מגדל ששון חוגי בפתח תקווה. ''קרקע היסטורית שהייתה בבעלות החברה'' / צילום: אייל תגר
בנסיעה על כביש 4, ליד צומת גהה, אפשר לראות מבנה יוצא דופן, שנראה כמו מגדל קוביות עץ. על המגדל מתנוסס כבר תקופה שלט ענק ועליו כתוב "להשכרה".
המבנה הייחודי הוא מגדל ששון חוגי ONE ששוכן באזור קריית מטלון, ברחוב מגשימים 1, בסמוך לציר ז'בוטינסקי וכ־240 מטר מתחנת שנקר בקו האדום של הרכבת הקלה.
● חדשות השבוע בנדל"ן | המגדל החיפאי שהכפיל את השווי שלו בתוך פחות מ-3.5 שנים
● ענף הרכב: אולמות התצוגה משנים מיקום ועוברים משולי הערים לרחובות ראשיים
● מה קורה בענף המשרדים: "מקימים מיליוני מטרים רבועים, ואני באמת לא יודע מי יאכלס את כל השטחים הללו"
הפרויקט, שקיבל היתר אכלוס לפני למעלה מחצי שנה, תוכנן בידי האדריכל גידי בר אוריין, והוא כולל 45 אלף מ"ר בהם קומת מסחר וחניון תת קרקעי בן ארבע קומות ובו 440 מקומות חניה.
6 מיליון שקל לחמש השנים הראשונות
לפני כחודש וחצי בוצעה במגדל עסקה מעניינת, של אתר יד2, להשכרה של שתי קומות גבוהות בשטח של 2,500 מ"ר וכ־50 מקומות חניה.
המחיר תואם את הביקוש הנמוך יחסית באזור ועומד על כ־45 שקל למ"ר ברמת מעטפת. חוזים מסוג זה הם בדרך כלל לחמש שנים עם אפשרות לחמש שנים נוספות, כך שיד2 תשלם כ־100 אלף שקל בחודש ו־6 מיליון שקל לחמש השנים הראשונות. את השיפוצים והתאמת המשרדים תבצע החברה בעצמה. משרדי החברה יושבים כיום במבנה ישן בבני ברק וכחלק מהקונספט של החברה, העיצוב כולל ריהוט יד שנייה.
המצב במגדל משקף תמונה רחבה יותר של אזור שנוצר בו היצע רחב של משרדים שגבוה מהביקוש, מה שמוביל לשיעורי אכלוס נמוכים.
לדברי גורם בענף המכיר היטב את הסביבה: "בניין ששון חוגי קיבל היתר כבר ב־2016 אבל רק שיעור נמוך ממנו מושכר. בצד המזרחי יותר של האזור, מגדלי בסר במצב קצת יותר טוב, אבל גם שם מושכרים 40%־50% בלבד אף שהמסחר למטה עובד יפה, ואף שהם שוכנים על הקו האדום של הרכבת הקלה. המחירים בבסר הם 60־65 שקל למ"ר ברמת גמר מלאה.
"לעומת זאת, מגדל ששון חוגי נמצא ממש בין מוסכים ובתי מלאכה ורחוק מעט יותר מהתחנה של הרכבת הקלה ולכן לא ממש מצליחים להשכיר שם שטחים. בנוסף לכך צפויה לו בעתיד תחרות נוספת מצד הפרויקט של ביג שעתיד להיבנות מול בסר, במיקום יותר טוב ממנו ועם מסחר למטה".
בשיחה עם גורם נוסף שבקיא בשיווק משרדים נאמר שלוקח זמן רב לאכלס את מגדלי המשרדים באזור.
לדברי אותו גורם, "באזור הזה יש היצע משמעותי ולכן גם המחיר הוא עד 50 שקל למ"ר ברמת מעטפת. בציר רמת גן שמוביל למע"ר תל אביב, בשיא אזור הביקוש, המחיר למ"ר יכול להגיע ליותר מ־90־100 שקל למ"ר. חשוב להבין כי לוקח זמן לאכלס מגדל משרדים. יש אמונה בשוק ששנה אחרי טופס 4 המגדל מאוכלס וזה פשוט לא עובד ככה. לוקח שנתיים־שלוש אחרי טופס 4 לאכלס בניין. צריך גם לזכור שהייתה שנה מאתגרת - התחלנו עם הרפורמה ואח"כ המלחמה".
"מי שיש לו שכל עושה עסקה בזמן מלחמה"
אליאב עיני, מחברת מעוף יועצי נדל"ן שמשווק את השטחים להשכרה במגדל, מספר: "יד2 שוכרת שתי קומות במחיר כ־45 שקל למ"ר ברמת מעטפת. בכל קומה במגדל יש 1,300 מ"ר וכמעט לכל קומה יש מרפסות. במקרה שלהם הם עושים את עבודות הגמר, אבל בהסכמים אחרים השוכרים לוקחים ברמת גמר, ואז זה יוצא כ־78 שקל למ"ר, תלוי ברמת הגימור".
מה שיעור האכלוס של המגדל היום?
"טופס 4 התקבל לפני כחצי שנה, אולי קצת יותר. כרגע כ־15% מאוכלס; בין היתר יושבת במקום חברת הסייבר פאנטום על קומה ומשרד מהנדסים פפיש על חצי קומה. אנחנו במו"מ לעסקה של 6,500 מ"ר לחברה מתחום הביטוח ואם זה יקרה נגיע כמעט ל־40% אכלוס. יש גם חברה מתחום התרופות שמתעניינת בקומה ושגרירות שמתעניינת בחצי קומה".
העסקה של יד2 נחתמה במהלך המלחמה, זה לא הפתיע אותך?
"העסקה נחתמה לפני כחודש. יש ביקושים עכשיו והמחירים יותר אטרקטיביים ומי שיש לו שכל עושה עסקה בזמן מלחמה. מבחינת החברות זה זמן טוב להוריד מחיר או ללחוץ.
"השוק במצב מאתגר, אבל אצלנו בחודשים האחרונים יש התעוררות כי נשארנו היחידים הזמינים עם קומות ברצף באזור הזה. למשל בבסר סיטי אין שלוש קומות שהן פנויות וששייכות לאותם בעלים. חברות גדולות רוצות מגדלים עם בעלות אחודה ולא עם חמישה בעלי נכסים".
אין לכם עלויות מימון יקרות בינתיים? ואתם לא חוששים מהתחרות מצד הפרויקט החדש של ביג שעתיד לקום לידכם בעתיד?
"לא לקחנו הרבה מימון. זו קרקע היסטורית שהייתה בבעלות החברה. לגבי הפרויקט של ביג, הוא יהיה מוכן בעוד שלוש שנים, אז מה יש לי להטריד את עצמי בזה?
"אני מאמין שבשנה הקרובה נשכיר את כל הבניין. יש התעוררות ואנחנו אטרקטיביים - המוצר טוב וגם המחיר טוב. גם הרכבת כבר עובדת וזה מוביל להתעוררות. אנשים עדיין רוצים מקומות חניה ויש לנו חניות".