נתת מתנה? אל תתחכם

אחת הסוגיות המורכבות ביותר בדיני מקרקעין הינה התיישנות במקרקעין. טענת התיישנות פירושה חסימה דיונית של התובע מלהגיש את תביעתו. אמנם הזכות לא מתבטלת (סעיף 2 לחוק ההתיישנות התשי"ח-1958), אך התובע מנוע מלבקש את זכותו. סיבות רבות יש לטענת ההתיישנות, שלא כאן המקום לפרטן, אך העיקרית שבהן היא שאין לצפות מנתבע פוטנציאלי להחזיק את מסמכיו ו/או עדיו באופן אינסופי ויש להגבילו לזמן סביר.

במקרקעין, כמו במקרקעין, התיישנות הינה לתקופה ארוכה של 15 שנים (בקרקע לא מוסדרת) או 25 שנים (בקרקע מוסדרת) לפי סוג המקרקעין, וכן החל מכניסת חוק המקרקעין לתוקף (1.1.70) אין התיישנות בקרקע מוסדרת.

סעיף 5 לחוק ההתיישנות קובע תקפות התיישנות כלהלן: "התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה היא, בשאינו מקרקעין - שבע שנים; במקרקעין - 15 שנה, ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכויות קניין לפי פקודת הקרקעות - 25 שנה".

מסתבר, כי לא קל תמיד להבחין בין תובענה במקרקעין לבין תובענה שאינה במקרקעין. העניין נובע מהעובדה, שלא כל בעלי הזכויות במקרקעין רשומים בפנקסי מקרקעין, ועל כן מתעוררת השאלה מה הדין לגבי מי שיש לו רק זכות חוזית ואובליגטורית.

לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל-אביב התמודד עם סוגיה זו בשני אופנים. הפן הראשון - שאלת סמכות עניינית של בית המשפט שמוסמך לדון בתביעה כזו, והפן השני - שאלת מהות הדין שיחול על טענת התיישנות כזו.

העניין היה בש"א 12964/05 בה"פ 494/04 זגדון ריימונד נגד זכרון תמר שנדון, בפני השופטת רנה משל.

בעניין ריימונד, המשיבה הגישה תביעה להצהיר, כי במקרקעין כלשהם היא אמורה להיות רשומה כחוכר לדורות בפנקסי מקרקעין. לטענת המשיבה, המבקש, שהינו אח של בעלה המנוח של המשיבה, העביר ב-1993 במתנה את זכויותיו במקרקעין נשוא המריבה לידי הבעל המנוח. המתנה דווחה כדין לרשויות המס וניתנו מסמכים וייפוי כוח בלתי חוזרים כדין. בשנת 2001 ובטרם מותו, העביר הבעל של המשיבה למשיבה את זכויותיו בנכס במתנה, ומשבאה המשיבה לממש את המתנות הללו ולהירשם, נתקלה בסירוב מצד המבקשת בטענה, כי חתימותיו זויפו וכי לא העביר כל מתנה לאחיו.

בבקשה זו, המבקש (ריימונד), שהינו הנתבע בתיק העיקרי, הגיש בקשה למחוק את התביעה על הסף בטענה, כי בית המשפט המחוזי אינו מוסמך לדון בתובענה אלא בית המשפט השלום, וכי התביעה התיישנה באשר המדובר בזכויות אובליגטוריות, ועל כן יש לדחות את התביעה גם מהסיבה שעברו יותר משבע שנים מהיוולד העילה. את הטענה בעניין סמכות עניינית ביסס המבקש בכך, שהמשיבה תובעת לקבל זכויות מכוח המתנה מבעלה שלא רשומה בפנקסי מקרקעין, ועל כן מדובר במיטלטלין אשר הסמכות העניינית לגביהם נקבעת לפי שווים, קרי עד 2.5 מיליון שקל נכון להיום.

השופטת משל דחתה טענה זו בקובעה, כי שאלה זו יש לבחון לפי מבחן הסעד המבוקש ולא טיבו של עניין. הסעד בעניין הנדון הינו "צו הצהרתי כי המבקשת הינה בעלת הזכויות להירשם כבעלים של נכס". השופטת משל קובעת, כי המבחן נקבע לפי מצב הרישומי דהיום. כלומר, די בעובדה שזכויות של המבקש (כלומר של האח הנתבע) רשומות בפנקסי המקרקעין כחוכר לדורות, ואם התביעה תיעתר בחיוב אזי לא תהיה כל מניעה לרשום את המשיבה כבעל זכויות החכירה, ועל כן התביעה נוגעת למקרקעין כמצוות סעיף 51 (א) (2) ו (3) לחוק בתי המשפט תשמ"ד-1984.

לעניין טענת ההתיישנות, המבקש טען כי המדובר באכיפה של זכות אובליגטורית (זכות של בעל מנוח) שלא רשומה, ועל כן זכות כזו אינה תובענה במקרקעין אלא במיטלטלין, ועל כן התביעה התיישנה בשנת 2000 כי המתנה היתה ב-1993 וחלף המועד למימוש מתנה זו.

השופטת משל דוחה גם טענה זו, בקובעה כי תביעה שהינה לאכיפת חיוב חוזי להענקת זכות במקרקעין מוסדרים מתיישנת תוך 25 שנים וטרם עברה תקופה זו במקרה הנדון.

כמו כן השופטת משל, מזכירה את פסק הדין ע.א. 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן פ"ד נז (5) 49, אשר קבע מנגנון של נאמנות קונסטרוקטיבית, ועל פיה מוכר של מקרקעין הופך להיות הנאמן של הקונה, וכל עוד לא עשה פעולה של הפרת חובת נאמנות לא ייספר מועד התיישנות במקרקעין.

חובה זו הופרה למעשה רק לאחר מות המנוח (2003), עת המבקש כפר לראשונה בחובתו להעביר זכויותיו למשיבה, ועל כן גם מכיוון זה אין התיישנות. אך כאמור השופטת משל בדעה שיש לאחד את הדיון ולא לגרום לאבחנה מלאכותית בין שני סוגי זכויות לגבי טענת התיישנות, ועל כן הבקשה לסילוק התביעה נדחתה.

במאמר מוסגר ייאמר, כי עם כל הכבוד ניתן להגיע לתוצאה דומה גם מכיוון אחר. לו טענת המבקש היתה נכונה, כלומר המשיבה מבקשת לאכוף זכות חוזית ועל כן ההתיישנות לגביה הינה שבע שנים, אז את שבע שנות ההתיישנות יש לספור מיום שנוצר החיוב החוזי כלפי המשיבה, קרי משנת 2001 ומאז להתחיל לספור שבע שנים. לא ניתן לכנות את החיוב כלפי המשיבה כחוזי וגם להתחיל את מנין ההתיישנות לפני יצירת החיוב החוזי כלפיה, אלא כלפי בעלה המנוח.

הכותב מתמחה במקרקעין , תכנון ובנייה וממ"י.