אלן ססקין / צילום: מצגת החברה
היבוא של חברות נדל"ן מצפון אמריקה שהגיעו לבורסה בת"א כדי לגייס חוב העשיר בשנים האחרונות מספר מצומצם של יועצים פיננסיים וחתמי הנפקות. אלו וגם אלו זכו לעמלות גבוהות מהמקובל עבור הצלחתם להשיג ליזמים הזרים ריביות נמוכות בהרבה מאלו שהיו נדרשות מהם בארה"ב ובקנדה, עבור אג"ח להן לא נדרש בדרך כלל כל שיעבוד אמיתי ואיכותי על נכסים מגבים.
את המשקיעים המקומיים משכו בעיקר ריביות בשיעורים גבוהים יחסית של בין 4% ל-9% בימים שבהם ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1%, וכך הצליחו החברות לגייס כאן יותר מ-10 מיליארד שקל, תמורת תשלום מצטבר של מאות מיליוני שקלים ליועצים, לחתמים, לעורכי הדין, לרואי החשבון ולשאר גורמי הביניים המעורבים.
אלא שקריסתה המהירה של אורבנקורפ, ארבעה חודשים וחצי בלבד לאחר השלמת הנפקתה, מציגה כעת בפני המשקיעים המקומיים פן נוסף שנלווה להנפקות הללו. פן זה נוגע לקושי הרב של הגורמים המקצועיים השונים באבחון איכותה של חברה מן הסוג הזה טרם הגעתה לת"א, בעיקר לנוכח העובדה שמדובר בחברה שאינה קיימת בפועל בעת ההנפקה.
כשל מהותי בתפיסה של הרשויות
כן, עד כמה שהדבר נשמע מוזר, חברות הנדל"ן הזרות שמגייסות חוב בישראל הן ישויות חדשות, חסרות נכסים והתחייבויות, שמשלימות הנפקה בישראל רק על בסיס התחייבות בעליהן להעביר אליהן לאחר מכן נכסים שבבעלותו הפרטית. משכך, ובהיותה מסגרת ריקה בלבד, הרי שטרם ההנפקה לחברה אין אפילו את האורגנים הפנימיים שאמורים לבקר ולפקח על פעילותה.
כך, למשל, מינתה אורבנקורפ שלושה דירקטורים ישראלים עצמאיים (שני דח"צים ודירקטור בלתי תלוי אחד) רק שלושה חודשים לאחר ההנפקה, באמצע חודש מארס, בעוד שאת מבקר הפנים מינתה אפילו מאוחר יותר.
מרגע שמונו אלה, החלה להתברר התמונה במהירות, ובעיקר התבהרה חוסר ההתאמה בין פעילות הנהלת החברה לדרישות הממשל התאגידי מחברות ציבוריות בישראל. העובדה שרשות ניירות ערך והבורסה בת"א מאפשרות לחברות מסוג זה למלא את השורות בנושאי משרה מתאימים רק לאחר גיוס הכסף מהמשקיעים, מעידה על כשל מהותי בתפיסת ההפעלה של הרשות הסטטוטורית ושל זרוע הביצוע שלה.
הרשות והבורסה מקבלות בברכה כמעט כל חברה שמבקשת להיקלט בתל אביב, מתוך מטרה לעורר מחדש את האטרקטיביות של הבורסה המקומית שהולכת ודועכת. אולם היעדר כללים ומנגנונים מיוחדים לבקרה, מוביל לעיתים לשיטפון שסוחף עמו גם חברות מתאימות וגם כאלו שאינן.
יש כנראה סיבה שבחו"ל דורשים ריבית גבוהה
אבל מי שאחראים לא פחות לפלופ של אורבנקורפ הם החתמים המקומיים, שנכשלו הפעם באבחון הקבוצה של ססקין ופעילותה. אורבנקורפ שווקה למשקיעים בידי איפקס חיתום כאחת מעשר חברות הנדל"ן היזמיות הפעילות והגדולות בקנדה, לאחר שאלו טענו כי ערכו לגביה את הבדיקות הטובות והמקיפות ביותר.
גם רואי החשבון הישראלים, משרד בריטמן אלמגור זהר, שמהווה את הזרוע המקומית של פירמת דלויט הבינלאומית, העניקו את חתימתם לפני חמישה חודשים בלבד לדוחות הכספיים (פרופורמה) של אורבנקורפ למחצית הראשונה של 2015, מבלי להרים כל דגל של אזהרה מפני בעיות כספיות אפשריות בחברה.
ומה עם חברות הדירוג? מידרוג העניקה לאורבנקורפ דירוג גבוה יחסית של A3 לפני ההנפקה, בזכות "תיק פרויקטים לייזום נכסי דיור להשכרה ומכירה הממוקמים באזורי ביקוש בטורונטו, התורמים ליכולת ונראות הפקת תזרים, לרבות שיעורי מכירות גבוהים מראש".
כאשר מחברים את כל החלקים הללו יחד, מבינים כי גורמי הסיכון לא קיבלו את המשקל הנכון בעת ההנפקה. לפי שעה, קשה לדעת מה תהיה ההשפעה של אורבנקורפ על התופעה כולה. האם המשקיעים יתייחסו אליה כאל מקרה בודד או כנקודת ציון שממנה ייעצר או לפחות ייחלש מהותית גל ההנפקות של חברות הנדל"ן הזרות.
מה שבטוח הוא שעכשיו כולם כבר מבינים, שכאשר יזם נדל"ן צפון אמריקאי מסכים ללוות כסף בישראל בריבית גבוהה של 8% בשנה משום שבחו"ל הוא יידרש לשלם ריבית גבוהה עוד יותר, יש לכך סיבה. ובהחלט קיימת האפשרות שהמלווים מעבר לים מעניקים תמחור נכון יותר לסיכון בפעילותו של אותו יזם, בהשוואה לתמחור אותו מקבלים המשקיעים המקומיים.