"אין שום בועה בשוק הנדל"ן"

הכניסה לטראמפ טאואר, על השדרה החמישית במנהטן, היא שער לעולם אגדות ראוותני, מצועצע, מוגזם-קומיקס: הכול מעוטר בזהב כמו ארמון הסולטן, הריהוט כאילו-עתיק, הקירות מלאים צילומים של הבוס עם סלבריטיז ואנשי-ציבור ותמונות של עשרות מיזמי נדל"ן. דונלד טראמפ לא מנסה לשחק את המיליארדר הצנוע: המשרדים שלו מריחים מכסף, והרבה. זו הדרך הטראמפית להכניס את המשקיעים הפוטנציאליים לאווירה הנכונה. "אתה חייב לחשוב ממילא", קובע המוטו של טראמפ. "למה שלא תחשוב בגדול?".

נאמן למוטו הזה, טראמפ הפך את עצמו לשם-נרדף למקומות הלוהטים והיקרים ביותר במנהטן, והטביע את שמו על גורדי-השחקים המובילים כמו טראמפ טאואר, טראמפ פלאזה וטראמפ פאלאס, אם למנות רק שלושה. הוא גרף, בקלות, את תואר כריש הנדל"ן השמן ביותר במנהטן, ובנה סביב עסקי הנדל"ן שלו אימפריה כלכלית של מיליארדי דולרים.

האימפריה הזו כבר שרדה שתי פשיטות-רגל (שתיהן של חברת המלונות ובתי-הקזינו של טראמפ, ולא של האימפריה כולה), אבל כיום היא ניצבת בפני איום חסר-תקדים: בשבועות האחרונים הצטרפו בכירי העיתונים הכלכליים, מהאקונומיסט ועד פורבס, לאזהרות על בועת נדל"ן גלובלית המתודלקת על-ידי פעילות ספקולנטית. על-פי האזהרות הללו, מחירי הנדל"ן איבדו קשר עם המציאות, והם עלולים לקרוס בקרוב - ואיתם גם אימפריית הנדל"ן של טראמפ.

טראמפ מתאמץ לגמד את הידיעות הללו. "אין כל בועה בשוק הנדל"ן", הוא מצהיר נחרצות. "בועה כזו תיווצר אך ורק אם אחוזי הריבית ימריאו".

זה עלול לקרות. אלן גרינספאן, נגיד הבנק המרכזי האמריקני, מדבר על עליית ריבית "מדודה". הפד צפוי להעלות את שיעור הריבית המוניטרית בפעם התשיעית ברציפות.

"אף אחד, גם לא הנשיא עצמו, לא יכול להרשות לעצמו להעלות את אחוזי הריבית. אם זה אכן יקרה, יתרסק אחד ממגזרי התעשייה החשובים ביותר בארצות-הברית. זה יהפוך את משבר ג'נרל מוטורס לעניין שולי. אם יקרה משבר כזה, כל הכלכלה בארצות-הברית תקרוס. מנגד, אם אחוזי הריבית יישארו נמוכים, עסקי הנדל"ן ימשיכו לשגשג. הנדל"ן שלי נמכר כמו לחמניות חמות".

הפלאזה? רק שיקולים פיננסיים

הראיון עם טראמפ מתנהל ביעילות כמעט-מאיימת: הוא אינו מחייך, למרות שהוא שופע שנינויות לאורך השיחה, ואינו לוחץ ידיים ("זה מנהג ברברי", אמר פעם בראיון למגזין טיים. "כשאתה לוחץ ידיים, אתה עלול להידבק בשפעת"). תקתוק השעון הגדול שעל ידו מכתיב את קצב השיחה: אצל מיסטר טראמפ, זמן שווה הרבה כסף.

האופי הסופר-ממוקד הזה הוא שהפך את טראמפ לשחקן ענק בשוק הנדל"ן האגרסיבי של ארצות-הברית. כמו זיקית הוא מתלבש על נכסים "פוטנציאליים" לגדילה, משפץ אותם ומוכר ברווח. לדברי ג'ורג' רוס, יועצו ויד-ימינו זה שנים רבות, אחת מאבני-הדרך המרכזיות בפילוסופיה הטראמפית היא "שפר כל רכוש שאתה קונה". כך נולדה עסקת הנדל"ן הראשונה של טראמפ: ללא כל השקעה כספית עצמית, רכשו הוא ואביו קומפלקס דירות מוזנח בן 1,200 יחידות-דיור בסינסינטי, אוהיו, שיפצו ושיפרו אותו, והצליחו להעלות את דמי-השכירות אגרסיבית.

