תוכנית בניית מגדל ''בלו'' בתל אביב / הדמיה: משה צור אדריכלים
נדל"ן למגורים
הוועדה המחוזית תל אביב: 25 קומות ייגרעו ממגדל "בלו" בגלילות
מגדל "בלו" במתחם גלילות בצפון תל אביב, של חברת קאנטרי על הים, השייכת לחברה הפרטית קנדה-ישראל של ברק רוזן ואסי טוכמאייר, יתנשא לגובה 55 קומות "בלבד" ולא לגובה של 80 קומות כפי שתוכנן בתחילה. כך החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה צפון.
● שאלות ותשובות | סוכמה הפשרה סביב תיקון חוק המכר ושינוי ההצמדה למדד: כמה ישלמו יותר רוכשי הדירות?
● האם היטלי ההשבחה יעצרו את התוכניות לחידוש רחוב ארלוזורוב בת"א?
● בכמה נמכר פנטהאוז בקומה ה-29 ליד הטיילת באשדוד?
התוכנית, שנמצאת בצמוד לרובע צפון־מערב (תוכנית 3700 בצפון העיר), מוסיפה שטחים לתוכנית קיימת במתחם גלילות המתפתח, תוכנית תא/מק/4240, ולפי הוראותיה המקוריות הוספת השטחים מיועדת "לטובת מגדל מעורב שימושים בגובה 80 קומות". למרות זאת, החליטה הוועדה המחוזית בדיון שהתקיים השבוע, "לקצץ" 25 קומות מהמגדל המתוכנן, והוא יתנשא לגובה 55 קומות. עוד קבעה הוועדה כי 150 יחידות הדיור בפרויקט ייועדו כולן להשכרה.
מגדל בלו מתוכנן להשתרע על שטח של יותר מ־30 דונם, ולכלול גם כ־43 אלף שטחי מסחר ותעסוקה. הוועדה החליטה להפחית ממספר הקומות במגדל, ובהודעת מנהל התכנון נכתב כי היא "שמה דגש בהחלטתה בשיפור איכות המרחב הציבורי סביב התוכנית, היות שסביבת התוכנית המיידית במצב הקיים מוטה רכב באופן משמעותי".
יזמות
קנס של 1.4 מיליון שקל ליזמיות שמכרו דירות בניגוד לחוק המכר
משרד הבינוי והשיכון הטיל השבוע עיצום כספי בסך 1.4 מיליון שקל על החברות היזמיות יניב בל החזקות יזמות ובניה ונובה ביצוע, שמכרו דירות בניגוד לחוק המכר. בהליך המנהלי שהתקיים נמצא כי החברות מכרו יחדיו לשישה רוכשים דירות ברחוב אביאור בחדרה, וגבו מהם כספים ללא מתן בטוחות כמתחייב לפי חוק המכר.
נמצא כי במעמד ההתקשרות החתימו החברות את הרוכשים על שני חוזים - האחד למכירת קרקע והשני הסכם קבלן לביצוע העבודות. כך, לשיטתן, חוק המכר אינו חל עליהן שכן אין מדובר במכירת דירה אלא במכירת קרקע בנפרד ושירותי בנייה בנפרד.
יזמי נדל"ן בישראל כפופים להוראות חוק המכר, ובעת קבלת כספים בגין מכירת דירות חדשות, העולים על 7% ממחיר הדירה, היזם נדרש לספק לרוכשים בטוחות כגון ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח והערת אזהרה, שיגנו על הרוכשים במקרה שהפרויקט נקלע לקשיים.
עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, כתב בהחלטתו כי "מנסחי החברות נמצא כי שתי החברות מנוהלות על ידי אותם דירקטורים, כתובתן זהה, ובעליהם זהים. בהתאם, ראינו את מכלול ההסכמים שנחתמו בין החברות לבין רוכשי הדירה כמסמכים המשלימים זה את זה, שכן הם נחתמו מול גורמים קשורים במעמד אחד כך שהם מהווים ביחד הסכם מכר דירה. יודגש שגם לולא קשר כלשהו בין החברות, עדיין המסקנה הייתה זהה, שכן מדובר בשתי חברות שחברו יחד לעסקת מכר דירה".
במהלך שנת 2023 הוטלו עיצומים כספיים על 6 מוכרי דירות נוספים אשר פעלו בניגוד להוראות חוק המכר:
● ג'ף פיטוסי - מכירות של דירות מעונות סטודנטים בחיפה. הוטל קנס כספי של כרבע מיליון שקל ונחתם מתווה לתיקון הפרות חוק.
● חברות מרכז תל חי כפר סבא התחדשות עירונית וק.ק.א ניהול פרויקטים - פרויקט המעפילים 8 באשדוד. הוטל עיצום כספי בסך של כרבע מיליון שקל.
