תוכנית גלילות דרום. 80% מהקרקע נמצאת בבעלות המדינה / הדמיה: מזור-פירשט אדריכלים ומתכנני ערים
תוכנית הענק גלילות דרום, שתכלול כ־18,500 יחידות דיור חדשות, אושרה בשבוע שעבר להפקדה בוותמ"ל. התוכנית מתפרסת על שטח של כ־1,700 דונם, בין היתר היכן שפעל עד לפני 20 שנה מתחם הדלקים "פי גלילות", והיא תוכל להכיל על פי התכנון כ־48 אלף תושבים - עיר קטנה בין רמת השרון לתל אביב.
● ניתוח | ראשי הערים רק נבחרו וכבר עומדים לאבד סמכויות בתחום הדיור
● חדשות השבוע בנדל"ן | מחיר מינימום של שקל: איפה נכשלו מכרזי "מחיר מטרה"?
תוכנית גלילות דרום משתרעת על השטח שבין כביש 5 מצפון, כביש 20 (נתיבי איילון) ממזרח, דרך נמיר ממערב ורמת אביב ג' מדרום.
התוכנית נחלקת לתשעה מתחמים, מהם שישה למגורים בלבד, שניים המשלבים מגורים, מסחר ותעסוקה ומתחם אחד לתעסוקה בלבד. בתחומי התוכנית יעברו שני קווי מטרו, M1 ו־M3, שייפגשו בתחנה שתהיה גם היא בשטח התוכנית.
התוכנית: "השער הצפוני למטרופולין תל אביב"
אורי מזור, אדריכל ומתכנן ערים, שותף ומנהל במשרד מזור־פירשט אדריכלים ומתכנני ערים, מספר: "המשרד שלנו מתכנן את התוכניות במרחב הזה עוד מ־1997. אבי, אדם ז"ל, החל את העבודה על התוכנית בחלקה הצפוני, והיא הושלמה ב־2004.
"התכנון הנוכחי עדכני בהרבה מובנים, ומאוד מותאם לממצאים הנוכחים ולתמורות המשמעותיות שחלו בשנים האחרונות - בעיקר סביב תוספת המתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים) לשטח התוכנית. כעת זה כבר משהו אחר לגמרי: זה השער הצפוני למטרופולין תל אביב".
"מדובר בתוכנית חשובה לא רק בגלל הגודל וההיקפים שלה, אלא משום שזהו תא שטח זמין ונגיש מאוד, שמתוכננות עליו תשתיות רבות שישרתו הרבה אנשים. זה כמעט אינפיל (שטח פנוי בתוך העיר, ש"מתמלא" בפיתוח - י"נ), חתיכה חסרה בפאזל שמתחברת למרקם העירוני הקיים, גם בשל הפיתוח המשמעותי אבל גם מבחינת השטחים הפתוחים שנשמרים בה. זאת החתיכה המקשרת בין צפון לדרום ובין מזרח למערב, שיוצרת גם פוטנציאל מגורים להרבה אנשים שמחפשים בית 'במרכז של המרכז'. אני מאמין שהתוכנית תרוץ מהר, ודאי בהתחשב בכך שהיא כפופה ללוחות הזמנים של הוותמ"ל, ולדעתי בתוך כמה שנים כבר נראה בשטח אלמנטים שונים שיחלו לקום".
מה השינוי המרכזי בתוכנית המעודכנת?
"חלה בעיני תמורה משמעותית מאוד בתוכנית הזאת בנושא הטבע. נעשתה כאן עבודה משמעותית. זה שטח מורכב, עם הרבה תשתיות שחלקן תשתיות לאומיות, ונעשה מיפוי מדויק שבסופו קיבלנו כמעט 500 דונם של שטחים פתוחים על בסיס ערכי הטבע הקיימים. אנחנו מקבלים הערכה אפילו מצד אנשים שלרוב קשה להם לקבל פיתוח מסיבי כל כך".
העיריות טוענות שיש בעיה בתוכנית, שאין שלביות. בעיריית רמת השרון חוששים שדירות ייבנו ללא תשתיות מתאימות.
"היום תוכניות רבות, ודאי בסדר גודל כזה, משתדלות שלא לקבוע שלביות, כי לאורך השנים הוכח, בוודאות כמעט מוחלטת שהיא לא מתרחשת כפי שתוכנן בתחילה. ישנם הרבה גורמים שמשפיעים עליה. במקרה שלנו, אף אחד לא יודע באמת מתי יקום כאן מטרו בפועל, שלא לדבר על מסילות 5 ו־6 של הרכבת הכבדה (מסילות מהירות חדשות לכיוון צפון, שיעברו גם הן בתחום התוכנית, במנהרות - י"נ). אין לדעת מה יהיה קצב הפיתוח בפועל, זה כמו לנסות ולהתנבא. ברור שאי אפשר לפתח שכונה בלי תשתיות, אבל אנחנו קובעים בתוכנית במפורש מה צריך לעשות, מה יהיו ההיקפים ואיזה שלב תלוי באיזו עבודה, אך ללא קיבוע של השלביות - כי זה פשוט חסר תוכן".
