תחבורה ציבורית באבן גבירול / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38
רצונם העז של הדיירים והיזמים לקדם ולפעול בנושא ההתחדשות העירונית כפוף בעיקר לנכונותן של העיריות והמועצות המקומיות בקידום הנושא. לצד מועצות שאכן נותנות יד לנושא ודוחפות הלאה לשיקום מבני העיר, יש מועצות אחרות שלעיתים משנות סדרי תהליכים, גם אם כבר החלו, באזורים שונים בעיר.
דוגמה לכך ניתן למצוא בסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה, שנותנים אפשרות למחליטים ברשויות לשנות מהותית פעילויות משיקולי מדיניות כזו או אחרת. על פי סעיפים אלה לרשויות ניתן הכוח לעכב מתן היתרי בנייה, ובתנאי שטרם הוכר באזור במסגרת סעיף 23 לחוק תמ"א 38, באזור המדובר לתקופה של שנתיים, במהלכן על הרשות להגיש לפרסום תוכנית חליפית.
בתום שנתיים אלו ולאחר קבלת האישורים המתאימים יחולו המגבלות התכנוניות והנחיות חדשות על אותו מתחם העלולות לייתר את פעילות היזמות של קבלנים ודיירים מהאזור שקידמו בטרם הפרסום פעילויות בתחום ההתחדשות העירונית. כך, על פי סעיפים אלו, עיריית תל אביב פועלת בציר אבן גבירול.
אסף שאול, שותף במשרד האדריכלים CPSL, טוען כי גזרות שכאלו מצד המועצות המקומיות, יכולות להוות סכנה של ממש להמשך פעילות ההתחדשות העירונית ב"אזורי הגזרה", הן בשל העובדה שאלמנט הזמן הינו מכריעה ושיבוש לוחות הזמנים יוציא מהמשחק שחקנים חיוניים ואף עלולות לגרום למות התהליך.
"הזמן הוא קריטי עבור היזמים שכבר פעלו בתחום. הם עמלו שנים בניסיון להחתים תושבים, עברו דייר-דייר והביאו אותו לבשלות ועכשיו משנים את החוקים. גם בנושא הבירוקרטי והתכנוני נאבקו אל מול הרשויות והשקיעו זמן ותקציבים וכעת הכל נעצר, אומרים להם שבו בצד, תעשו 'הולד', למשך שנתיים לפחות. חשוב להבין שקבלנים מחויבים חוזית לדיירים וכעת בשל ה'סטופ' של העירייה הם לא יעמדו בזמנים והחוזים יפוגו".
- מדובר במגמה?
"לצערי, עיריית תל אביב אינה חריגה. עיריית רמת גן למשל עשתה את אותו הדבר בשכונת רמת עמידר. אם מנסים להבין את תכלית ההתחדשות העירונית אז שכונת רמת עמידר היא הסיפור, אוכלוסיה קשת יום, בניינים מתפוררים, חריגות בניה, תכנון בעייתי שדווקא שם ההתחדשות העירונית ודרבונה על ידי העירייה יכול לעשות מהפכה של ממש בשכונה אך העיריה מצידה באה ושמה סטופ.
"יכול מאוד להיות שבסופו של תהליך התכנון החדש שמקדמת העיריה יבוא לטובת התושבים אך אלמנט הזמן הוא מכריע, בשכונה זו צריכים פתרונות דחופים ואם דוחים זאת במספר שנים זה יכול להיות הרסני גם לתושבים וגם ליזמים שעמדו ממש בטרם תשלום אגרות בנייה ופתאום אומרים להם ששוברים את הכלים ומתחילים מחדש. גם בשכונת שיכון ותיקים עליה טרם הכריזו במסגרת סעיפים 77-78, מנסים לעכב יזמים מליזום באזור".
- העיריות יבואו ויגידו - אנחנו פועלים כחוק במטרה לשפר את התכנון והבניה בצירים ואנו צריכים זמן על מנת ליצור תמהיל נכון.
"הכל טוב ויפה אך חייבים להוסיף בסעיפים 77-78 תחולת זמן. אי אפשר להכריז ביום בהיר כי 'שמנו סטופ' וכל מה שבתהליך לא רלוונטי, אלא לומר שמעתה והלאה כל תוכנית חדשה תאלץ לחכות אך אלו שבתהליך ימשיכו ויקודמו. נושא אי הוודאות הוא קריטי ליזם בתחום ההתחדשות העירונית וחייבים למתן זאת".
