חוות השרתים במושב בני ציון. בעיגול: אבנר פפושדו / צילום: ט. ג. הפקות, באדיבות החברה
תחום חוות השרתים (דאטה סנטרס) הגלובלי חווה צמיחה מואצת בשנים האחרונות, וגם התחזית קדימה ורודה. נתונים שפרסמה לאחרונה ענקית הנדל"ן המקומית קבוצת עזריאלי, שנכנסה לפעילות משמעותית בתחום, מלמדים כי הביקוש לשירותי דאטה סנטר ממשיך לעלות, בעקבות הצמיחה המואצת של מנועי הביקוש.
● אקזיט ענק למשפחת פפושדו: מוכרת את השליטה בחברת חוות שרתים במאות מיליוני דולרים
בין אלו מונה החברה עלייה נמשכת במיקור-חוץ של תשתית דיגיטלית; האצה באימוץ השימוש בשירותי ענן; צמיחה מתמשכת בתנועת המידע ובאינטרנט; גידול במחשוב ענן ועלייה מואצת במספר המכשירים בידי צרכנים; AI (בינה מלאכותית); IoT (האינטרנט של הדברים), הופעתן של רשתות G5, תחבורה חכמה ומטבעות קריפטו.
מהערכות שצירפה עזריאלי לדיווח שלה עולה כי הצפי הגלובלי לתשתיות של חוות שרתים (בעיקר מצד ענקיות טכנולוגיה כאמזון, מיקרוסופט, עליבאבא, גוגל, IBM ואורקל) הוא לצמיחה ממוצעת של 15% מדי שנה עד 2027, אז הביקוש העולמי להקמת תשתיות בתחום יעמוד על כ-1.2 טריליון דולר (באותה שנה בלבד), כפליים מהיקפו הנוכחי.
אין פלא אפוא שחוות השרתים הפכו לאחד מתחומי ההשקעה החמים של חברות הנדל"ן המניב, המקימות בשנים האחרונות עוד ועוד מתחמים שבהם פועלים במרוכז אלפי שרתים מחשבים. החברות נמדדות לא רק בשטח במ"ר שעליו הן מתפרסות, אלא גם ובעיקר בתצרוכת החשמל שלהן (במגוואט). בישראל לבדה מוקמות בשנים האחרונות עשרות חברות שרתים, המשרתות את ענקיות הטכנולוגיה העולמיות הפועלות בישראל.
ולצד הנהירה לתחום של עוד ועוד חברות נדל"ן מקומיות, יש גם מי שמממש את השקעתו בתחום ברווח עצום. כפי שנחשף בגלובס בסוף השבוע, חתמה משפחת פפושדו (האב ומייסד הקבוצה אלי פפושדו, ובניו, יואב ואבנר) על עסקה למכירת השליטה בחברת חוות השרתים הפרטית סרברפארם (Serverfarm) לידי זרוע ניהול ההשקעות של ענקית הביטוח הקנדית מניולייף (Manulife). זאת יותר מ-20 שנה לאחר תחילת הרומן שלהם עם תחום חוות השרתים, בעת שמעטים הגופים המקומיים שעסקו או השקיעו בו.
המשפחה הכניסה גופי השקעה לסרברפארם
סכום העסקה לא נמסר, אך לגלובס נודע כי משפחת פפושדו, המוכרת בעיקר מעסקי המלונות שלה באירופה (חברת פארק פלאזה), תממש לצד יתר בעלי המניות בסרברפארם כ-70% מהחזקותיה, וצפויה לקבל עם השלמת העסקה סכום של 600-700 מיליון דולר. זאת, בהתאם לשווי שבו מתומחרת סרברפארם בעסקה - כ־1.5 מיליארד דולר.
ככל הידוע, העסקה צפויה להיסגר עד סוף חודש ספטמבר השנה, בכפוף לכך שהמשקיעה תשלים את בדיקת הנאותות לשביעות רצונה.
במהלך השנים הכניסה משפחת פפושדו מספר גופי השקעות לסרברפארם, לצורך מימון והרחבת הפעילות שלה, ביניהם נמנים פועלים אקוויטי (זרוע ההשקעות הריאליות של בנק הפועלים), שמחזיקה כ-10% מהמניות, והמיליארדר האמריקאי פטריק סון-שיונג (שמחזיק 20% מהחברה).
הפעילות הראשונית של סרברפארם בתחום חוות השרתים החלה תחת פעילות חברת הנדל"ן של משפחת פפושדו, קבוצת ים סוף, בסוף שנות ה-90, אז רכשה חוות שרתים בדאלאס, טקסס. במהלך השנים, תחת ניהולו של אבנר פפושדו (המשמש כמנכ"ל סרברפארם) בוצעה סדרה של רכישות והקמת פעילויות חדשות עד לפיצולה והפיכתה לחברה עצמאית בשנת 2009. כיום כוללת פעילות החברה 12 חוות שרתים בארה"ב, קנדה, ישראל ואירופה, כשסך תצרוכת החשמל של החוות הללו נאמד ב-125 מגוואט.
