ב־2045 יהיו בארץ 2.1 מיליון אזרחים ותיקים / צילום: Shutterstock
התמורות הכלכליות שעובר השוק הישראלי בשנה האחרונה, עוד לפני המלחמה וביתר שאת במהלכה, מביאות סקטורים רבים בענף הנדל"ן לקיפאון מוחלט. בתקופה האחרונה שמענו רבות על הקריסה של תחום הדיור להשכרה, אך נראה כי הוא לא היחיד: לפי בדיקת גלובס, מתחילת השנה הנוכחית - ולמעשה מסוף השנה שעברה - נכשלו כל מכרזי רשות מקרקעי ישראל לדיור מוגן.
● מחיר מציאה במכרז רמ"י: קרקע לדירה באשדוד במחיר של 13 שקל
● העסקה נסגרה באמצע המלחמה: בכמה נמכר פנטהאוז בקומה 17 באשקלון?
● הריבית גבוהה ואין רוכשים, אז למה מחירי הדירות לא יורדים?
מדובר על 14 מכרזים רצופים מתחילת 2023 שנכשלו, עם 3,104 יחידות דיור. אם מצרפים אליהם מכרז נוסף שנכשל ימים ספורים לפני סוף 2022, בחריש, מגיעים ל־15 כישלונות רצופים למכרזי הדיור המוגן האחרונים שפרסמה רמ"י. אגב, עבור שלושה מהמכרזים - בראש העין, בחריש ובאלעד - זהו "סבב" שיווק שני, וכישלון שני.
כ-20 אלף יח"ד חדשות בשני העשורים הבאים
המכרזים שנכשלו נמצאים בכל רחבי הארץ: ממגדל העמק, צפת ורכסים בצפון, דרך ראש העין ואלעד במרכז ועד לאופקים, נתיבות ושדרות בדרום. שבעה מתוך 14 המכרזים שנכשלו השנה, עם 1,850 יחידות דיור, נסגרו השבוע - במסגרת "בליץ" השיווקים שאליו יצאה רשות מקרקעי ישראל לפני סוף השנה.
תחום הדיור המוגן נתפס בעיני רבים כתחום בעל פוטנציאל צמיחה גבוה, וזאת בשל העלייה המתמדת בשיעור בני הגיל השלישי באוכלוסייה בישראל: על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף שנת 2021 היו בישראל כ־1.163 מיליון אזרחים ותיקים, כ־12.3% מכלל תושבי ישראל. בשנת 2045 צפויים להיות בישראל 2.123 מיליון אזרחים ותיקים, ובשנת 2026 - יותר מ-3 מיליון. רבים מבני אוכלוסייה זו יתגוררו בבתי דיור מוגן, כך שהתחום הזה צפוי לצמוח מאוד, על פי כל התחזיות.
מספרים אלו מבטאים בפועל תוספת צפויה ונדרשת של כ־20 אלף יחידות דיור מוגן בשני העשורים הקרובים, לעומת כ־15 אלף יחידות דיור מוגן הקיימות בשוק הפרטי כיום. לא במקרה נחשב הסקטור בענף הנדל"ן כנדל"ן מניב, וזאת משום ההשקעה לטווח הארוך והיותו כזה המניב הכנסות לאורך זמן, הפרוסות על פני שנים.
כעת, נראה שמתרחשת עצירה של ממש בתחום, לכל הפחות מבחינת האטרקטיביות בעיני היזמים. לאורך השנה הביעו גורמים שונים, כולל כאן בגלובס, דאגה באשר לפעילות סקטור הדיור להשכרה ארוכת טווח, אך כעת נראה כי דווקא תחום הדיור המוגן מספק את אחוז הכישלונות הגבוה ביותר, שעומד כרגע על 100%.
ב-2022: 2,630 יח"ד שווקו בהצלחה
המצב נראה אחרת בשנתיים הקודמות: בשנת 2021 שווקו בהצלחה 1,845 יחידות דיור במכרזי דיור מוגן, מתוך 2,580 - שיעור הצלחה של 70%. בשנת 2022 פורסמו מכרזים עבור 4,960 יחידות דיור מוגן, ומתוכן שווקו בהצלחה 2,630 יח"ד - שיעור הצלחה של 53%.
חשוב לציין כי תחום הדיור המוגן באופן מסורתי מציג שיעור הצלחה נמוך יחסית בהשוואה למכרזים בייעוד מגורים. שנית, 2021 ו־2022 היו שנות שיא בענף, ולכן קצב השיווקים שהושג בהן, גם בסקטור הדיור המוגן, לא מעיד בהכרח על קצב דומה גם בשנים עברו.
כך או כך, המספרים בשנתיים החולפות סיפקו מענה טוב למדי לקצב הגידול השנתי הנדרש בתחום, העומד על כ־1,000 יח"ד בשנה (לפי צפי של 20 אלף יחידות דיור נדרשות ב־20 השנים הבאות).
מהבחינה הזו נראה שמשהו נעצר השנה: הכישלונות הרצופים של מכרזי הדיור המוגן במהלך השנה משמעם עצירה בהתחלות הבנייה בתחום הזה ופחות יחידות דיור שיהיו מוכנות בעתיד כמענה לגידול באוכלוסיית בני הגיל השלישי.
מרשות מקרקעי ישראל, המשווקת את המכרזים, נמסר: "אנו משווקים את מכרזי הדיור המוגן לפי הייעוד התכנוני. מחיר המינימום בהם נמוך מאוד, כמו בשאר המכרזים, כך שזו לא בעיית מחיר. נראה כי זהו תחום כלכלי פחות בסביבת הריבית הנוכחית, ואולי גם פחות נצרך ומבוקש. אנחנו בוחנים אפשרות לשווק מכרזים אלו בעתיד עם זכויות עתידיות ולאפשר שינוי ייעוד".