המגרש ברחוב הירקון בתל אביב. בעיגול: עמוס לוזון ועובדיה קוקו / צילום: תמר מצפי, איל יצהר
עליית הריבית בארץ ובעולם מבשרת לדעת חלק מהכלכלנים את בלימת מחירי הדיור הנוסקים בישראל, ובעיקר בגוש דן. אבל בשטח נמשכות להיחתם עסקאות במחירי שיא, שמשקפות ציפייה הפוכה, לפחות בכל הקשור לשוק דירות היוקרה.
לגלובס נודע על עסקת ענק שסוכמה לאחרונה, לרכישת מגרש קטן ברחוב הירקון בתל אביב, סמוך לחוף הים, על-ידי צמד היזמים הוותיקים עמוס לוזון ועובדיה קוקו.
● ביום רביעי: גנץ, נתניהו וכל בכירי המשק על במה אחת - כל הפרטים על ועידת ישראל
● 120 אלף שקל למ"ר: מי עומד מאחורי רכישת הדירה הכי יקרה בתל אביב
● הקשר בין רכישת הפנטהאוז היקר במדינה לעודף של 180 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה | טור סופ"ש
● עסקה כזו עוד לא הייתה בתל אביב: משפחת אירני משלמת 145 מיליון שקל על פנטהאוז במגדל שלום | בלעדי
השניים רוכשים מגרש קטן, של פחות מדונם, בשטח של 750 מ"ר בלבד, ברחוב הירקון 92 בתל אביב, שעליו פועל כיום חניון, תמורת סכום שצפוי להפוך אותו לאחת העסקאות היקרות שנעשו בעיר - 140 מיליון שקל (150 מיליון כולל תשלום מס רכישה). בעלי הקרקע (פרטיים) ניהלו תהליך מכירה מסודר של המגרש באמצעות פנייה לקבלת הצעות באמצעות עורך דין מטעמם.
על הקרקע יש תוכנית בניין עיר (תב"ע) מאושרת להקמה של 20 דירות, אך יש מגבלה לבנות עד שש קומות, כדי לא לחסום את הנוף לים לבניינים שממזרח לו. הייחוד של המגרש הקטן הוא הנוף לים לדירות שייבנו בו, וממערב לו ממוקמים חניון גן לונדון והחלק הדרומי של מלון דן.
במגרש יש זכויות בנייה ל-2,200 מ"ר כולל מרפסות, ולא כולל מרפסת גג. זכויות אלה לא כוללות מרתפים וחניונים שעשויים להתווסף.
שמאי המקרקעין ירון ספקטור, בעלים ומנכ"ל משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין מעריך כי העסקה הנוכחית הינה בקצה העליון של המחירים בשוק כיום. בעוד שהריבית במשק כמו גם בחו"ל, מטפסת והדיבורים על כך ששוק הנדל"ן בתל אביב מתחיל להתקרר. ספקטור מציין כי "הריבית לא משחקת פקטור בעסקאות מהסוג הזה. יש למגרש הזה נוף לים. ככה שמי שקונה דירות במחירים האלה, פחות מתעניין בכמה הריבית עלתה החודש."
המחירים בעסקה נחשבים לגבוהים?
"ממה שמתואר, מדובר בטווח הגבוה של המחירים, עבור הקמת בניין במגרש צר יחסית וארוך. לא מדובר כאן בבנייה של מגדל גבוה, אך היתרון הוא כאמור שהדיירים מהקומות הנמוכות יראו ישירות את הים. מחירי העסקה לא משקפים ירידת מחיר או האטה בשוק, אלא את המחיר הגבוה."
התוכנית: התחלת בנייה ברבעון הראשון של 2023
התוכנית של צמד היזמים היא להתחיל את עבודות הבנייה על המגרש כבר ברבעון הראשון של 2023. עדיין לא ברור איזו חלוקה לחללים תיעשה בתוך המבנה, וייתכן כי בסופו של דבר תהיה דירת ענק בכל קומה, כך שיוקמו שש או שבע דירות בבניין עצמו, מרביתן עם נוף פתוח לים ובאחד המיקומים הנחשקים בעיר.
אם היזמים יבחרו באופציה המצומצמת של בניית דירות בודדות, המשמעות היא שעלות הקרקע לכל דירה תעמוד על עשרות מיליוני שקלים (מעל ל-20 מיליון שקל). כך שהמחיר המינימלי שיידרש לכל דירה יעמוד על עשרות מיליוני שקלים רבים.
את המגרש רוכשים לוזון וקוקו באמצעות חברה משותפת שדרכה הם מבצעים עסקים, בשם הנביאים ירושלים ק.ל., שמחציתה מוחזקת על-ידי חברת ע. לוזון נכסים והשקעות של לוזון, והיתרה מוחזקת על-ידי חברה בשם תומר קוקו השקעות שבה שותפים עובדיה קוקו ובנו תומר.
המגרש המדובר ממוקם סמוך ללא מעט בנייני מגורים נמוכים יחסית, של בין ארבע לתשע קומות, שמרביתם נרכשו ושופצו לדירות יוקרה בשנים האחרונות. מחירי המכירה למ"ר באזור זה נעים בין 80 ל-140 אלף מ"ר, תלוי בקומה ובנוף לים.
לוזון יבצע את העסקה דרך החברה הפרטית
מבין שני השותפים בעסקת הרכישה, עמוס לוזון הוא המוכר יותר בפעילותו הנדל"נית, בעוד שקוקו פעיל בעיקר בתחומי הדלקים והתשתיות. לוזון הוא בעל השליטה (67.7%) בקבוצה הנושאת את שמו, קבוצת עמוס לוזון יזמות ואנרגיה.
שווי השוק של הקבוצה כיום עומד על 637 מיליון שקל, ומכך נגזר ששווי מניות לוזון בחברה עומד על 425 מיליון שקל. העסקה הנוכחית ברחוב הירקון בתל אביב מתבצעת דרך החברה הפרטית, ולא הציבורית.
לקבוצת לוזון יש החזקות בפרויקטי בנייה למגורים בארץ, בחברת היזמות הפולנית רונסון, בתחנת הכוח הפרטית דוראד ובחברת עבודות הגמר רום גבס. עמוס לוזון אישר את פרטי העסקה.
שותפו של לוזון לרכישה, עובדיה קוקו, פועל לצד בנו תומר באמצעות קבוצת K-GROUP, שמחזיקה במגוון נכסים, ובהם שפר את אלי לוי - המפעילה עשרות תחנות דלק וכן בעלת צי משאיות להובלת דלקים; מיקה תחנות דלק, מקס דלקים ומקס משאיות ואוטובוסים - בעלת הזיכיון ליבוא משאיות ואוטובוסים מחברת סקניה השבדית.
לפני כשנתיים חשף גלובס טפח נוסף בדבר עסקיו של קוקו - השקעה בחברת התשתיות הוותיקה אליקים בן-ארי, שהציפה לו רווח של יותר מ-100 מיליון שקל, בעת שקרן פימי של ישי דוידי רכשה 50% ממניותיה לפי שווי של כ-300 מיליון שקל.
*** גילוי מלא: בין בעלי הנכס בצד המוכרים נמנית עדנה בר און, מבעלי גלובס.