הוות''ל לא עוזרת בהורדת מחירי הדיור / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), שעד כה פעלה כוועדה זמנית, עומדת להפוך לוועדת קבע, וזאת בצל הכישלון הגדול ביותר של מטרת היסוד שעמדה בבסיס הקמתה - הורדת מחירי דירות.
האם יש צורך בהמשך הפעלת ועדה לתכנון ולבנייה שממגנטת אליה ביקורת מתמשכת וסכסוכים בין הממשלה לרשויות המקומיות? הנתונים קובעים חד־משמעית שלא, אבל נראה שנתונים אינם תמיד משמעותיים להחלטות ממשלה.
● בדיקת גלובס | קניתם דירה חדשה מקבלן? כנראה שלא תקבלו אותה בזמן
● השרים כבר חגגו, אבל רק 1,000 עובדים זרים הגיעו לישראל
אומנם היצע הדירות גדל, אך המחירים המשיכו להמריא, ועמם גם הביקורת הציבורית על אופן פעולת ועדה זו. הפיכתה לוועדה קבועה, מזהירים מומחים, תפגע במערך התכנוני של מדינת ישראל וברשויות המקומיות.
לפני עשר שנים, זמן קצר אחרי ששר האוצר דאז יאיר לפיד הגה את תכונית הדיור שלו "מע"מ 0" שלא מומשה לבסוף, חשב לפיד על הקמת ועדה מיוחדת, שתעסוק באיתור ותכנון מתחמים לבניית דירות להשכרה ארוכת טווח. אולם הוא לא הספיק לממש את הרעיון, ומי שאימץ אותו בחום היה שר האוצר שמונה במקומו, משה כחלון.
כחלון ראה את הוותמ"ל בפרספקטיבה הרבה יותר רחבה מלפיד, ומנה אותה כחלק מ"ארגז הכלים" שדרש וקיבל בתחום הדיור. הטענה שהייתה נפוצה אז, ב־2015, הייתה שקיים מחסור בהיצע דירות, שנובע לפחות בחלקו ממלאי נמוך מדי של דירות מתוכננות. לאור זה ההערכה הייתה כי אם המלאי יגדל בצורה משמעותית, הדבר יתרום לריסון עליות המחירים.
שמונה שנים אחרי הקמתה, ניתן לסכם את פעילות הוותמ"ל כהצלחה שכולה כישלון. ההצלחה באה לידי ביטוי בתכנון של כ־360 אלף יחידות דיור, ובתמרוץ של הוועדות המחוזיות לעבוד ביעילות גדולה יותר מפעם. אולם הטיעון שמלאי תכנוני גדול יתרום לירידות מחירים הופרך. ויותר מזה - מאז הקמתה תכננו הוועדות המחוזיות והוותמ"ל יחד 1.16 מיליון יחידות דיור, אולם התחלות הבנייה בתקופה הזו הגיעו ל־530 אלף בלבד.
ב־2024 ניתן לסכם ולומר שהמלאי התכנוני בשנים הללו עלה ב־630 אלף דירות, מה ששקול ל־10 שנות בנייה, אך המחירים ממשיכים בשלהם.
כמעט כל מה שבונים מיועד למשפרי דיור
"מלאי התכנון בישראל הוא כזה שאפשר להפסיק לתכנן לכמה שנים. המשך עבודת הוותמ"ל לא תועיל, לא למשבר הדיור ולא לשום דבר אחר.", אומרת פרופ' נורית אלפסי, ראש מגמת תכנון ערים באוניברסיטת בן גוריון. "הוותמ"ל היא אשליה של שליטה מצד הממשלה, ובדרך עושים אוסף אדיר של נזקים שנגרמים מהדבר הזה. עצם זה שנוצר מלאי תכנוני מהדבר הזה הוא בעצמו נזק, משום שמדובר במלאי ירוד במיוחד".
למה הכוונה?
אלפסי: "המלאי התכנוני כשלעצמו הוא לא טוב. לא לכלכלה, לא למשק ולא לחברה. תכנון, ככל שהוא הולך ומתיישן, ההתאמה שלו לתשתיות שמסביב, לצרכים, לטכנולוגיה הולכת ומתרחקת. לממש עכשיו תוכנית בת חמש שנים ויותר, זה לממש תוכנית ישנה.
"הכול משתנה: הטכנולוגיה, מאפייני משק הבית, התחבורה, צורת ההגעה לעבודה. והכול נעשה בצורה כל־כך מהירה. אז תוכניות צריכות להישאר על הנייר שנים על גבי שנים? היכולת שלנו לממש חדשנות בתכנון יורדת, כשנאלצים לממש תוכניות ישנות.