עד שהתוכנית תהפוך למציאות בשטח, היא תידרש לעבור כמה וכמה שלבים. בין היתר, תעבור התוכנית את שלב הכנת טבלאות האיזון, אשר קובעות מה יקבל כל בעל קרקע במתחם, ולאחר מכן תופקד - ותעבור לשלב הגשת ההתנגדויות. רק לאחר בחינת כל ההתנגדויות ועדכון התוכנית בהתאם אליהן, תובא התוכנית למתן תוקף ואישור. לאחר מכן ניתן יהיה להתחיל בשלב תכנון הפיתוח, קרי תכנון תשתיות־העל לשכונה, שיאפשרו לאחר מכן מעבר לשכבה הבאה, תכנון תשעת המתחמים בפועל - ולאחר מכן ניתן יהיה להגיע לשלב הוצאת היתרי הבנייה.
"קבוצת בעלים שתהיה מאורגנת תוכל להתקדם"
"מימוש של תוכניות גדולות כאלו הוא מאוד מורכב", אומרת גילי טסלר, מתכננת מרחב תל אביב ברשות מקרקעי ישראל. "התוכנית בשטח לא כוללת שום תשתית, ויש בה הרבה מאוד מרכיבים. היא צריכה לעבור שלב כולל של תכנון פיתוח תשתיתי, מה שנקרא 'תשתית על', ולאחר מכן פיתוח במסגרת של שכונות - פיתוח של כל מתחם בפני עצמו, שמאופיין בצורה אחרת, שיש בו שימושי קרקע אחרים. לכל המרכיבים האלה צריך להתייחס.
"התוכנית שאושרה כעת להפקדה היא תוכנית משודרגת ביחס לתוכניות קודמות במתחם, בעיקר משום שנוספו לה מרכיבים עדכניים כמו קווי המטרו, התווספו שטחי בנייה וזוהו ערכי טבע ואקולוגיה ששולבו בתוכנית החדשה בצורה שנותנת מענה להתנגדויות מסוימות שהועלו בתוכניות הקודמות. הצעדים הללו אמורים לאפשר מימוש של התוכנית בצורה מהירה יותר".
עו"ד אביעד שוב, המייצג בעלי קרקע פרטיים בתוכנית, אופטימי עוד יותר לגבי מימושה: "התוכנית הוותמ"לית שאושרה כעת להפקדה אינה מצריכה הכנת תוכניות מפורטות נוספות אחריה", הוא אומר. "במסגרת התוכנית יאושרו גם טבלאות האיזון, שיופקדו עם התוכנית ויקצו לבעלים את הזכויות במגרשים ספציפיים. מדובר על חיסכון של שנים.
"יום אחרי אישור התוכנית, ולצד פיתוח התשתיות, כל קבוצת בעלים שתהיה מאורגנת מספיק תוכל להתקדם מהר לבנייה. זה שינוי קונספציה שכולם ירוויחו ממנו. אם התוכנית תתאשר בתוך שנה־שנה וחצי בהליך מהיר, המדינה תוכל להתחיל לשווק את הקרקעות, הקבלנים יקנו ויתחילו להתקדם אל עבר היתרי בנייה - כך שחמש שנים לבנייה ראשונה - זה בכלל לא בשמיים".
מאות בעלים פרטיים על כ־350 דונם
תוכנית גלילות דרום מתאפיינת בשטח גדול מאוד שנמצא בבעלות המדינה - כמעט 80% מתוך כ־1,700 הדונמים, ורק כ־20% בבעלות גורמים פרטיים, ביניהם חברת ישראל־קנדה אשר מחזיקה בכ־50 דונם במתחם. חברה נוספת בולטת בשטח היא חברת ההשקעות טריגו נדל"ן, אשר קיבצה יחד בעלי קרקעות פרטיים בשטח כולל של כ־45 דונם במתחם לקבוצה אחת. על פי ההערכות, ישנם עוד מאות בעלי קרקעות פרטיים, כך שישנם כאלו אשר מחזיקים, כנראה, ב"נתחים" מזעריים מהקרקע - גם פחות מ־100 מ"ר. קרקעות אחדות נמצאות גם בבעלות העיריות רמת השרון ותל אביב־יפו, בעיקר כתוצאה מהפקעות שביצעו בעבר הרחוק.
לדברי עו"ד שוב, המציאות הזו דווקא יכולה לסייע למימוש מהיר של התוכנית: "מאחר שהמדינה היא הבעלים העיקרי במתחם, הפיתוח יהיה מהיר מאוד. המדינה מחפשת בנרות הכנסות נוספות, וכאן מדובר על קרקע ששווה עשרות מיליארדים".
