פרויקט פינוי בינוי / צילום: Mark Tso
חוות דעת של המשנה ליועמ"שית, עו"ד כרמית יוליס, עושה סדר בשאלה האם החוק המעניק הטבות מיוחדות לאוכלוסייה המבוגרת במיזמי פינוי־בינוי, תקף גם בפרויקטים שהחתימות הראשונות בהם הוגשו טרם כניסת החקיקה לתוקף. תיקונים 6 ו־7 לחוק הפינוי־בינוי שנכנסו לתוקף בשנים 2018 ו־2021 בהתאמה, קבעו הטבות ספציפיות לאוכלוסיית המבוגרים במיזמי התחדשות עירונית - בהן סיוע בהעברת דירה ומימון מעבר לבית דיור מוגן - מתוך רצון להקל על אוכלוסייה זו, בני 70 ויותר.
● להתחייב למועד כבר בהתחלה: כל מה שצריך לדעת על תקנות השקיפות בהתחדשות עירונית
● הקבלן איחר במסירת דירה בפרויקט תמ"א. זה פיצוי הענק שיקבלו הרוכשים
● החברה שמוכרת חלומות לדירות בגבעתיים, אבל בעירייה לא מכירים
אולם, ישנם לא מעט פרויקטים שיצאו לדרך טרם כניסת החקיקה לטובת הדיירים המבוגרים לפועל, ולכן לא היו זכאים בהם להטבות שונות גם אם באותו זמן כבר היו בני 70 ויותר. כך, דיירים מבוגרים רבים "נשארו בחוץ". כעת, לפי עו"ד יוליס, גם דיירים המבוגרים בפרויקטים שהחלו לצאת לפועל לפני כניסת החקיקה לתוקף - יהיו זכאים להטבה.
"תגשים את התכלית הסוציאלית של החוק"
"לעמדתנו המשפטית יש לפרש את הדין כך שהחל מהיום שבו נכנס תיקון 7 לתוקף (התיקון הנוסף בנושא, אשר הפחית את גיל המבוגרים הזכאים להטבות מ־75 ל־70) הרי שהוא חל על כל מי שמלאו לו 70 שנה בעת שנחתמה העסקה הראשונה באותו בית משותף", נכתב בחוות הדעת. "פרשנות זו מיטיבה מאוד עם אוכלוסיות הקשישים, שבאמצעות הפרשנות יזכו למעשה להטבות העודפות כפי שנקבעו על ידי המחוקק, מבלי להחיל על עצם קבלת ההטבות תנאים נוספים כלשהם. קביעה זו עומדת כשלעצמה, והחובה להעניק את ההטבות תחול גם אם נחתמו כבר עסקאות באותו בית משותף, ואף אם חלק משמעותי מהדיירים כבר חתמו על עסקה כאמור".
בחוות הדעת מצוין כי החלטה זו משקפת היגיון מסוים, שכן מן הראוי הוא שתחולת ההטבות תינתן כמה שיותר קרוב למימוש הפרויקט בפועל: "התכלית הסוציאלית שבליבת הסדר הקשישים מתגשמת ומדויקת יותר במועד הקרוב יותר לביצוע, ולא במועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה. תחולה אקטיבית של תיקון מס' 7 לחוק בעניין שינוי גיל הקשיש, כך שיחול גם ביחס לבתים משותפים שבהם נחתמה כבר עסקת פינוי־בינוי ראשונה, תגשים את התכלית הסוציאלית לגבי אותם בעלי דירות העונים כעת להגדרה, ושטרם חתמו על עסקת פינוי־בינוי ערב תיקון מספר 7".
חוות הדעת מדגישה עוד כי מסקנתה נוגעת גם לענייני דייר סרבן: "מיום תחילתו של תיקון מספר 7 לחוק לא יראו בסירובו של דייר כסירוב בלתי סביר, אם מלאו לו 70 שנים ביום שבו נחתמה עסקה ראשונה, מתקיימים לגביו יתר תנאי הגדרת הקשיש, ולא הוצעו לו החלופות שיש להציע בהתאם לחוק".
יקשה על היזמים? לא בהכרח
לכאורה, המסקנה העולה מחוות הדעת של עו"ד יוליס עשויה לשנות את כללי המשחק בפרויקטים מסוימים, שבהם היזם לא חויב עד כה להציע הטבות לדיירים מסוימים. כעת, כל "מפת הפרויקט" לגבי הדיירים משתנה - מה שעשוי להקשות על אותם יזמים.
"לא נעלם מעינינו כי תחולה אקטיבית פוגעת בוודאות היזמים שהסתמכו על המצב החוקי הקודם", נכתב בחוות הדעת. "אך אל מול הטיעון עומדת התכלית הסוציאלית. מכל האמור הגענו למסקנה כי התוצאה הנכונה היא תחולה אקטיבית ביחס לתיקון מספר 7".
להשקפתו של איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים, הנחיה זו לא אמורה להקשות על היזמים: "המצב הקיים יוצר מקרים שבהם דיירים מבוגרים לא חותמים על עסקה רק משום שאינם זכאים לאותן הטבות, משום שמדובר כאן בעיקר בעניין פסיכולוגי. במקרים רבים, כשדייר יודע שייהנה מההטבות הללו, הוא ממהר לחתום. אין ספק שזה יפשט את הדברים, ועבור היזם מדובר על תוספת עלויות זניחה, של עד 15 אלף שקל לדייר".