טראמפ הפנים את השיעור הזה, וחזר עליו מאז כבר עשרות פעמים. כך עשה גם כשקנה את מלון קומודור והפך אותו לגראנד הייאט; כך עשה כשרכש את מלון דלמוניקו היוקרתי על פארק אווניו, והפך אותו לאחד מבתי-הדירות היוקרתיים ביותר בעיר; וכך עשה גם עם המלונות סנט-מוריץ ופלאזה - האחרון עבר גלגולים רבים, ונמכר באוגוסט האחרון לאיש העסקים הישראלי יצחק תשובה.

תשובה רצה לצמצם את היקף פעילותו של הפלאזה באופן דרסטי, ולהסב חלק ניכר מקומותיו לקומות-מגורים, אבל בניו-יורק, שאוהבת את הבניינים האייקוניים שלה, נתקלה התוכנית במחאה ציבורית נמרצת בהובלת עובדי המלון. אחרי משא-ומתן לא פשוט הסכים תשובה לחתום על הסכם פשרה שמצמצם את היקף הפגיעה במלון (מספר החדרים יצומצם בכ-55%, לעומת 80% בתכנון המקורי). טראמפ אומר שהוא מקבל את השינוי "ברגשות מעורבים", אבל מחמיא לתשובה על החשיבה העסקית. "מבחינה עסקית טהורה, הוא נוקט אותה פילוסופיה שאני מאמץ - קנה ושפר", הוא אומר. "סביר מאוד שהייתי עושה אותו דבר באותן נסיבות. כן, יש למקום ערך נוסטלגי והיסטורי עמוק, שקשה להתעלם ממנו - אבל הקצב מוכתב על-ידי שיקולים פיננסיים טהורים. בפלאזה נעשו טעויות רבות בתחומי הניהול והתפעול. רק אם מוכיחים כדאיות כלכלית, יש טעם להחיות מלון".

מצד שני, הפגנת צד נוסטלגי כשלקחת על עצמך את פרויקט שיפוץ משטח ההחלקה-על-הקרח המפורסם בסנטרל פארק.

"כן, היה לי חשוב להציל את המקום. בכל זאת יש לי כמה זיכרונות-ילדות נעימים. חסכתי הרבה מאוד כסף לעיריית ניו-יורק. הוכחתי להם שאפשר להפוך שוב את המקום לפנינה בהרבה פחות מהתקציב שהוצע".

ב-1999 דווח שניהלת מגעים להקמת מועדון גולף בישראל. ב-2001 היית מעורב בפרויקט ריץ-קרלטון טורונטו, ששווק גם בישראל, על-ידי גליה אלבין. האם יש לך קשר גם למשקיעים ישראליים?

"עד עכשיו זה לא קרה, אבל אני לא פוסל שום הזדמנויות בעתיד. אני פתוח לכל הזדמנות רצינית לרכישת נדל"ן במקומות הנכונים ובעיתוי המתאים. לדוגמה, אחת מהעסקות המוצלחות שלי הייתה רכישה משותפת עם משקיעים מהונג-קונג של אחד מהנכסים היוקרתיים ביותר בניו-יורק, באזור טיימס סקוור".

העסקה שאליה מתכוון טראמפ היא עסקת הנדל"ן למגורים הגדולה ביותר בתולדות ניו-יורק, והיא משקפת נאמנה את הגאות האדירה בשוק הנדל"ן בעיר: מדובר בשטח בן 310 דונמים במערב מנהטן, לאורך נהר ההאדסון, ששימש פעם מגרש לניתוב רכבות משא ונוסעים. טראמפ וקבוצת משקיעים מהונג-קונג קנו את המתחם ב-1995, כאשר שוק הנדל"ן היה שרוי בקיפאון, תמורת כ-82 מיליון דולר, ובנו עליו פרויקט מגורים בשם טראמפ פלייס. בתחילת החודש הם מכרו את הפרויקט תמורת כ-1.8 מיליארד דולר.

השותפות הזו עם ההונג-קונגים מובילה, באופן טבעי, לשאלת ההשתלטות שמבצעות חברות סיניות על חברות-ענק אמריקניות (ראו בעמוד 34). עסקה אחת כזו, למכירת חטיבת הפי.סי של יבמ, כבר נחתמה, ובדרך שתי עסקות נוספות - אחת מהן היא עסקה למכירת יונוקאל, חברת הנפט השמינית בגודלה בארצות-הברית, לתאגיד CNOOC הסיני, שמעוררת סערה בארצות-הברית, על רקע התחרות המתוחה בין שתי המעצמות.

"אני לא יודע מדוע מתרגשים מזה", מגיב טראמפ. "זו תופעה טבעית מאוד, שכלכלנים חזו אותה מראש. הפוליטיקאים כבר רוצים לעשות מזה הון פוליטי. נראה שלעולם המערבי יש עדיין פחד מ'הסכנה הצהובה'. אם יש סחר חופשי אמיתי ופתיחות ליזמות בינלאומית, אי-אפשר להימנע ממשקיעים זרים".

