העיר אשדוד / צילום: תמר מצפי
מכרזי רשות מקרקעי ישראל ממשיכים לספק הזדמנויות מצוינות ליזמים - ואלו בתורם קוטפים אותן בשתי ידיים: אתמול (ד') שווק בהצלחה מגרש בשטח של כ־26 דונם ברובע ט"ו שבדרום אשדוד, לבניית 250 יחידות דיור, בסכום מצחיק של 3,260 שקל בלבד. המשמעות היא כי המחיר הממוצע של קרקע לכל יחידת דיור בשטח הזה הוא 13 שקל - פחות ממחיר מנת פלאפל בעיר.
● המכרז המפתיע בקריית שמונה בעיצומה של המלחמה
● פרויקט פינוי בינוי בתל אביב נמשך כבר עשור. עד שהגיע טיל וזירז אותו
● שני בתים צמודים בהרצליה נרכשו בהפרש של מיליון ש'. איך זה קרה?
הסכום המדובר משקף את ההצעה על הקרקע בלבד, ואינו כולל את הוצאות הפיתוח, אשר מחושבות גם הן, כמובן, בעלות הכוללת של הקמת הפרויקט. בתוספת עלויות אלו, שהסתכמו ב־21,562,502 שקל, המחיר הממוצע של קרקע לכל יחידת דיור הוא כ־86 אלף שקל - מחיר נמוך מאוד גם כן. רק לשם השוואה, לאחרונה, שווקו קרקעות לבנייה רוויה בקריית גת, ושם המחיר הממוצע של קרקע ליח"ד נע בין 150 ל־250 אלף שקל.
החברה הזוכה היא אבני ספירים - ניהול וקידום פרויקטים, שהייתה המציעה היחידה במכרז. ההצעה הנמוכה שהגישה על הקרקע בולטת גם לנוכח התבוננות במחיר השומה שנקבע על ידי שמאי רמ"י - 21,684,000 שקל, והיא מהווה 1.5% מגובה השומה. מחיר המינימום בפרויקט נקבע על 3,127 שקל, כחלק ממדיניות הממשלה בעת האחרונה, למען הגדלת שיעור השיווקים המוצלחים במרכזי רמ"י.
מדובר במכרז הייזום הראשון שמשווק בהצלחה באשדוד
נתון נוסף שתרם, ככל הנראה, למחיר הנמוך, הוא סוג המכרז: זהו מכרז ייזום, שבו גם שלב התכנון נעשה על־ידי היזם עצמו, וגורר עלויות נוספות כמובן. לכן, כל מציע במכרזים אלו מחשב גם את עלויות התכנון בעת הגשת הצעתו, ולרוב יציע סכום נמוך יותר בהשוואה למכרז שבו התכנון אינו מוטל עליו.
זהו המכרז הראשון מסוג זה שמשווק בהצלחה בעיר אשדוד, כך שקשה להשוות את התוצאה החריגה למכרזים קודמים. למעשה, גם לא שווקו לאחרונה מכרזים רבים באזור זה של העיר, בחלקה הדרומי, והמכרז האחרון ששווק קרוב לשם הוא המכרז ב"רובע הסיטי" במרכז העיר, בסוף 2022, עבור בניית 94 יחידות דיור. אף על פי שמדובר במכרז במסגרת "מחיר מטרה", התוצאות בו גבוהות פי כמה וכמה: ההצעה הזוכה, של ורדים ניהול ואחזקות מבנים, עמדה על כ־18.5 מיליון שקל, ושיקפה מחיר של כ־197 אלף שקל מחיר קרקע לכל יח"ד, לא כולל הוצאות פיתוח. בתוספת הוצאות הפיתוח, מדובר על מחיר ממוצע של 408 אלף שקל קרקע ליח"ד.