מאבק מול תושבי מושב בני ציון
סרברפארם התרחבה בשנים האחרונות באמצעות רכישות והקמה של פעילויות. בין היתר השלימה החברה אשתקד הקמת חוות שרתים במושב בני ציון בשרון. הקמת החווה לוותה במאבק של תושבי המושב הסמוך, שבו מתגוררות כמה מהמשפחות העשירות והחזקות בישראל.
טענתם של התושבים כי מדובר ביצירת סיכון ביטחוני עבורם, על רקע חשיבות המידע שיאוחסן בחווה, לא נחלה הצלחה. הקמת החווה הושלמה לבסוף, ומתארחת בה פעילות הענן של גוגל בישראל. מדובר בהשקעה משותפת של סרברפארם וקרן תשתיות ישראל (תש"י) בהיקף של 800 מיליון שקל, הכוללת הקמת שתי חוות שרתים גדולות ותת-קרקעיות. השנייה היא באזור השפלה.
מנכ"ל סרברפארם, אבנר פפושדו, אמר בעבר לתקשורת, כי הקמת דאטה סנטר לא דומה להקמת מחסן, אלא מזכירה לו יותר את עולם התעופה. זאת בשל הדייקנות הרבה הנדרשת.
גורם בכיר אחר בתחום הנדל"ן המניב ציין, כי העבודה מול חברות הטכנולוגיה הענקיות דורשת מחויבות לעמידה בחוזים "דרקוניים", שכן הסטנדרטים הנדרשים הם קשוחים ביותר ודורשים קרוב ל"אפס תקלות".
אך מנגד, החוזים מול אותן חברות יציבים ביותר ונמשכים לשנים ארוכות עם אופציה להארכה, וכמובן מתגמלים בהתאם. בשורה התחתונה מדובר עבור החברות שמחזיקות בחוות השרתים בסוג של מלון, שהדיירים בו הם כונני מחשבים.
בין השמות הבולטים בישראל שנכנסו לתחום הייתה כאמור ענקית הקניונים עזריאלי. היא החלה את פעילותה ברכישת נתח מחברה אמריקאית בשם קומפאס בשנת 2019, ובהמשך התרחבה בהחזקתה באותה חברה, והיא מחזיקה כשליש ממנה כיום.
קפיצת דרך משמעותית של עזריאלי בתחום נעשתה עם רכישתה של חברה נורבגית בשם גרין מאונטיין תמורת 2.8 מיליארד שקל ב-2021. עם סיכום שנת 2022 צמח תחום הדאטה סנטרס בחברה ל-17% משווי הנכסים של הקבוצה (8 מיליארד שקל).
ההכנסות מדמי שכירות נטו (NOI) שהניב תחום חוות השרתים לעזריאלי עמדו על 133 מיליון שקל בסיכום 2022, עלייה חדה מול 53 מיליון שקל שנה קודם לכן, שנובעת כאמור מההתרחבות הלא נפסקת שלה בתחום.
גם ענקית הקניונים והמשרדים מליסרון שבשליטת ליאורה עופר הודיעה על תוכניותיה להיכנס לתחום, והיא מציינת בסיכום שנת 2022 כי חווה בשם "עופר כרמל" היא פרויקט של 18 אלף מ"ר, שיש לו תוכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת אך מועד הקמתו טרם נקבע.
שחקן נוסף הוא חברת הנדל"ן המניב אדגר, שלה חוות שרתים בראש העין, המשתרעת על שטח של 2,600 מ"ר. מעבר לחברות שעיקר פעילותן הוא נדל"ני, והן מצאו בתחום חוות השרתים נישה רווחית שצומחת במהירות, גם לחברות מחשבים שונות יש חוות שרתים משל עצמן.
חברת המלונות שווה כשליש מחברת השרתים
מלבד פעילות חוות השרתים המשתלמת שלה, משפחת פפושדו היא בעלת השליטה (32% מהמניות) בחברת המלונות פארק פלאזה אשר בבעלותה רשת של בתי מלון בבריטניה ובאירופה, ששווי פורטפוליו הנכסים שלה נאמד ב-2 מיליארד ליש"ט (2.5 מיליארד דולר).
החברה מחזיקה 49 מלונות בשש מדינות, הכוללים 9,400 חדרים. מניותיה נסחרות בלונדון לפי שווי של 460 מיליון ליש"ט (588 מיליון דולר). כלומר, כל חברת המלונות שווה בערך כשליש מחברת השרתים הפרטית של משפחת פפשודו.
בפארק פלאזה משמש אלי פפושדו כיו"ר שאינו נושא משרה (Non Executive Chariman) ובנו יואב משמש כדירקטור חליף. שותפם בחברה הוא בוריס איוושה, המשמש בה כמנכ"ל.
נוסף על כך מחזיקה המשפחה גם בחברת התחדשות עירונית בישראל, שבה פעיל במיוחד יואב פפושדו. חברה זו כוללת מאגר של אלפי יחידות דיור "על הנייר", שמיועדות להקמה בעתיד.