנים הקרובות. אז המחירים נמוכים יותר".
להב מספרת שבמודיעין יש ביקוש רב מצד אוכלוסיה מבוגרת - "אלה זוגות שמשכירים את הבית הגדול שיש להם במודיעין או דירה גדולה בירושלים, ובודקים אם הם רוצים לגור פה, ובינתיים מחפשים דירות קטנות. אז אם במרכז העיר אנשים יהיו מוכנים לשלם 6,500 שקל לחודש על דירת 4 חדרים בלי מעלית, בשכונת מורשת הם יכולים לשכור דירה חדשה, עם מעלית, ב־6,000 שקל".
לפי הנתונים, בערים הקרובות יותר לתל אביב המחיר שדורשים בעלי הדירות קפץ לאחרונה - אם בגלל ביקוש מצד אנשים שעוזבים את תל אביב או בגלל ריבוי של פרויקטי התחדשות עירונית שגורמים לחץ על היצע הדירות להשכרה בעיר מסוימת, אם בגלל עליית מחירי הדירות שדוחפת יותר אנשים לשכירות על חשבון רכישה.
שיאנית העליות בדירות 3־3.5 חדרים היא קריית אונו, עם עלייה ממוצעת של 16% בדמי השכירות החודשיים לרמה של 6,090 שקל בחודש. גם בהוד השרון וביבנה הדרישה קפצה בשיעור דומה לרמות חודשיות של 5,822 ו־4,459 שקל בהתאמה. ערים נוספות שרשמו עליות חדות במחיר המבוקש על ידי בעלי הדירות הן רמלה (14%), רמת השרון (11%) בני ברק (10%) ונס ציונה (9%).
בדירות של 4־4.5 חדרים התמונה שונה בתכלית. כך למשל, רמת השרון שרשמה עלייה חדה בדירות הקטנות נמצאת בתחתית הרשימה עם ירידה ממוצעת של 9% במחיר המבוקש. בתל אביב נרשמה ירידה של 2% בקטגוריה זו, והערים שמובילות את העליות הן חיפה, קריית מוצקין, בני ברק וחיפה - בהן המחיר המבוקש עלה ב־9%־11%.
המתווך דרור מנגל ממשרד מנגל תיווך נכסים בת"א הפעיל בצפון ובמרכז העיר, אומר: "הדירות הקטנות האיכותיות במיקומים מבוקשים נהנות מביקוש שיא. באזור גן העיר למשל, דירת חדר וחצי של עד 40 מטר משכירים היום ב־5,200־5,400 שקל בחודש. אלו מחירים שעד לא מזמן היו נשמעים הזויים".
דירות גדולות: צניחה של 10% בתל אביב
הוד השרון מובילה בפער גדול את הערים שבהן המחירים המבוקשים על הדירות הגדולות קפצו, עם זינוק 16% - כפול מחיפה שאחריה ברשימה. אולם למרות העליות הכלליות, לפי נתוני yad2 בדירות בנות 5־5.5 חדרים נרשמה בחלק מהערים דווקא ירידה. מגמה כזו של ירידת מחירים בדירות הגדולות נרשמה באור עקיבא (-8%), ראשון לציון (-7%), רמת השרון (-6%) והרצליה (-5%).
בתל אביב נרשמה בקטגוריה זו צניחה של 10% במחיר המבוקש בתוך רבעון אחד. ככה זה נראה בשטח: לפני חודשים מספר הועמדה להשכרה דירת גן ליד כיכר הבימה בתל אביב. הדירה בת שלושה חדרים, בשטח 80 מ"ר, ובה שני חדרי שירותים וגינה של 80 מ"ר. היא נמצאת בבניין לשימור ששופץ כחדש לפני כחמש שנים. הדירה הושכרה בתקופת הקורונה ב־9,500 שקל לחודש. לאחר הזינוק במחירי השכירות במהלך 2022, העלה בעל הדירה את המחיר ל־11אלף שקל לחודש, אולם אז השתנה הסנטימנט. במשך כשלושה חודשים פורסמה הדירה במחיר של 12 אלף שקל לחודש - בתחילה על ידי משרד תיווך ובהמשך ללא תיווך. לאחר שלא נמצאו שוכרים במחיר שביקש בעל הדירה, המחיר הופחת ל־11 אלף שקל, וגם אז הדירה הושכרה במחיר זה רק לאחר שלושה חודשים.
