מיסוי וכדאיות תמ"א 38/צילום: Shutterstock א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
עסקאות נדל"ן הן לרוב רוויות הון ונפרשות על פני נושאים ותחומים רבים, אשר כל אחד ואחד מהם משפיע על טיב העסקה. ישנם תחומים הקשורים בקשר ישיר וברור לתחום הנדל"ן, דוגמת נושאי הביצוע, עלות הקרקע ועוד, ותחומים עקיפים, נישתיים יותר, שעל פניו, אמורים להשפיע פחות על השיקול, האם להיכנס או לא להיכנס לעסקה. יחד עם זאת, דווקא אותם תחומים עקיפים, הם אלו אשר יכריעו בסופו של יום האם מדובר בעסקה כדאית, שכן הם טומנים בחובם מטען רב וקריטי להמשך העסקה. תחום המיסים מהווה דוגמה קלאסית לאחת מאותן נישות אשר משפיעות באופן ניכר על טיב העסקה. בתחום ההתחדשות העירונית, אשר נחשב למשוכלל יותר בסצנת הנדל"ן המקומית, קביעה זו מובהקת אף יותר.
נושא המיסוי בכל הקשור להתחדשות העירונית הוא יוצא דופן בעיקר בשל העובדה כי חל כולו על צד אחד - זה של היזם. "למרות שבפועל רוב נטל המס חל על הדיירים, הם מעבירים אותו אל היזמים והאחרונים הם אלו אשר בסופו של יום משלמים אותו למדינה ולכן נושא המס מכריע לבחינת כדאיות או אי כדאיות של פרויקט ספציפי", מסבירה עו"ד אורית קוך, ראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון, אשר תרצה בנושא במסגרת קורס התחדשות עירונית שיערוך מרכז פישמן (האוניברסיטה העברית).
לימוד התחום חשוב אף יותר נוכח אי הוודאות האופפת את הנושא. זאת בשל העובדה כי ההיסטוריה הקצרה של תמ"א 38, אין בה על מנת להקנות ליזמים וליתר הגורמים בתחום, כלים שבעזרתם יוכלו לאמוד באופן מדויק את חשיפת המס העתידית בפרויקטים ספציפיים. "אין כללים ברורים ואין כל נייר עמדה של רשות המיסים אשר בעזרתו היזם יכול להבין היכן הוא עומד ומה תהיה חשיפתו למס בהתאם לתמורה שהוא מציע לדיירים. חוסר הודאות הזו באשר לחבות המס העתידית, בעיקר בכל הקשור לתמ"א 38 הריסה ובנייה, מצריכה את היזם לנתח בחומרה תרחישים אופציונליים, כך שאם בסופו של יום הוא יופתע מחבות המס הסופית שלו - שתהיה זו הפתעה לטובה", אומרת קוך.
"על היזם לסגל לעצמו ארסנל של כלים בעזרתם יוכל לנתח את העסקה נכון. מתי ניתן וכדאי להשתמש בפטור של הדייר על דירה יחידה מזכה, מתי לחילופין יש לתקוף את נושא המיסוי באמצעות תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין, מה הקשר בין מחיר הדירה לבין חבות המס, מה ההשלכות של האישור הסופי הצפוי של תוכנית הרבעים על סוגיית המס בתל אביב, כיצד יש לפעול נכון בבואנו לנתח פרויקטים בעיר, ונושאים בוערים נוספים שיש לקחת בחשבון", מסכמת קוך.
"על הדיירים להבין את נושא המס"
כפי שציינו, נטל המס בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית יחול בסופו של יום על היזמים, אך אין בכך על מנת להסיק כי הם היחידים הנדרשים לידע בנושא. אחת הסיבות המרכזיות לכך ששיעור מימושי הפרויקטים בתחום התמ"א 38 יחסית נמוך הוא חוסר הידע של הצד השני, קרי הדיירים והצוות המקצועי שלצידם, באשר לחשיפת היזם לנושא המיסוי. "גם דיירים חייבים להבין טוב את חבויות המס כאשר הם נכנסים למו"מ מול היזם, שכן הנושא קובע את גבולות הגזרה. על הדיירים להיות בקיאים בהשלכות המיסויות נוכח התמורות הנדרשות על ידם, שכן בסופו של יום, ככל שילחצו את היזם יותר הוא עלול להגיע לנקודה שהפרויקט לא יהיה ריווחי עבורו. לכן יש לחדד את הידיעה בתחום המיסוי כדי לדעת איזו תמורה לבקש ומאיזו כדאי להימנע", מוסיפה קוך.
"כך לדוגמה, במסגרת המו"מ נקבע בין הצדדים כי הדייר יהיה זכאי לדירה בשטח של 130 מ"ר, אך מאחר ואין לו צורך בכזו דירה גדולה, הוא מבקש להמירה לשתי דירות בנות 65 מ"ר כל אחת", מספרת קוך, "למרות שזה נשמע על פניו ברור וטריוויאלי, ומבחינתו של הדייר, פתרון מתבקש, ההשלכות המיסויות של בקשה זו עבור היזם הן מהותיות". "יש יזמים", היא מוסיפה, "אשר התוודעו לאמת המכאיבה לגבי גובה המס, רק בנקודת אל חזור, לאחר שכבר התחייבו לדיירים וחתמו על הסכם מולם וכיום הם משלמים על כך הרבה מאוד. לכן, החוכמה היא לדעת איך להימנע ממקרים שכאלו ולדעת לנתח את המצב עוד בשלב המו"מ". חשוב שליזם וכמובן שלעורכי הדין של כל אחד מהצדדים, יהיו את הכלים והידע להסביר לדייר מדוע נושא המס כה רגיש, ולחשוב יחדיו על תמורה חלופית", מסכמת קוך.
*** אליעזר פישמן הוא בעל השליטה בגלובס
להרשמה לקורס לחצו כאן >>