מלבד שיבוש לוחות הזמנים שאול חושש כי התכנון העתידי החזוי בציר אבן גבירול למשל עלול לפגוע בכל מטרת ההתחדשות העירונית. "בכוונת עיריית תל אביב לאחד שטחים ולהפוך מספר מגרשים לאחד ובכך לקדם בנייתם של מגדלי בני 10 קומות ויותר לאורך הציר, קרי, בנייה יותר נפחית. מעבר לבעיה התכנונית זה יוציא את הקבלנים הבינוניים והקטנים מהמשחק. כבר כיום קשה מאוד להתמודד עם 20 דיירים, אז אם יקדמו תוכנית שקוראת לאיחוד מגרשים זה יאלץ יזם להתמודד מול 40-60 דיירים וזה יהפוך ללא פרקטי עבורם ויפנה מקום רק לשחקנים הגדולים שאני לא מאמין שידעו להתעסק עם מכלול הדיירים. מעבר לכך, ככל שהפרויקט יותר גדול הוא לוקח יותר זמן כך שיעברו שנים רבות בטרם יקרה משהו אם בכלל יקרה"
- וברשויות לדעתך לא מבינים זאת?
"למתכננים ולאדריכלים של העיר חשוב בעיקר שהתכנון יהיה נכון ויפה. הנייר סופג הכול, אך הם לא מגיעים מהפגישות עם הדיירים, הם לא מכירים את הדינמיקה והקושי הרב ולכן לא מבינים כי יהיה מאוד קשה להפוך את הרצון התכנוני לכזה שבמציאות. הם לעיתים מתייעצים איתנו האדריכלים או אם היזמים אך עדיין לא מספיק. קשה להיכנס לראש של הדייר הקטן עם הדירה הדולפת, שאותו לא מעניין העיצוב האורבני, הוא מחפש פתרון מהיר שתהיה לו דירה שיוכל לגור בה.
"גם עיריית גבעתיים ניסתה לעשות את אותו המהלך ולקדם הפקדת תוכנית מתוקף סעיף 77-78 אך הדיירים והיזמים הבינו שזה יתקע את נושא ההתחדשות העירונית בעיר למשך שנים רבות ולא נתנו לזה יד וראש העיר נאלץ לגנוז תוכנית זו או לפחות לעכב אותה".
- אך לא ניתן להתעלם מהעובדה שדווקא בערים אלו רואים יותר ויותר פרויקטים של התחדשות עירונית.
"אכן, אבל דווקא בשל אלמנט הנראות הויזואלית חשוב לאשר עוד פרויקטים בצירים ואזורים מרכזיים ולא לעצור אותם. התחדשות עירונית זו יוזמה מבורכת שבאה לעצב עיר ודווקא בצירים המרכזיים, בהם רואים את פניה, לא רואים כל התחדשות עירונית אם זה בגלל העצירה המנהלית שהמועצות עושות ואם זה משום שאין מספיק זכויות בניה. זה חבל, כי פרויקטי תמ"א 38 והתחדשות עירונית כיום קמים לרוב בצירים קטנים ובאזורים לא מרכזיים ולא רואים את היופי שבהם ודווקא בצירים המרכזיים בהם הבניינים מטים ליפול, בהם יש בעיות קשות של תשתית, רואים מדי פעם שיפוצים נקודתיים או פתרונות זמניים אך ללא תכלית. זה קורה בהרבה עיריות ומועצות".
אייל אוכמן, יזם, מנכ"ל חברת תל דן ויו"ר איגוד חברות תמ"א 38, טוען כי הכוח של ראשי ערים במסגרת סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה מצריך מהיזמים לפעול במשנה זהירות. "יזמים חייבים להבין כי במידה ואין תוכנית מפורטת על האזור מתוקף סעיף 23 לחוק התמ"א קיים סיכוי יותר מסביר כי לא תוכל לסיים את הפרויקט. כל ראש עיר יכול לקום בבוקר ולהחליט כי הוא משנה מדיניות בינוי לאזור ובמסגרת הסמכויות בחוק התכנון והבינוי לעכב מתן היתרים ליזמים שפועלים בשטח. אני בתור יזם באופן אישי לא פועל באזורים שלא הוכרזו מתוקף סעיף 23 לחוק תמ"א 38 מכיוון שאינני רוצה הפתעות לא רצויות".
תגובת עיריית תל אביב לנטען בכתבה: "לא זו בלבד שהפרסום אינו מעכב הליכי פיתוח, הוא אף מייצר תשתית לתכנון עבור היוזמות השונות.פרסום הסעיפים הינו פועל יוצא של מדיניות הוועדה המקומית שאושרה כבר בשנת 2012, הרואה ברחוב אבן גבירול ציר עירוני ראשי. התכנית תאפשר תוספת שטחי בניה לבניה חדשה לאורך הרחוב, תוך שמירה על צביונו כרחוב מסחרי עם שימושים מעורבים למסחר, מגורים ותעסוקה. עד לאישור התכנית, כבר היום מקודמות יוזמות מקומיות לאורך הרחוב על פי מדיניות הוועדה המקומית מבלי להמתין לתכנית הכוללת לכל הרחוב".