הקאמבק הגדול בהיסטוריה

טראמפ גם נכנס לאחרונה ללאס-וגאס, למרות הקשיים החמורים שאליהם נקלעו עסקי ההימורים והמלונאות שלו, וב-12 ביולי הוא ישתתף בטקס הנחת אבן-הפינה למלון טראמפ אינטרנשיונל, שבנייתו צפויה להימשך 18 חודשים ולעלות כ-300 מיליון דולר. זוהי היוזמה הראשונה שלו בווגאס: למרות הדימוי של "איש הקזינו" שדבק בו, בעיקר לאור פעילותו באטלנטיק סיטי, טראמפ מעולם לא פעל בבירת ההימורים. עכשיו הוא מוכיח שכישלון במקום אחד לא מרתיע אותו מלהמר במקום אחר. "תקופה לא מבוטלת הרווחתי הרבה מאוד מהמלונות ומהקזינו באטלנטיק סיטי, אבל אין כאן מקום לסנטימנטים", הוא קובע.

"טראמפ הוטל אנד קזינו", שמרכזת את רוב הפעילות שלך שם, נחלצת בקושי רב מהבוץ, לאחר שבנובמבר הודיעה על פשיטת-רגל וביקשה הגנה לפי צ'אפטר 11.

"כן, נכנסתי שם למשבר רציני, אבל אני מאזן את התקציב שלי לא רע. לפי כישלונותיי בעבר הייתי אמור להיות מחוץ לתמונה מזמן. יש לי רדאר מיוחד לאתר הזדמנות חדשה במהירות, ואני מוצא את הפרטנרים הנכונים להשקעה, ומשכנע אותם שכדאי להם. זו האמנות שלי, ואני חושב שהוכחתי את המיומנות שלי בה".

כשטראמפ מדבר על "כישלונותיו בעבר", הוא רומז לנפילתו ב-1990 ולתקומתו אחריה, במה שהוכתר שוב ושוב כקאמבק הגדול ביותר בהיסטוריה העסקית של ארצות-הברית. האבטלה שגאתה אז בארצות-הברית גרמה לקריסה במחירי הנדל"ן, ונכסיו של טראמפ נפלו לשפל חסר-תקדים, שהותיר אותו ללא יכולת להחזיר הלוואות. טראמפ מצא את עצמו בחוב אישי של 900 מיליון דולר, ועמד לפני פשיטת-רגל מוחלטת. אבל טראמפ רחוק מלהיות המפסידן הלאומי: הודות לתחכום פיננסי, לכריזמה נדירה ולכושר לשכנוע ולהנעה, הוא הצליח לרכוש מחדש את אמון המשקיעים והבנקים. עשר שנים אחר-כך, ב-2000, הונו הסתכם ביותר ממיליארד דולר. היום הוא כבר שווה למעלה מ-2.5 מיליארד.

הנפילה ההיא לימדה אותו שיעור כואב, אבל לא פגעה בדרייב הנדיר שלו. "מובן שלומדים מכישלונות ומהחלטות שגויות", הוא מודה, "אבל זה לא אומר שהפסקתי לקחת סיכונים מחושבים. נשארתי עם היכולות האישיות שלי, עם כושר המנהיגות. אנשים סביבי הכירו בעובדה שכדאי לשוב ולתת אמון בחוש העסקי הבריא שלי, בעיתוי שלי לגבי קנייה, מכירה והשקעה בנדל"ן. הם היו מודעים לעובדה שאני עדיין מסוגל לנווט את הספינה, שאני חושב בגדול, שאני עדיין אשף העסקות בנדל"ן".

יש פה אכן שיטתיות בתהליך הרכישה, או סתם מזל?

"אני תמיד חוזר ואומר שעסקות נדל"ן או כל יזמות לעסק משמעותי הם כמו יצירת האמנות שלי. אני מבטא את עצמי דרכם. יש אנשים שמציירים או יודעים לכתוב שירה. אני כולי בתוך עשייה של עסקות, עדיף גדולות. כך אני מקבל את הסיפוק שלי".

"כשזה נוגע לכסף, אין לי עכבות"

טראמפ רעב-הפרסום משתמש לא מעט במדיה לקידום הפרויקטים שלו. למרות שאינו נמנה עם צמרת המיליארדרים (הוא ממוקם "רק" במקום ה-74 ברשימת 400 האמריקנים העשירים ביותר, שעורך המגזין פורצ'ן), הוא, כנראה, המיליארדר הבולט מכולם. סגנונו האקסטרווגנטי הוא, בעיניו, הכלי הראשון במעלה בקידום מכירות, והוא נהנה מכל פרסום. הוא נשוי בשלישית לדוגמנית-לבנים צעירה, ונישואיו וגירושיו הקודמים סיפקו חומר קבוע לצהובונים, ואפילו לעיתונים שמרניים יותר. אפילו התסרוקת שלו ממונפת למכירת התדמית: "הסיבה לכך שהשיער שלי נראה יפה כל הזמן, היא שאני לא חושף אותו לפגעי הטבע", כתב בספרו האחרון, "איך להתעשר". "אני מתגורר בבניין שבו אני עובד, אני יורד במעלית מחדר-השינה שלי למשרדי. בשאר הזמן אני בלימוזינה שלי, במטוסי הפרטי, במסוק שלי או במועדון הפרטי שלי בפאלם ביץ'".

