הסדר קרקעות פותח עידן חדש בזכויות

המדובר באחת מהירושות שלנו בדיני קניין מהבריטים, אשר החלו למעשה עם הליכי הסדר קרקעות. ההליך מתבצע כך, שלשכת הסדר מקרקעין המקומי מפרסמת הודעה לציבור הרחב, כי בכוונתה לבצע הסדר קרקעות בגושים מסויימים. כל מי שטוען לזכויות בקרקע נשוא ההסדר, מתבקש להגיש מה שמכונה "תזכיר תביעה", ולהוכיח את הבעלות שלו בחלקה, וכן את גודל השטח המוחזק על ידו.

פקיד ההסדר, לאחר קבלת כל הפניות, בוחן אותן אחת לאחת, ואם המסמכים שהוגשו מניחים את דעתו, הוא רושם את מי שהגיש תזכיר תביעה בלוח זכויות כבעלים.

אך אם על אותה חלקה יוגשו תביעות סותרות, אזי יפנה אותם פקיד ההסדר לבית המשפט המחוזי, אשר הינו בית משפט המוסמך להחליט למי מגיעה החלקה. פעם סמכות זו היתה נתונה לפקיד ההסדר עצמו, והוא היה מכריע במחלוקת. למעשה, הסדר קרקעות שם קץ לכל המחלוקות על בעלות בחלקה, וממנו והלאה מתחיל עידן חדש.

סעיף 93 לפקודת הסדר קרקעות קובע: "שוכנע בית המשפט לאחר ההסדר שרישומה של זכות בפנקס הושג במרמה, או שזכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה, רשאי בית המשפט, בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, להורות על תיקון הפנקס, אם דרך ביטול הרישום או בדרך אחרת כפי שבית המשפט יראה לנכון; אולם בית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה, מבעל רשום, אחרי ההסדר".

למעשה, כאן קיימת אפשרות כמעט יחידה למי שהחמיץ את רישום זכויותיו להגיש תביעה ולהוכיח, כי הזכות צריכה לחזור אליו, אך כל זאת לפי העילות המצומצמות שבסעיף האמור.

פן אחר של הסדר הקרקעות הינו, כי במהלך הסדר הקרקעות ניתן לרכוש את המקרקעין מכוח "התיישנות מנחילה". פרוש התיישנות מנחילה היא: מי שמבקשים את סילוקו מן הקרקע, אם הוא מוכיח את החזקה בקרקע לתקופת ההתיישנות, בתנאים מסויימים יוכל להירשם כבעלים של החלקה.

לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה לסוגית הסדר קרקעות וטענה בדבר שינוי רישום הזכויות. היה זה בעניין ת.א 474/99 שחאדה רג'א עדיר נ' מדינת ישראל, אשר נידון בפני השופט ר. ג'רג'ורה. בעניין דנן התובע טען, כי חלקה כלשהי הרשומה על שם מדינת ישראל שייכת למשפחתו, המחזיקים לטענתו בקרקע מזה כשישים שנה. מעובדות פסק הדין עולה, כי הקרקע עברה הליך של הסדר עוד בשנת 1941 ונרשמה על שם הנציב העליון, וממנו, לפי סעיף 2 לחוק נכסי המדינה תשי"א - 1951, עברה לבעלות מדינת ישראל.

התובע טען בעת עשיית ההסדר, כי משפחתו לא ידעה על דבר ההסדר וכי פקיד ההסדר למעשה לא עשה מספיק חקירה ודרישה כדי לוודא מי המחזיק ומי זכאי להיות הבעלים.

מנגד, המדינה טענה לשיהוי בעצם העלאת הטענה, ולגופו של עניין המדינה טענה, כי פקיד ההסדר בשעתו עשה מלאכתו נאמנה, ואין לפתוח את הפנקסים מחדש.

התובע טען, כי הוא היה צעיר מכדי להיות מודע לנעשה בזכויות, ועל כן התביעה הוגשה באיחור כה רב. השופט ג'רג'ורה דוחה את הטענות בעניין זה וקובע, כי התובע, לפחות משנות החמישים, היה בגיר ויכול היה לדרוש את זכותו.

ולעניין הטענה לתיקון הפנקסים, השופט ג'רג'ורה קבע: "לא זו בלבד, אלא שהתובע לא הוכיח מרמה כלשהי, לא מטעם חוסין ולא מטעם אחרים. רישומה של הזכות בענייננו 'לא הושג במרמה', כלשון הסעיף, ולא היתה מרמה מצד הנתבעת, על שמה רשומה הזכות, או מצד פקיד ההסדר, הפוגמת ברישום, וחוסין אף אינו בעל דין בתובענה. ובנוסף, התובע ובא כוחו לא פירטו את המרמה בצורה ובאופי כמתחייב על-פי דין ועל-פי הפסיקה... גם אם היה פסול באי הזמנתו ואי ייצוגו של אבי התובע (וגם אם מניחים, כטענת התובע הנתמכת בדברי עדיו, כי חוסין לא עיבד את החלקה אלא חלקות סמוכות בלבד), הרי שאיני מקבל את עמדת התובע כי בניגוד לחוסין הוא יכול להוכיח את העיבוד".

ולעניין חזקה ועיבוד, השופט ג'רג'ורה קובע, כי למעשה הסדר קרקעות מפסיק את מרוץ ההתיישנות ולאחר מכן אין לספור את תקופת ההתיישנות אלא רק לצורך דחיית סילוק יד, ולא לצורך רכישת הקרקע תוך כדי ביצוע הליך הסדר קרקעות. למעשה, לפסק הדין של השופט ג'רג'ורה יש חשיבות בפרקטיקה של הסדר מקרקעין וטענות בדבר זכויות בתוך הליך ההסדר. טענות מסוג זה יש להעלותן מהר ככל האפשר. עניין זה חשוב לא רק לצורכי שיהוי, אלא גם כדי שהעדויות והעדים יהיו קיימים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.