"מעבר לזה הוותמ"ל תקועה בתפיסה תכנונית מיושנת מאוד, בגלל הגורמים שקשורים לעריכת התוכניות - משרד הבינוי והשיכון ורמ"י. רואים שם הקמת שכונות גדולות בבת אחת, שמנותקות מהסביבה שלהן. בהשוואה לשכונות עירוניות שהוקמו לפני קום המדינה על אותו סדר גודל של שטח עם 20־30 חיבורים של כניסות ויציאות של רחובות, אז בוותמ"ל מציגים תוכניות של שלוש־ארבע כניסות ויציאות. זה אומר פקקים ותלות ברכב פרטי וזה מאוד מיושן.
"נוסף לכך, הבנייה מאוד הומוגנית. לוקחים בניין אחד ומשכפלים אותו. כל הבנייה בשכונות הוותמ"ליות מיועדת למשפרי דיור ולזוגות צעירים וזה דבר מעוות. בשוק יש היום מגוון גדול של נישות של משקי בית, אבל כמעט כל מה שבונים בישראל מיועד למשפרי דיור ולמשפחות צעירות בלבד".
"ללא שום עקרונות תכנון עדכניים"
יו"ר איגוד מהנדסי ערים ולשעבר מהנדס העיר מודיעין, צחי כץ, רואה את הדברים מזווית אחרת, אך באופן דומה: "הוותמ"ל מייצר 'תכנון אנטי־תכנוני' - שכונות מגדלים שכולנו מכירים. מה יקרה בעוד 20 שנה, מבחינת תחזוקה והתיישנות המגדלים, והעלויות שצריך יהיה להשקיע בהם? כולם יודעים.
"הוותמ"ל מייצרת את השכונות הללו ללא שום עקרונות תכנון עדכניים, ללא עירוב שימושים וללא תחבורה ציבורית. אני לא ארצה לגור בשכונה כזו גם בחינם".
אבל לפי פרופ' אלפסי, הדבר המשמעותי הוא עצם קיומה של הוותמ"ל. לדבריה, "מדובר בוועדה שהיא מופת לחוסר אמון במערכת המקצועית ולזלזול בערכים של דמוקרטיה ובערכים הסביבתיים. כוחה הגדול של הוותמ"ל היא לדרוס את כל התוכניות שמתחתיה, כולל תוכניות מתאר מחוזיות וארציות, שאנשי מקצוע ישבו עליהן במשך שנים, והכול תוך זמן קצר ומבלי שבאמת מתקיימת עבודת תכנון מעמיקה".
"הוותמ"ל הייתה טעות מלכתחילה. מדובר בהתערבות ממשלתית בתהליכי תכנון ברשויות המקומיות, והקיבוע שלה הוא דבר מזעזע. הוותמ"ל אינה מכירה את ה־DNA של הערים וזה לא תפקידה. העובדה שמלמעלה מוצנחות החלטות - זה אנטי־דמוקרטיה", אומר כץ.
"אולי יש רשויות חלשות שבאמת צריכות את זה. למשל עיריית לוד מאוד גאה בתוכנית ותמ"ל שאושרה שם, אבל היא נעשתה בשיתוף העירייה. אבל הרשויות החזקות לא צריכות את זה, והן יוצאות ניזוקות מהוועדה".
"זכות לעשות דברים נגד תכנון"
אלפסי וכץ, כל אחד בנפרד, מעלים כדוגמה את המאבק המתחולל בימים אלה בחדרה, סביב תוכנית הוותמ"ל לכפות על העיר שכונת מגורים בבית אליעזר, וזאת לאחר שתוכנית מתאר חדשה שאושרה לעיר קובעת שהשטח צריך להיות דווקא ירוק.
"ישבו הרבה אנשים, שבדקו וחקרו את העיר, וקבעו מדיניות תכנונית במשך תקופה ארוכה, ואז לפתע באה הוותמ"ל ומשנה הכול. אז בשביל מה לעשות תוכנית מתאר? הוותמ"ל לוקח בחסות המדינה זכות לעשות דברים נגד תכנון", אומר כץ.
"עוד לא יבשה הדיו על תוכנית המתאר לחדרה, והנה העירייה נאלצת להילחם עליה זו דוגמה לדריסה של מקצועיות ואנטי־תכנון כזה, שמעלים את השאלה: בשביל מה תכנון בכלל? תגידו שאתם מבטלים את התכנון", אומרת אלפסי.
"כל עוד זה היה הוראת שעה ושירת מקומות מסוימים, בעיקר ערים חלשות - מילא. אולי ניתן היה להסדיר את זה בחקיקה, שאם רשות מקומית מעוניינת להיעזר בכלי הזה - שמורה לה הזכות לזה. אבל להפוך את הדבר הזה לקבוע? להבנתי זה נובע מכך שהממשלה הבינה שהרשויות המקומיות הן גוף חזק ושהתושבים מעריכים אותן, והיא רוצה לקחת בזה חלק. לצערי, זה חלק מהתהליכים האנטי־דמוקרטיים שמתחוללים במדינה ואולי רוצים שנהפוך למדינה קומוניסטית שמתכננת את הכול".