טראמפ מפורסם גם בהתבטאויות ישירות, לעתים פוגעניות, שבנו לו דימוי מחוספס, חצוף וסוער, ויחד עם הראוותנות שלו הולידו את הכינוי "הדונלד" (שהגתה אשתו הראשונה, איוואנה). הוא לא מהסס לתקוף במילים בוטות, אפילו כשמדובר בחברים שלו. "חבר שלי ניסה לשכנע אותי להשקיע בחברת דוט.קום שמוכרת לובסטרים", סיפר פעם בימי הבועה. "למחרת הוא שלח לי חבילה ענקית של לובסטרים על הקרח. כמה עוד אפשר להתרפס?". כשהתראיין ללארי קינג ב-1989, שאל את קינג "לא אכפת לך שאישען קצת לאחור, נכון? יש לך ריח רע מאוד מהפה".

הפעם האחרונה שבה פתח טראמפ את הפה הגדול שלו הייתה בחודש שעבר, כשתקף את התוכנית לשיקום אתר מגדלי התאומים ולהקמתו באתר של "מגדל החירות", שעוצב על-ידי האדריכלים דניאל ליבסקינד ודייוויד צ'יילדס. "זו ערימת החרא הארכיטקטונית הגרועה ביותר שראיתי מימיי", אמר. "התוכנית נראית כמו מגרש גרוטאות - שורה של בניינים בזוויות שבורות שלא מתאימים זה לזה. ועם זה אנחנו צריכים לחיות מאות שנים?".

טראמפ, כמו טראמפ, אפילו לא חושב להתנצל. "יצאתי כנגד התכנון הקלוקל של האתר המוצע. אני מעשי, וחושב שהתוכנית המוצעת שגויה ולא מעשית. יצאו עם כל מיני תוכניות גרנדיוזיות, ואני חושב שצריך להיות צמודים יותר לאופי של הבניינים המקוריים. הצעתי לבנות מגדלים דומים, שיהיו גבוהים בקומה אחת (תוכנית שהגה האדריכל קן גארדנר, י' ה'). התוכנית שלי תעבוד בשטח. אני לא חולם חלומות".

אני דווקא זוכרת חלום פוליטי שהיה לך, כשרצת לנשיאות ב-1999.

"כן, חשבתי על זה רבות בעבר. אני חושב שיש לי הכישורים להצליח בפוליטיקה, אבל החלטתי להיות מעורב במה שאני יודע לעשות הכי טוב - עסקות נדל"ן ופיתוח אתרים בדרך המקצועית והיוקרתית ביותר. עשיתי את זה כל חיי, ואני חושב שיש לי עוד הרבה מה להציע".

לתיאבון של טראמפ אין גבולות. מלבד רכישה נדל"ן ומכירתו במקומות היוקרתיים ביותר באמריקה, הוא לא בוחל במתיחת המותג "טראמפ" גם לחליפות-יוקרה ולבשמים. בספטמבר הוא הודיע גם על הקמת בית-ספר מקוון לעסקים, תחת השם "טראמפ יוניברסיטי". הוא גם שותף בבעלות ובזכויות השידור של תחרויות מיס יוניברס, מיס אמריקה ומיס-עשרה אמריקה. לפני שנתיים הוא החליט ליטול חלק אקטיבי כמפיק בפועל וכוכב ראשי בסדרת טלוויזיה, וחבר לאיש הריאליטי מארק בארנט ליצירת "המתמחה". התוכנית הפופולרית זכתה לאחוזי צפייה מדהימים, שזיכו את טראמפ בצ'ק שמן מאן.בי.סי, ועוררו בו מחשבות על הפקת הצגה בברודוויי תחת אותו השם. באוגוסט הוא אפילו השיק מגזין שנקרא, כמובן, "טראמפ וורלד".

כוכב טלוויזיה, חליפות, בשמים, ספרים, מגזין, ועכשיו גם אוניברסיטת טראמפ. מה עוד?

"השמים של ניו-יורק הם הגבול. בכל הנוגע להצלחה כלכלית, אין לי עכבות. אם אני משקיע את יכולת השכנוע שלי ואת מרצי, ובוחר משקיעים מתאימים, אין טעם לעצור. זה נותן לי המון סיפוק". *