המתווך דרור מנגל אומר כי למרות הנתונים הללו השינוי הגדול בתל אביב הוא לאו דווקא במחיר אלא בתנאים שאותם יכולים לדרוש בעלי הנכסים. לדבריו, "בדירות שנחשבות ל'טובות' של 2.5־3 חדרים לא רואים ירידה, להיפך. אם לדירה יש חניה או שהיא במקום פרימיום, לפעמים יהיו ארבעה־חמישה זוגות שיעמדו בתור. בדירות יוקרה, שבהן המחירים עד לא מזמן היו יכולים להגיע עד ל־15־17 אלף שקל בחודש, כן רואים עצירה".
מנגל אומר כי הציבור "הפך להיות יותר פדנט" ואינו מוכן להתפשר על שלל פרטים מעבר למחיר. ״אם פעם היו מוכנים לקבל בנייה של פרויקט תמ"א 38 בבניין סמוך, היום זה משפיע על המחיר. זה בא לידי ביטוי בכך שבעלי דירות צריכים לעתים להתפשר על כל מיני דברים. אם בדירות 4־5 חדרים למשל היו יכולים להציב תנאים כמו לא להשכיר את הדירה לשותפים, כעת זה קצת יותר מסובך".
הוא מספר כי בעלי דירה של 80 מטר ברחוב שינקין בתל אביב מצאו עצמם ללא שוכרים מאחר שאף אחד לא הסכים לשלם סכום של 10,000 שקל לחודש ולגור בסמוך לאתר תמ"א 38. לדבריו, "לאנשים יש פחות כסף היום, ובעלי דירות שמציבים תנאים דרקוניים ומזניחים את הנכס יכולים למצוא עצמם במשך חודשים ללא שוכרים".
מיכל כהן, מנכ"לית דירות מפה לאוזן שהקבוצות שלה בכל הארץ מונות 1.6 מיליון איש, אומרת: "היום יש בקושי תזוזה, לפני ה'ורונה היה יחסית יקר מאוד אבל אם זו הייתה דירה טובה היא הייתה נחטפת, היה תור לדירה, אנשים לא הספיקו לענות לכולם והורידו את המודעות, היום הם מורידים מודעות כי הם מפחדים מהתגובות, מפחדים לרשום מחיר. כבר אי־אפשר לעמוד בזה".
אורך החוזים: "שנתיים נחשב הרבה"
צח בן בסט ממור נכסים, הפעילה באזור רמת גן, גבעתיים וצפון תל אביב, אומר: "אנשים נוהרים לערים שמסביב לת"א כי זו תמורה גבוהה הרבה יותר לכסף. איכות החיים הרבה יותר טובה, זה לא משנה אם זו דירה גדולה או קטנה. אני גם רואה פער גדול בין הדירות החדשות לישנות - ממ"ד ומרפסת משנים את התמונה. זה נהיה דיל ברייקר עבור הרבה אנשים".
הוא מוסיף כי "באזור הפעילות שלי מרגישים בשנה האחרונה עלייה של 10% פלוס מינוס. בגבעתיים דירות 4 חדרים חדשות מושכרות היום ב־9,000 שקל בחודש ויותר, זה לא היה ככה בעבר. אם מדובר בדירות של 110 מ"ר אנשים אפילו יעמדו בתור. בדירות של 80 מ"ר הביקוש קצת יותר נמוך".
מנגד, הוא מספר כי באזור בבלי וכיכר המדינה בתל אביב "אנחנו מרגישים שיש שיח שקשה לאנשים כבר לשלם את הסכומים הגבוהים. התפיסה של הרבה שוכרים היא שאם כבר משלמים 9,000 שקל וצפונה - אז הם רוצים גם לקבל מעלית וחניה גם אם זה אומר לגור ברמת גן או גבעתיים".
מגמה נוספת שעליה הוא מצביע היא התקצרות משך ההשכרה. "אם פעם טווח ארוך נחשב חמש שנים, היום שנתיים נחשב הרבה. הרבה בעלי דירות מסתכלים על הדירה כנכס שצריך למקסם בכל שנה ולא מוכנים לתת חוזה של יותר משנה, ואז דורשים העלאה. הם לא מביאים בחשבון שכל מעבר כזה גם פוגע בדירה ועלול לגרום להם להפסיד - אם בגלל בלאי שנובע ממעבר דירה, ואם בגלל ויתור על שוכרים טובים לטובת כאלו שמוכנים אולי לשלם יותר אבל יעשו בעיות בהמשך", הוא מסכם.