בין סעיף עיקרי לבין סעיף יסודי

בכל הסכם בעיסקת מכר מקרקעין יש רגעים קריטיים שעל כל צד לעמוד בהם, באשר לצד השני אי קיום של החיוב עלול לגרום לנזק כבד ביותר. מצד הקונה, עמידה בתשלומים בזמן הוא עיקר העיקרים, כי מוכר בונה על גובה התמורה וסדרי התשלומים וזמן התשלומים. נטל המס על הקונה הינו בדרך כלל מס רכישה, שהינו אחוז קבוע ומסוים מהתמורה, וזאת לפי סוג הנכס, אם זה מקרקעין או דירת מגורים. לכן, דווקא המוכר, אשר ממנו אפשר לצפות לתחנות ולרגעים קריטיים, הוא שצריך להוכיח את קיום ההסכם מצידו.

למוכר, להתנהגותו ולהצהרות שהוא מצהיר על הממכר השפעה עצומה על גורל ההסכם. ההצהרות על מצבו הפיזי, המשפטי והתכנוני של הנכס לא פעם עמדו בביקורת שיפוטית לפי תורת הגלוי הנאות. כמו כן, אי היכולת של המוכר לצפות תשלומי מס למיניהם, בעיקר מס שבח והיטל השבחה, גורמת לחוזים רבים להיות מופרים, והצדדים מגיעים לבתי המשפט.

ואם לא די בכך, המועד של רישום הזכויות על שם הקונה - ויותר חשוב, המועד למסירת המפתח - הינו קריטי לקונה, באשר בדרך כלל הקונה מחליף דירה בדירה, או שקנה קרקע כדי לבנות עליה את ביתו, והזמן דוחק לו.

כידוע, בכל הסכמי מקרקעין נוהגים להכניס סעיפים המכונים סעיפים עיקריים או סעיפי יסוד, אשר הפרתם הינה הפרה יסודית, וככזו מזכה את הצד הלא מפר בפיצויים מוסכמים. פיצויים אלו נקבעים ללא קשר לשאלה אם נגרם נזק בפועל לצד שלא הפר אם לאו. מטרת הסעיף הינה, בין היתר, להרתיע מפר פוטנציאלי מפני איחור ו/או גרימת נזק כלשהו לצד השני, בבחינת את הכתוב והבטחות יש לקיים בזמן ובמלואם.

אך מסתבר, כי ניסוח נאות של סנקציות במקרים של הפרות הסכמים ברגעים הקריטיים, משפיע מאוד על הזכות של כל צד שנפגע להיות מפוצה. כזה היה המקרה שנידון לאחרונה בפני השופט בועז אוקון, בעניין ת.א. 5308/03 אורי עדן נגד אסתר בלוריאן ואח', שהתברר בבית המשפט המחוזי בירושלים.

בעניין עדן, ביום 29.12.02 הנתבעים מכרו לתובע מקרקעין במוצא עלית. אחד מהנתבעים הינו הערב ליתר הנתבעים לקיום חיוביהם כמוכרים. על המקרקעין רבצה משכנתא בגובה מסוים, אשר התמורה בהסכם היתה אמורה לסלק אותה. באחד מסעיפי ההסכם נקבע מנגנון פיצוי מוסכם, אשר יש להפעילו כנגד "מי שיפר אחד מתנאיו העיקריים של הסכם זה", כלשון ההסכם. גובה הפיצוי המוסכם עמד על סך 45 אלף דולר, כששווי העיסקה כולה היה כ-300 אלף דולר.

התובע, שהיה הקונה, עמד בחיוביו ושלם את המגיע ממנו. דא עקא, המוכר לא צפה תשלום מס שבח בגובה כפי שרשויות המס דרשו, ואלו מצידם לא נתנו למוכר אישור מס לרישום מקרקעין על שם הקונה.

על-פי האמור בפסק הדין כנראה, שהמוכרים גם לא עשו די כדי להסדיר את העניין, באשר חשבו כי סכום מס הינו גבוה מדי ומקורו בטעות, ועל כן לא הסכימו לשלם עד שלא יסדירו את העניין מול הרשויות. בצר לו התובע (הקונה) הגיש את התביעה דנן, ובה דרש את מלוא הפיצוי המוסכם.

השופט אוקון, שנתן את פסק הדין, קיבל את התביעה תוך הפחתת סכום הפיצוי, וזאת תוך ניתוח ממצה של הפסיקה בעניין אפשרות בתי המשפט להפחית פיצויים מוסכמים.

בעניין זה, השופט אוקון הסתמך בין היתר על פסק הדין בעניין בנייני ט.ל.ם (ע.א. 300/77), שם קבעה השופטת בן-פורת: "הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר כל יחס סביר בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש. המילה כל שהדגשה על ידי היא הנותנת שהתערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתוקפו".

בהסכם נשוא התביעה נקבע סעיף, שלפיו "יש תנאים עיקריים בהסכם", ובסעיף אחר נקבע אלו הם "התנאים היסודיים" של ההסכם. לפי קביעת השופט אוקון, ההסכם קובע תנאים יסודיים בהסכם באופן כוללני מדי ולא ממוקד. כמו כן, השופט אוקון מוצא "פער מילולי", כלשונו, בין שני הסעיפים חשובים אלו שבהסכם, וכן למד השופט מעיון בהסכם כי אין כל ראיה למרכזיות חובת הרישום, באשר בהסכם לא צוין במפורש כי רישום בזמן הינו תנאי יסודי, אשר אי קיומו מהווה הפרה יסודית.

השופט אוקון קובע: "הרעיון כי איחוד של יום אחד, מעבר ל-105 ימים, ברישום המקרקעין יקיים עילה לפיצוי המהווה אחוז ניכר לא יעלה על הדעת. "תניית הפיצויים" שבענייננו תתקשה לעמוד על רגליה כמות שהיא. אכן, תניית הפיצויים נוסחה באופן כוללני, ומכאן מסקנה (לכאורה) שהצדדים אף לא נתנו דעתם במפורש וכמפורט לנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של כל הפרה והפרה. פיצוי אחד וקבוע מראש לכל הפרה שתהייה, מלמד, כמו מעצמו, על כך שבעלי החוזה לא קבעו את תניית הפיצויים בשוותם נגד עיניהם לפי קנה מידה סביר, את הנזק העלול להיגרם מהפרה זו או אחרת של החוזה".

מכאן השופט אוקון מגיע למסקנה, כי לאור הכוללניות של הקביעה על פיצוי מוסכם על בית המשפט להפחית את הפיצוי, ואכן השופט אוקון מעמיד את הפיצוי המוסכם על סך 30,000 דולר.

יש בפסק דין זה כדי להאיר את עיני הציבור, ובמיוחד את עיני מנסחי ההסכמים, כלומר עורכי הדין. מסתבר כי ניסוח לא זהיר ולא מדויק, ואפילו לא דווקני, יכול להביא להפחתת הפיצוי המוסכם. גם הניסיון הפרקטי מלמד, כי בכל הסכם מקרקעין, מורכב ויקר ככל שיהיה, לעולם יש מספר צמתים ועניינים שהינם העיקר, והיתר הם נלווה. מועד המצאת מסמכי הרישום או מועד מסירת חזקה בוודאי הינם מסוג צמתים חשובים אלו, אך כדי שאלו יכנסו לפנתיאון הסעיפים המזכים בפיצויים מוסכמים, עליהם לקבל כרטיס כניסה מפורש ביותר בחוזה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין.