תשלומי ועד בית ודמי ניהול לאחר השלמת הפרויקט

תשלומי וועד ודמי ניהול לאחר השלמת הפרויקט / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: יח"צ, shutterstock
תשלומי וועד ודמי ניהול לאחר השלמת הפרויקט / עיצוב: טלי בוגדנובסקי, צילום: יח"צ, shutterstock

אחד מתוצרי הלוואי של תהליך התחדשות עירונית הוא התייקרות דמי ועד הבית או דמי הניהול לאחר המעבר לדירות החדשות. לפעמים מדובר בנושא שאינו עולה לדיון מספק בתקופת גיבוש הפרויקט או בתקופת הביצוע או בשתיהן. אולם מדובר בסוגיה חשובה שיש לתת עליה את הדעת כבר מההתחלה.

בניין חדש, הכולל מעלית, חניה, לובי חדש ומעוצב ועוד תוספות דורש תחזוקה אינטנסיבית, שעלותה גבוהה יותר מתחזוקת בניין ותיק. גם בניין מחודש בזכות תמ"א 38/1 פתאום כולל מערכות שלא היו קיימות קודם לכן. לכן, במרבית המקרים תשלומי ועד הבית או דמי הניהול עולים, וייתכן כי יאמירו בסכום משמעותי.

בכל הנוגע לקשישים, חוק הרשות להתחדשות עירונית הגדיר כללים חדשים בסוגיית דמי הוועד ודמי הניהול אך רק בפרויקטים של פינוי בינוי. החוק מגדיר "קשיש" כמי שמלאו לו 75 שנים במועד החתימה של בעל הדירה הראשון בבית המשותף על עסקת התחדשות עירונית. החוק קובע כי קשישים יהיו זכאים להמשיך ולשלם את דמי הוועד ששילמו לפני הפרויקט, במהלך חמש השנים הראשונות למגורים בדירה המחודשת.

כדי לקבל את ההטבה האמורה, על בעל הדירה לעמוד בשלושה תנאים:

  • בעל הדירה הגיע לגיל פרישה.
  • בעל הדירה מחזיק בדירה אחת בלבד בבעלותו.
  • אחד מבעלי הדירה מקבל קצבה מביטוח לאומי או הבטחת הכנסה.

כאמור, ההטבה הנוגעת לדמי הוועד או הניהול אינה מתייחסת לכלל אוכלוסיית הקשישים וגם לא לפרויקטים של תמ"א 38. אפשרות נוספת להתמודדות עם הנושא היא העלאת הסוגיה במהלך המשא ומתן עם היזם, בייחוד כאשר מדובר בפרויקטים של פינוי בינוי. ייתכן כי יזם המעוניין לקדם את הפרויקט יבחר להעניק הטבות בדמי הניהול לדיירים הקיימים. במקרה של פרויקטים בתמ"א 38 העלאת הנושא במשא ומתן עם היזם אפשרית, אולם צריך לזכור כי בפרויקטים אלו גובה הבניין בדרך כלל מוגבל ומסיבה זו עלות ועד הבית בבניין החדש לא תהיה גבוהה כמו עלותו עקב פרויקט פינוי בינוי.

לסוגיית תשלומי ועד הבית בידי בעלי הדירות הוותיקים שני פתרונות אפשריים נוספים, שלא נקבעו אמנם בחקיקה, אבל הכרתם יכולה לשפר את עמדתכם במשא ומתן מול היזם.

1.קרן הונית - כדי להתמודד עם התייקרות דמי הניהול קיימת אפשרות שהיזם יפתח קרן כספית שתממן את דמי הניהול ואת כספי ועד הבית לתקופה של כמה שנים לאחר מסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות הוותיקים (זה המנגנון הקיים המתייחס לקשישים והוא אף פטור ממס). קרן זו יכולה להיות מנוהלת בידי נאמן.

2.קרן נכסית - במקום קרן כספית, פתרון אפשרי אחר יכול להיות נכס בבניין החדש. מדובר בנכס ממשי, כמו דירת מגורים או שטח מסחרי (חנות או משרד) בתחום הפרויקט. הנכס יירשם על שמותיהם של בעלי הדירות הוותיקים. הרעיון הוא שנכס זה יוכל לשמש את בעלי הדירות כמקור הכנסה נוסף, שבסופו של דבר יממן עבורם את ההפרש בדמי הניהול למשך שנים.

להרחבה בנושא והורדת דו"ח "תחזוקת מבנים גבוהים בישראל" מאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לחץ כאן.  



אנחנו כאן לעזור לכם

בהכנת המדריך הושקעו מאמצים ומשאבים רבים אולם מדובר בתחום דינאמי שעובר שינויים. במידה ותרצו לעדכן אותנו בפרטים חשובים שלא מופיעים או להעיר ולהאיר בנוגע לתוכן הקיים אנא כתבו לנו.