צחי חג'ג' / צילום:תמר מצפי
יזם הנדל"ן צחי חג'ג' עבר אתמול בהצלחה את השלב המוסדי של הנפקת האג"ח שנועדה לממן את פעילותו בשוק הנדל"ן המתאושש של רומניה. חברת חג'ג' אירופה דיוולופמנט, שביקשה לגייס עד ל-70 מיליון שקל, קיבלה ביקושים בהיקף של כ-75 מיליון שקל והחליטה לגייס 55 מיליון שקל בריבית שקלית גבוהה יחסית של 8.24% (בדומה לריבית המקסימום במכרז שעמדה על 8.25%). מח"מ האיגרת עומד על כ-3 שנים. את ההנפקה הובילה דיסקונט חיתום של צחי סולטן. השלב הציבורי יתקיים בימים הקרובים, במסגרתו תנסה החברה לגייס עוד 15-20 מיליון שקל.
חג'ג' מכהן כיו"ר חג'ג' אירופה דיוולופמנט ומחזיק בכ-60% מהבעלות בחברה. שותפו שחר מחט, מנכ"ל החברה, מחזיק בעוד 40% מהחברה. השניים העבירו לתוך החברה, שהוקמה באמצע 2017 ונושאת הלוואות בעלים בהיקף של כ-5.5 מיליון אירו, את הפעילות שפיתחו ברומניה בשנתיים האחרונות.
כספי הנפקת האג"ח מיועדים למימון שלושה פרויקטים מרכזיים: פרויקט פיתוח ברחוב ויקטוריה 139 בבוקרשט; פרויקט שימור ופיתוח מבנה צמוד לפרויקט הראשון ("הארמון"); ורכישת קרקעות חקלאיות ברומניה.
פרויקט ויקטוריה 139, שנרכש בסכום של 3.3 מיליון אירו ביוני האחרון, כולל שני בנייני משרדים. צמוד לפרויקט זה קיים מבנה היסטורי לשימור, ששימש בעבר כארמון, ובכוונת החברה להקים על הקרקע שבגב הארמון מגדל מגורי יוקרה משולב מסחר.
בתחום היזמי רכשה החברה במאי אשתקד מידי המנכ"ל מחט כמה חלקות קרקע חקלאית מופשרת, בשטח כולל של כ-30 אלף מ"ר, בשכונת פיפרה שבבוקרשט, תמורת כ-750 אלף אירו. בכוונתה לבנות במקום פרויקט מגורים בהיקף של כ-840 דירות. החברה מחזיקה ב-90% מהבעלות על הקרקעות, ומקווה להתחיל בבנייה בקרוב. נוסף על כך, לחברה יש קרקעות בסמוך לאגם במחוז פיפרה, שאותם רכשה בספטמבר האחרון בכ-4 מיליון אירו, במטרה להקים עליהן כ-700 יחידות דיור בארבעה שלבים.
חג'ג' ואחיו עידו הם בעלי השליטה בקבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן - מהגופים היזמיים הבולטים בישראל בשנים האחרונות - שנסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי של כ-430 מיליון שקל.
נזכיר כי בימי הגאות בשוקי הנדל"ן של אמצע העשור הקודם, הפכה רומניה לאחת המדינות הפופולריות להשקעה בקרב יזמים וחברות מישראל. אלא שתנופת הפיתוח והצמיחה ברומניה נעצרה באחת בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של 2008, ורוב הפרויקטים המתהווים נותרו על הנייר, בשל חוסר יכולת וכדאיות לממן את הקמתם.
מכאן, הדרך לירידה בשווי הנכסים ומחיקת השקעות ענק הייתה קצרה. עשרות הסדרי חוב נערכו בשנים הבאות בחברות ציבוריות, שהשקיעו כספי אג"ח שלהן במיזמי נדל"ן במזרח אירופה בכלל, וברומניה בפרט. מיליארדי השקלים שגויסו מידי הגופים המוסדיים באמצעות הנפקות אג"ח, נותרו קבורים עמוק באדמות המדינה הבלקנית.
שיכון ובינוי רוצה להרחיב את סדרה 8
חברת שיכון ובינוי (שו"ב) של שרי אריסון, הנמצאת בעיצומה של חקירת משטרה בנוגע לחשדות למתן שוחד על-ידי בכירים בחברה הנכדה SBI באפריקה, צפויה לבצע בשבוע הקרוב הנפקת אג"ח פרטית בהיקף של 400-500 מיליון שקל.
הגיוס יתבצע ככל הנראה באמצעות הרחבה של סדרה 8 (אג"ח צמודה למדד במח"מ של כ-6.3 שנים) ובהנחה של אחוזים בודדים על מחיר האיגרת בבורסה.
מניית שיכון ובינוי וסדרות האג"ח שלה רשמו ירידות חדות בשבועיים האחרונים, על רקע החקירה. המניה ירדה היום ב-1.5%, השלימה צניחה של קרוב ל-30% מאמצע פברואר, ושוויה של החברה הצטמק לכ-2.5 מיליארד שקל. 3 סדרות האג"ח הארוכות שלה (6, 7 ו-8) רשמו ירידות של 7%-9% בשבועות האחרונים והתשואה על סדרה 8 הגיעה לכ-3.6%.
על רקע הפרשה הודיעה חברת מידרוג לפני שבוע כי היא מכניסה את האג"ח של שו"ב לבחינה מחודשת עם השלכות שליליות, ולאחר מכן הצטרפה אליה S&P מעלות. לשו"ב יש כיום חוב של כ-3.9 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שלה מחמש סדרות שונות (4 עד 8). החברה מדורגת בדירוג A1 על-ידי מידרוג, ובדירוג נמוך יותר בדרגה אחת, A, על-ידי S&P מעלות.