אתר בנייה בהולד / צילום: שלומי יוסף (עיבוד: טלי בוגדנובסקי)
לפני חודשיים הזהיר נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, כי מחירי הדירות יתחילו לעלות במחצית השנייה של השנה. אולם השוק לא המתין, ומחירי הדירות החלו לעלות, ואף במידה משמעותית, כבר בסוף השנה שעברה.
● השרים כבר חגגו, אבל רק 1,000 עובדים זרים הגיעו לישראל
● אריק מירובסקי, פרשנות | העליות במחירי הדירות: שוק היד שנייה מככב, במיוחד באזורים האלה
לפי הערכת גלובס, בעקבות הבעיות החמורות של ענף הבנייה, וחוסר המענה המספק מצד הממשלה, כ-120 אלף רוכשי דירות חדשות, שבהקמתן החלו היזמים בשנים האחרונות, צפויים לקבל את הדירות באיחורים בשיעורים בלתי ידועים. מי שרוכש בימים אלה דירה על הנייר חייב להביא בחשבון שהיא תישאר בסטטוס הזה עוד זמן רב. עניין זה גורם לעליית מחירים - בעיקר בנישת הדירות יד שנייה.
בסוף השבוע פרסמה הלמ"ס את מדדי מחירי הדירות לחודשים דצמבר 2023-ינואר 2024. אלה הראו, כי המלחמה שברה את מגמת ירידות המחירים מתחילת 2023, והם שבו לעלות בקצב של 1.9% בתוך חודשיים. מדד מחירי הדירות החדשות עלה בחודשים הללו ב-1.3%. ללמ"ס אין מדד למחירי דירות יד שנייה, אך מהנתונים ניתן להקיש כי מחירי הדירות הללו עלו במשך החודשיים המדוברים ב-2.5% כמעט.
הבעיה אינה "היצע"
הבעיה העיקרית שממנה סובל היום ענף הבנייה מתחילה הרבה לפני יצירת היצע חדש של דירות, והיא השלמת ההיצע "הישן", כלומר השלמת הבנייה של הדירות שנמצאות בהליכי הקמה ובאכלוסן. בשלוש השנים האחרונות הוחל בהקמת כ-180 אלף דירות. במקביל, הציבור רכש בתקופה הזו כ-130 אלף דירות חדשות. סביר להניח שחלק ממי שרכשו דירות בתחילת 2021 הצליחו לאכלס אותן זמן קצר לפני פרוץ המלחמה; רבים אחרים שרכשו באותו זמן דירות "על הנייר", כלומר כאלה שהקמתן החלה לאחר מכן - נותרו כיום עם דירות בשלבים כאלה או אחרים של הקמה.
בסך־הכול, לאחר ניכוי של דירות חדשות שהוחל בהקמתן אך לא נמכרו, ושל דירות שנמכרו לפני שלוש שנים, ושהקמתן הסתיימה, נראה כי כ-120 אלף רוכשי דירות נמצאים כיום בחוסר ודאות מוחלט לגבי מועד קבלת המפתח לדירה.
רבים מהם כבר קיבלו הודעות לקוניות מהיזמים, שהדירות לא יאוכלסו במועד שנקבע בחוזה. ביניהם ישנם משפרי דיור שכבר מכרו את דירותיהם, וקבעו את פינוי דירתם, בהתאם למועד שבו הקבלן התחייב בפניהם בחוזה למסור להם מפתח לדירה החדשה, והם האוכלוסייה שנראה כי נמצאת במצב העדין ביותר.
על פי חוק, איחור במסירת דירה מחייב את הקבלנים בתשלום פיצוי. החל בחודש השני לאיחור, נדרש הקבלן לשלם לרוכש שכירות של דירה דומה. אם האיחור נמשך יותר מחמישה חודשים, הפיצוי גדל ל־125% משכר הדירה הממוצע לכל חודש, ואם הוא נמשך יותר מ־11 חודשים - הפיצוי גדל ל־150%.
אבל בצל המלחמה, לא ברור מי יישא בתשלום האיחורים. לאחר שבמשרד האוצר התעקשו שהקבלנים ישלמו את הקנסות בעצמם, פרסמנו לאחרונה ב"גלובס" כי חל ריכוך בעמדת המדינה. מנכ"ל משרד האוצר, עו"ד שלומי הייזלר, הנחה את אגף הכלכלן הראשי לבצע בחינה מעמיקה של ההשלכות הכלכליות שינבעו מסיוע מסוים לקבלנים. באוצר אמרו כי "הפיצויים הכוללים על איחורי מסירה שהקבלנים יידרשו לשלם יגיעו למיליארדים, ובמציאות הנוכחית אין כסף מיותר בקופת המדינה. זאת דילמה גדולה, ויצטרך להימצא לה פתרון".
השפעת מבצעי "20־80"
מצבם של מי שרכשו דירות חדשות בתקופה האחרונה רגיש במיוחד, בין השאר נוכח מבצעי ה-"20-80" (תשלום של 20% ממחיר הדירה בעת החתימה והיתרה באכלוס). מצד אחד, המבצע מגלם כדאיות גדולה, שכן הוא חוסך הצמדות שונות. מצד שני, מדובר בעסקה ברמת סיכון מוגברת: כבר עכשיו ברור שהדירות לא יהיו מוכנות בזמן. הפיגורים המצטברים עלולים להכניס יזמים לקשיים כלכליים של ממש ולתביעות מצד רוכשי דירות; כמו כן יש מקרים שבהם העסקה כוללת לקיחת "משכנתה בלון", שאומנם ממומנת על ידי היזם, אך במקרים של איחורים במסירה או בעיות שהקבלן נקלע אליהן, הבנקים עלולים ללחוץ על הלקוחות.
כשבוחנים את מכלול הנתונים ניתן להבין עד כמה עליית המחירים אינה רגילה. כרגיל, מחירי דירות עולים בתקופות של צמיחה ואופטימיות. התקופה הנוכחית היא הכול לבד מצמיחה ואופטימיות, וכאן מגיע הרכיב השני, שמשלים את התמונה. בחודש ינואר נמכרו 4,136 דירות חדשות, המספר הגבוה ביותר מאז נובמבר 2022; מאידך, הכמות הנמכרת של דירות יד שנייה בינואר האחרון הייתה הנמוכה זה 14 שנים - מאז שהלמ"ס החלה לבדוק רכיב זה, וכנראה כמה עשורים אחורה. בסופו של דבר, בדיקת הלמ"ס העלתה, כי כמות העסקאות ממשיכה את הירידה שהחלה ברבעון האחרון של 2021, בקצב חודשי ממוצע של כ-3%.
כלומר, מהיבט ארוך-טווח זה, התפרצות המחירים אינה מגובה בכמות גדולה יותר של עסקאות, מה שמעיד שהשוק עדיין בשפל. מי שיכול להימנע מרכישת דירות בעת הזו - אינו רוכש. ועם זאת, בין השאר בשל התנהלות הממשלה סביב המחסור בעובדים, התוצאה של כל המכלול הסבוך הזה היא, שבניגוד לכללי שוק בסיסיים, מחירי הדירות עולים באמצע מלחמה.