"המסמר האחרון באיזון שעמד בבסיס החוק"
עו"ד אמיר בירנבוים, שותף במשרד עוה"ד עפר שפיר ושות' המייצג רשויות מקומיות רבות וייצג בין השאר את עיריית חדרה בדיון האחרון מול הוותמ"ל, שותף גם הוא לביקורת. "תזכיר הצעת החוק הנוכחי למעשה נועץ את המסמר האחרון באותו איזון שעמד בבסיס החוק במקור, והופך את ההסדר הזמני לחוק קבוע.
"הניסיון שנצבר בתקופת פעילות הוותמ"ל מלמד כי לזירוז ההליך התכנוני מחירים משמעותיים, בין היתר באיכות התוכניות המתקבלות, אשר לא אחת נמצאו בהן טעויות ואי־התאמות, שמקורן בכך שהזמן הקצר אינו מאפשר ירידה לפרטים.
"נוסף לכך, הרצון להביא לקו הסיום תוכנית גדולה המייצרת כמה שיותר יחידות דיור, מוביל לפגיעה בשטחים פתוחים, להתעלמות מתוכניות מתאר, ויצירתן של שכונות גנריות המחייבות השקעות עתק בתשתיות ובידול משמעותי מהיישוב הקיים".
"המרוץ הבלתי פוסק להשגת יעדי יחידות הדיור במסגרת תוכניות הוותמ"ל, מוביל פעם אחר פעם את הוותמ"ל להתנגשות מול השלטון המקומי, החרד באופן טבעי משכונות הענק הניחתות עליו ללא תיאום, ולכפות עליו תוכניות משמעותיות ללא כל התחשבות בהשפעה הצפויה על היישוב.
הדברים עלו לאחרונה בענינן של רמת השרון, חדרה, גן יבנה ועוד ערים רבות נוספות. אומנם, גם במסגרת המועצה הארצית והוועדות המחוזיות קיימת אפשרות לאשר תוכניות בלא הסכמת הרשות המקומית, ואולם עדיין המשקל שניתן במסגרתן לעמדת השלטון המקומי ממשי, שלא כמו בתוכניות שמקדמת הוותמ"ל.
"בסופו של דבר, החוק יצר בולדוזר אימתני, בכוונה מוצהרת שלפרק זמן קצר וקצוב יקדם במהירות תוכניות ליצירתן של כמה שיותר דירות מגורים, הגם שידוע היה שהדבר כרוך במחיר לא פשוט של הרס שטחים פתוחים, דילוג על שלבי תכנון הכרחיים ושיתוף ציבור וארגוני סביבה, כאשר אלמנט הזמניות מאזן במידה רבה את הפגיעה בהיבטים האחרים. אלא שבמידה רבה הגולם קם על יוצרו, והנצחתו של כלי הרסני זה בהפיכתו למסלול תכנוני קבוע, מפר את האיזון שניצב בבסיסו של החוק, ואת מחיריהן של תוכניות אלה שהוכנו בחופזה נשלם כולנו בעשרות השנים הבאות".
תגובה: "הרשות המקומית שותפה מלאה"
ממינהל התכנון נמסר בתגובה: "דרישות החוק ותהליכי העבודה בוותמ"ל מציבים את הרשות המקומית כשותפה מלאה להכנת התוכנית, מרגע ההכרזה עליה בממשלה, דרך גיבוש החלופות ועד לאישורה. הצוות המקצועי בוותמ"ל מסייר בשטחי התכנון, משתתף בהליכי שיתוף הציבור, ומקיים שיח פתוח עם התושבים משלב השולחן העגול עוד בטרם גובשה התוכנית - ועד לשלבים האחרונים בדיונים להתנגדויות.
"יתרה מכך, תוכניות להתחדשות עירונית, שהן כיום עיקר התוכניות המקודמות בוותמ"ל, מוגשות על ידי הרשויות המקומיות עצמן, ועפ"י החוק - תנאי לקידומן בוותמ"ל הוא אישור במועצת העיר. תוכניות אלו כוללות תסקיר חברתי מפורט הבוחן את צרכי התושבים ויחסם לתכנון המוצע.
"חוק הוותמ"ל קובע גם כללים ברורים לעניין לוחות הזמנים למימוש התוכניות בפועל, ומחייב מימוש של 25% מהתשתיות הנדרשות בתוכנית בתוך ארבע שנים מיום אישורה. נכון לסוף שנת 2022 היה על 44 תוכניות לעמוד בהוראה זו. מבדיקה שביצענו, 28 תוכנות עמדו בה באופן מלא, ב־11 תוכניות נוספות החלו עבודות התשתית אך לא עמדו ברף של 25%, ורק בחמש תוכניות טרם החל פיתוח. תחילת ביצוע בכמעט 90% אחוז מהתוכניות מובילה למסקנה החד־משמעית שהוותמ"ל מקיים את מטרת החוק ליצירת מלאי זמין ומהיר ליחידות דיור חדשות בשוק".