היטל השבחה לפני היתר בנייה

בנובמבר 2007 אישרה הכנסת את התיקון בחוק שעסק בעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אשר נקבע מראש כהוראת שעה ותוקפו אמור היה לפוג בתום שלוש שנים מיום תחילתו. בסעיף 266ד שהוסף לחוק נקבע, כי במתן היתר לבניית דירת מגורים, או להרחבתה של הדירה, במסגרת תמ"א 38 יהיה שיעור היטל ההשבחה עשירית מהשיעור הקבוע בחוק. המשמעות היא שבגין זכויות בניה המאושרות מכוח תמ"א 38 תינתן הנחה בהיטל ההשבחה בשיעור 90%. בקיץ 2011 הוארך תוקפו של החוק הנ"ל במסגרת תיקון 96 לחוק התכנון והבנייה והוא הפך להוראת קבע לפיה יוענק פטור מלא (ולא רק הנחה בגובה 90%) מתשלום היטל השבחה בגין קבלת היתר בנייה שניתן מכוח תמ"א 38.

במאי 2011 פרסמה עיריית תל אביב הנחייה לפיה במימוש זכויות בדרך של מכר, יש לגבות היטל השבחה בשיעור 50%. את הנחייה מבססת עיריית תל אביב על לשון החוק לפיו הפטור מהיטל השבחה מכוח תמ"א 38 יחול רק במקרה שבעל המקרקעין מוציא היתר בנייה; לעומת זאת, בעת מימוש הנכס (במכירה) לא יחול, לטענת העירייה, הפטור.

עמדתה של עיריית תל אביב היא שכל עוד אין הוראת חוק המבטלת את החיוב בהיטל השבחה בשל מימוש זכויות על דרך של מכירת הנכס הרי שיש לגבות את היטל ההשבחה הרגיל בשיעור של 50% מההשבחה.

אנו מוצאים את עמדת העירייה בעייתית. שכן, כל עוד לא ניתן היתר, הזכויות מכוח תמ"א 38 אינן קיימות. כך, למשל, נקבע ע"י השמאי המכריע אריק דסה בעש"א 217690/07 (הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א נ' המוסד לביטוח סוציאלי של העובדים), כי בעת מימוש הזכויות ע"י מכר הנכס אין כל השבחה הנובעת בעקבות אישור תמ"א 38.

באותו מקרה, חייבה עיריית ת"א את בעליהם של בניין בן 3 קומות, בתשלום היטל השבחה בשיעור 50% בעקבות אישור התמ"א בעת מכירתו. על קביעת הוועדה הנ"ל הגישה העירייה ערעור לבית משפט השלום, אשר אף הוא נדחה, ובו נקבע כי כל עוד לא ניתן היתר בנייה לגבי זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 לא קמה לוועדה המקומית הזכות לדרוש תשלום היטל השבחה. בגין פסק הדין הוגש ערעור לבית משפט מחוזי, שתוצאתו עשויה לשנות את עמדתה של עיריית ת"א.

נקודה נוספת שיש להביא בחשבון לעניין החבות בהיטל השבחה היא שווי הזכויות, שכן כאשר מדובר בזכויות שמימושן מותנה בחיזוק ושיפוץ הבניין יש לקבוע להן שווי מופחת, זאת בהשוואה לזכויות חופשיות שמימושן אינו מותנה בדבר.

בנוסף, נראה לנו נכון לשקול את דחיית החבות בהיטל ההשבחה עד למועד קבלת היתר הבנייה ובכפוף להסכמתו של הרוכש לשאת בהיטל ההשבחה, ככל שיחול, כך שבמועד קבלת היתר הבנייה תהיינה הזכויות המשביחות פטורות מהיטל השבחה וזאת בהתאם לחוק ולכוונת המחוקק.

עו"ד יוני כהן סייע בכתיבת המאמר