עו"ד שוב קורא לבעלי הקרקעות להתאחד כדי להבטיח שיקבלו את מה שמגיע להם: "20% מכל המתחם הם כ־3,500 יחידות דיור, זה לא מעט. כרגע כ־60% מבעלי הקרקעות הפרטיים מאורגנים יחד בקבוצות, וזה יסייע להם בהמשך הדרך: מי שלא מאורגן, עלול לקבל את הזכויות השוות פחות - למשל שטח צמוד לכביש מהיר, או קרקע בייעוד משרדים ולא בייעוד מגורים - וגם יממש את הבנייה אחרון. בגוש הגדול, לדוגמה, מעט דרומה מתוכנית גלילות דרום, הפרויקטים האחרונים שמתממשים רק עכשיו הם בקרקעות שבהן לא התארגנו הבעלים בצורה מסודרת, והגיעו להליכי פירוק שיתוף שנמשכו שנים".
המכשולים: ההתנגדויות - והקרקעות המזוהמות
מה יכול להאט את דרכה של התוכנית בדרך לאישור ואת הבנייה בפועל? צפויות להיות מוגשות התנגדויות רבות סביב טבלאות האיזון, בגלל ריבוי הבעלים שלכל אחד מהם הזכות להגיש התנגדות. נראה כי התנגדות עזה נוספת צפויה מכיוונה של עיריית רמת השרון, שכן ראש העיר הנוכחי אבי גרובר כבר אמר כי "הדיון נולד בחטא", והכריז כי העירייה תפעל בנושא "בכל האמצעים המשפטיים העומדים לרשותנו".
באשר לטיהור הקרקע, מהלך זה מתייחס בין היתר לשטח של 164 דונם שעליו פעל מתחם הדלקים פי גלילות, אך בשטחי התוכנית עוד קרקעות החשודות כמזוהמות, כולל מתחם פיראטי להשלכת פסולת, וכן חשש לזיהום מי תהום.
"הטיפול בקרקע כבר התחיל", מציינת טסלר. "איסוף המידע על ידי קידוחים וניטורים נעשה במשך שנים, כולל בתוך מתחם פי גלילות לשעבר, וחלק ממנו כבר טוהר וקיבל אישור מהמשרד להגנת הסביבה. במוקד של השלכת הפסולת אנחנו מטפלים כרגע. לאחר פינוי הפסולת נוכל לדעת מה ממדי הזיהום באזור הזה.
"שלב טיהור הקרקע ומי התהום נמשך כשלוש שנים מרגע תחילת הטיפול בקרקע, ועושים אותו במקביל לקידום התוכנית. אם השלב הזה לא יפריע לפיתוח ולהנחת תשתיות־העל ניתן יהיה לקדם בנייה בתוכנית במקביל לניקוי הקרקע, אבל אפשר יהיה לדעת את זה רק כשנתקדם בשטח".
אתגרי התחבורה: "רבע מהרובע מותאם להליכה"
שאלה נוספת הנוגעת לתכנון השכונה החדשה היא שאלת התחבורה: מדובר ברובע שיוקם בין שכונות קיימות וצירי תנועה מרכזיים, באזור שבו כבר היום ישנם פקקים רבים לאורך רוב שעות היום. תוספת של עוד 50 אלף איש בוודאי לא תתרום לשיפור המצב, והחשש הוא שהשכונה תהפוך ל"שכונת בלון", כמו שכונות חדשות נוספות, כלומר תהיה בעלת נקודת כניסה ויציאה עיקרית אחת.
חברת מורן הנדסת דרכים גיבשה לצורך הכנת התוכנית עבודה לבחינת ההשלכה התחבורתית (בה"ת) בשכונה המתוכננת. היא מציינת כי "לאור הפיתוח המאסיבי והתוכניות הרבות המקודמות באזור המתחם, ניתן לראות כי המערכת הסובבת כולה נמצאת בעומס רב וחלקים רבים ממנה בכשל", אך מציינת כמה נקודות חשובות בהקשר זה: בתחום התוכנית אמורים לעבור שני קווי מטרו, כאמור, לצד תחנת רכבת כבדה, מסלולי אוטובוס ושבילי אופניים והולכי רגל בכל רחבי הרובע.
"על פי הערכה כללית ותלויה במקום במרחב התכנון, כ־20%-25% מתחום הרובע המתוכנן מותאם להתניידות ישירה באמצעות הליכה לטווח מרחק קצר", נכתב בעבודת החברה, "וכלל הרובע המתוכנן מותאם להתניידות ישירה באמצעות שימוש במיקרומוביליטי (אופניים, אופניים חשמליים וקורקינטים חשמליים) לטווח מרחק קצר".
גלילות דרום תציע גם מרכז תחבורה משולב, שבו ייפגשו כל אמצעי התחבורה הציבורית הפועלים בתחומה. דרך מתח"ם גלילות דרום צפויות להתבצע בשעות העומס, בבוקר וב ערב, כ־35 אלף נסיעות. התוכנית כוללת כבר היום שלוש כניסות ויציאות - מצפון, ממזרח וממערב, וכן כניסה אפשרית מדרום, על ידי הארכת כביש גישה מכיוון רמת אביב ג'. "במסגרת התכנון תבחן האפשרות לקשרים (גישות) נוספים", כך נכתב במסמך צוות התכנון של התוכנית כולה.