● חברת הוד הבירה - פרויקט הרצל 116 בירושלים. הוטל עיצום כספי בסך של כחצי מיליון שקל.
● חברת גלגל אחזקות בע"מ - פרויקט אהרונוביץ 22, 24, 26, 28 בחולון. הוטל עיצום כספי בסך של כמיליון שקל.
●חברת נחמה 19 תמ"א 38 - פרויקט נחמה 19 בראשון לציון. הוטל עיצום כספי בסך של כחצי מיליון שקל.
● חברת אחים חסיד - פרויקט "השמורה" בירושלים. הוטל עיצום כספי בסך של כ-60 אלף שקל.
עו"ד נדיר אביעד, ראש מחלקת נדל"ן ומימון ושותף במשרד עו"ד יגאל בורוכובסקי ושות', מסביר: "במשך השנים ראינו ניסיונות לעקוף את חוק המכר בעסקאות מלאכותיות, כמו הפרדה ברכישת רכיב הקרקע ובין שירותי הבנייה. הסוגיה עלתה בבתי משפט בהרבה מאוד מקרים, ובהם בתי המשפט והממונה על חוק המכר בודקים את הנסיבות ואת מערכת היחסים; האם התכנון היה של היזם או הקונה, או האם הייתה גמישות לקונה לבחור קבלן מבצע או לא. יש מקרים שבתי המשפט פסקו שלמרות שהייתה הפרדה בין רכיב הקרקע ובין הבנייה, העסקה אינה נכללת תחת חוק המכר. זאת משום שביהמ"ש השתכנע שהייתה גמישות כך שהרוכש קנה רק את הקרקע, הייתה לו אפשרות לבחור קבלן ביצוע אחר ולא החברה שמכרה את הקרקע. כך שגם אם יבחר בחברה שמכרה את הקרקע - חוק המכר לא יחול, משום הגמישות".
פסיקה
נדחו 14 עתירות נגד תוכנית "רחובות מזרח" עם יותר מ־8,000 יחידות דיור חדשות
בית המשפט המחוזי מרכז דחה לאחרונה את כל 14 העתירות שהוגשו נגד תוכנית "רחובות מזרח", היא תוכנית 3003 של הוותמ"ל. בין היתר טענו העותרים לחוסר תקינות של ההליך המנהלי שהוביל לאישור התוכנית, עתרו נגד אי הכללת השטחים הצפוניים (בייעוד שטח פתוח מיוחד) בתוכנית ועוד.
תוכנית רחובות מזרח, שאושרה רשמית בינואר 2023, מיועדת לבניית 8,400 יחידות דיור, לצד שטחי תעסוקה, מבני ציבור, שטחי מסחר, שטחים פתוחים, בית קברות, מסוף תחבורה ועוד.
מפרקליטות המדינה במחוז מרכז נמסר כי "בית המשפט קיבל את עמדת המדינה במלואה, והותיר ללא שינויים את התוכנית". פסק הדין קובע כי מוסדות התכנון פעלו במסגרת הסמכות שהוקנתה להם בחוק התכנון והבנייה ובחוק הוותמ"ל, פנו לשיתוף רבים בציבור בהתקנת התוכנית והתבססו על שיקולים תכנוניים ענייניים ועל בחינה הולמת של המסד העובדתי הרלבנטי.
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה יוצגה בהליך על ידי עו"ד קרן אביסרור, עו"ד סאלי געסוס ועו"ד אור מעוז גרבר מפרקליטות מחוז מרכז (אזרחי). והורה על דחיית העתירות, ללא עריכת שינוי כלשהו בתוכנית המאושרת.
תכנון
נכנסת לתוקף: תוכנית שתקצר את הליך הרישוי של חלופות תמ"א 38
בתחילת השבוע נכנסה לתוקף רפורמת "תוכנית פלוס היתר". מעתה, בתוכניות התחדשות עירונית שיוקדמו במסגרת החלופה לתמ"א 38 - אישור התוכנית במוסד התכנון יהווה גם את אישור היתר הבנייה. במינהל התכנון מעריכים כי הדבר יקצר בין שנה לארבע שנים בהליך הרישוי של התוכניות.
התקנות, שקודמו על ידי מינהל התכנון בשיתוף עם מטה התכנון הלאומי, מאפשרות ניהול תהליכי תכנון ורישוי במקביל, ולא בטור כפי שנהוג בתהליכי התכנון והרישוי הרגילים. לפי התקנות החדשות, התוכנית מקודמת במקביל לקידום הבקשה להיתר, ואישור התוכנית מהווה אישור הבקשה להיתר מכוחה.