אורי יוניסי, ראש חטיבת משכנתאות בבנק לאומי, עונה על שאלת השבוע
חלק גדול מהישראלים, יש שיגידו רובם, מציבים את רכישת הדירה כאחד היעדים הכלכליים המרכזיים שלהם. אולם כשבארץ יש עודף ביקוש משמעותי ביחס להיצע, עד כדי למעלה מ־120 אלף יחידות דיור שחסרות, הגעה אל היעד הזה הופכת קשה, מורכבת ובעיקר יקרה. שאלנו את אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, מהן 5 השאלות שכל זוג צעיר שעומד בפני אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחייו צריך לשאול את עצמו לפני שהוא ניגש לבנק.
● פרשנות | תסתכלו על תל אביב ותראו את הפרדוקס של שוק הדיור כולו
● קודם תקום ועדה, אח"כ נראה: החורים במתווה החדש להבאת עובדים זרים
● תל אביב 125 מול S&P 500: איזה מדד יציג תשואה עודפת השנה?
כמה אנחנו מתכננים להשקיע?
"הנושא הראשון שיש לבחון הוא לאיזה סדר גודל של דירה רוצים להגיע ולכן הפרמטר הראשון בהחלטה הוא מה ההון העצמי שיש לזוג. אם שניהם חסרי דירה, המשכנתה המרבית שהם יוכלו לקבל היא 75% מערך הדירה, כמובן בתנאי שיוכלו להוכיח יכולת החזר. לדוגמה, אם הצליחו לחסוך חצי מיליון שקל, הם יכולים לקנות דירה בסכום של 2 מיליון שקל".
באיזה אזור אנחנו רוצים לגור?
"זו אולי ההחלטה הקרדינלית ביותר. הסיכוי למצוא דירה בתל אביב או בסביבתה ב־2 מיליון שקל נמוך מאוד, אלא אם זו דירה קטנה מאוד או נידחת. אני תמיד אומר 'לא ללכת על חלומות'. יש הרבה אנשים שיגידו שהצליחו לחסוך מיליון שקל. אז לקחת 3 מיליון שקל כמשכנתה כדי לקנות דירה ב־4 מיליון? צריך להחזיר את החובות האלה וכשהריבית הממוצעת היא כיום למעלה מ־5% ההחזר בגין ריבית על מיליון שקל הוא 50 אלף שקל בשנה ואם זה 2 מיליון זה כבר 100 אלף שקל בשנה. זה עלול להיות מאוד מכביד וזו רק הריבית, עוד לפני חישוב תשלומי הקרן".
האם אנחנו קונים דירה מקבלן או יד 2?
"דירה מקבלן תהיה לרוב מרווחת יותר, אבל הרבה פעמים היא לא פנויה ולא מוכנה, לפעמים שלוש או ארבע שנים עד לכניסה. להבדיל, לדירה יד שנייה אפשר להיכנס לרוב בתוך חודשים ספורים. אז צריך להבין שיש לגשר על הפער ולא פעם עד שאפשר להיכנס לדירה החדשה צריך לחיות בשכירות או להמשיך בפתרון הדיור שנמצאים בו, למשל לגור אצל ההורים. ואז יש מצבים שבהם זוגות משלמים גם משכנתה וגם שכירות ויש זוגות שפשוט לא יכולים לעמוד בזה. מי שרוצה, יכול לקחת הלוואה שהוא לא צריך להחזיר בהתחלה, עד שהוא ייכנס לדירה. למשל מתחיל את המשכנתה בתקופת חסד (בגרייס) בה הוא משלם רק את הריבית ולא על הקרן עד הכניסה לדירה.
"עם זאת, כשהולכים לדירה מקבלן אין צורך ברוב המקרים לשלם את כל הכסף במכה אחת, אלא בפריסה של תשלומים שנסגרת עם הקבלן. כאן צריך לדעת לנהל משא ומתן כי הקבלנים היום פתוחים יותר לזה. יש לא מעט קבלנים שמוכנים גם ש־80% מהכסף ישולם רק בעת הכניסה לדירה וקבלת המפתחות. נכון, יש מנגנון של הצמדה חלקית למדד תשומות הבנייה אבל החשיפה נמוכה מאשר תשלום של ריבית".
האם אנחנו רוצים לשפץ או לשדרג?
"השאלה הזו רלוונטית גם לדירה יד ראשונה וגם ליד שנייה. מי שרוצה שיפוץ או שדרוג יכול למשוך משכנתה גדולה יותר, כל עוד הוא לא הגיע ל־75% מערך הדירה, כי עדיף להגדיל משכנתה מאשר לקחת הלוואה חופשית בבנק שהיא לטווח קצר, לא מגובה בנכסים והרבה יותר יקרה. מבחינה פיננסית ההוצאה הגדולה הזו תיפרס למשך שנות המשכנתה".
אילו עלויות נלוות ישנן לרכישת הדירה?
"רכישת דירה מותנית בעלויות נלוות שצריך לקחת בחשבון כמו תשלום למתווך אם היה, עו"ד, יועץ משכנתאות וכמובן שמאי שהבנק דורש. כמובן שאפשר להתמקח על העלויות האלה מראש ולהגדיר מה האחוז שאתם מוכנים לשלם. הלקוחות ערים לכך והשוק תחרותי, כך שאפשר לקבל מחירים סבירים. "לגבי השמאות, אני ממליץ לעשות שמאות מוקדמת מורחבת (תקן 19) לפני שעושים את העסקה ולפני שניגשים לבנק. הדוח המקוצר שהשמאי מגיש לבנק הוא לא מספיק רחב ולא מטפל בצדדים פיזיים וסביבתיים של הנכס. כך תדעו שיש לכם את כל המפרט של הבית וזה יכול לעזור לכם במו"מ עם המוכר אם השמאי מציין נקודה שלא עלתה על פני השטח במו"מ המוקדם. אנשים רואים בשמאות רק לצורכי משכנתה וזו טעות".
***גילוי מלא: שאלת השבוע הוא פרויקט מערכתי הנעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי. אין לראות באמור המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכיו ונתוניו של כל אדם
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
